Скільки коштуватимуть сільгоспземлі в Україні

Останнім часом активізувалися дискусії з приводу зняття мораторію на купівлю-продаж земель сільгосппризначення. У зв’язку з цим постає питання: а за скільки можна буде купувати та продавати сільгоспземлі, яка буде їхня очікувана вартість? Чи можуть прості українці хоча б приблизно оцінити вартість своїх паїв?

Сільськогосподарські активи зазвичай оцінюють одним із трьох наступних методів:

а) метод порівнянь або ринкових даних (кожна земельна ділянка, що оцінюється, порівнюється з подібною та робляться відповідні поправки ціни, які мають відображати відмінності у характеристиках земельних ділянок);

б) метод витрат на поліпшення (аналізуються компоненти відповідного активу та оцінюються ринкові витрати на заміщення його подібним активом зі схожими властивостями та вартістю);

в) метод капіталізації доходу.

Перші два методи можуть і будуть застосовуватися лише за умов повноцінного ринку сільгоспземель. Залишається тільки третій — метод капіталізації доходу від використання земельних ділянок.

Для власників паїв доходом є орендна плата. Ринок оренди в України доволі успішно функціонує і розвивається, і орендна плата є чи не єдиним мірилом економічних реалій прибутковості ведення агробізнесу та взаємовідносин між землевласниками та землекористувачами, які мають місце сьогодні.

Проте і на цьому ринку є свої перекоси, як-от, наприклад, 7-річний мінімальний термін оренди, монопсонія чи ринкова влада виробників, що суттєво занижує вартість оренди.

Формула капіталізації доходу доволі проста — ділимо річну оренду плату на ставку капіталізації або простіше: множимо річну оренду плату на певний мультиплікатор. Згідно з нижче наведеними розрахунками, наразі мультиплікатор дорівнює близько 20. Тобто якщо власник паю отримує $100/га від оренди свого паю, то вартість такого паю можна оцінити в $2000/га.

Деяка уточнююча інформація щодо розрахунку ставки капіталізації (або мультиплікатора):

1. ставка капіталізації є різницею між ставкою дисконтування та очікуваними темпами зростання доходу. Традиційно за ставку дисконтування приймається відсотковий безризиковий (гарантований) дохід від цінних паперів, і таким безризиковим доходом найчастіше вважається дохід від державних облігацій (складав $6,04% у грудні 2016 р.)

2. зростання доходу може відбуватися з різних причин, але зростання продуктивності в агробізнесі вважається ключовим фактором. За результатами досліджень, середній річний рівень зростання продуктивності в сільському господарстві України складав 0,97%. Різниця між ставкою дисконтування та очікуваним зростанням доходу дає 5,07% ставки капіталізації, або мультиплікатор 20.

Використовуючи такий підхід та реальні дані про орендну плату, яку сплачують сільгоспвиробники, можна отримати такий розподіл очікуваних цін (див. рис. 1 і більш детально в статті). Як бачимо, найчастіше ми матимемо ціну в межах $1000/га.

Звичайно, в ринковій економіці сільськогосподарські землі не мають фіксованої вартості, і вона постійно змінюється під впливом великої кількості факторів, прибутковість ведення агробізнесу — ключовий із них. Представлені ж вище розрахунки даються можливість лише прицінитися в доволі нескладний спосіб, проте реальну вартість все ж визначить тільки ринок.

Олег Нів'євський, старший економіст проекту «Підтримка реформ в сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» Київської школи економіки, член Експертної ради УКАБ