У кінці минулого століття відбулося безліч змін у всьому світі. Все цивільне увірвалося в наше життя і побут все більш потужно витісняв те, до чого звикли кілька поколінь. Ринкові відносини, що в обмеженій формі існували і за часів СРСР, набули масового характеру.

Ринок перетворив на товар все те, що раніше вважалося державною власністю і не продавалося, але цьому передував процес приватизації/роздержавлення. Приватизовано було державну власність — житловий фонд, велику частину заводів і фабрик, землю.

Земельний ринок, напевно, з усіх ринків є «найважчою дитиною», на народження якої з нетерпінням чекає багато людей. 

Зародження ринку землі

Протягом всього періоду розвитку людства земля завжди була предметом особливого і дбайливого ставлення, занадто велике її значення, вона незамінна. Цим обумовлено прагнення людини мати землю у власність. Перші довідки про приватну власність на землю і ринкові відносини відносяться до VI ст. до н. е. в Китаї.

При СРСР, незважаючи на заборону, в прихованій формі існував і справно функціонував тіньовий земельний ринок. Оскільки офіційно ринку не існувало, відпадала і потреба в послугах нотаріусів. Тоді переоформленням земельних ділянок займалися керівники місцевих адміністрацій і с/г підприємств, а також голови товариств городників.

У радянській країні земля була державною власністю, а громадянам певна площа присадибних земель видавалася в безстрокове користування, будь-яка маніпуляція нею каралася законом.

У кожній сільській місцевості на балансі с/г підприємств значився так званий вільний присадибний фонд, з якого і відбувалося забезпечення громадян земельними ділянками. Але не тільки цей сегмент земельних площ потрапляв під ринкові відносини, головним ареалом були власні присадибні ділянки.

Переоформлення відбувалося в повній відповідності з законом — хтось здавав надлишок своєї присадибної ділянки (як «непотрібний») у вільний присадибний земельний фонд, який був у розпорядженні керівників с/г підприємств. Вони і передавали цю землю іншим бажаючим, які потребували поліпшення житлових умов, вся ця процедура була запланована заздалегідь. Аналогічна схема, але з деякими змінами діяла по відношенню до ділянок городництва: керівники садових товариств на покупців виписували нові «Книжки садівника» замість старих, які знищувалися в присутності обох сторін (продавець-покупець).

Тож земельні ринкові відносини не є новиною.

Формування земельного ринку

Весь приватний аграрний сектор — це потенційний земельний ринок. На сьогоднішній день на продаж реформених (пайових) ділянок діє мораторій, хоча, можна сказати, що це не заважає і на ці землі здійснювати транзакції: за 2004-2009 роки було продано близько 5 млн га пайових земель, і це тільки та частина, яка була виявлена ??правоохоронцями. Крім прямого продажу, ще відбуваються обміни і купівлі ділянок, згідно зі світовими судовими рішеннями, замість судових рішень щодо позик. Тож разом з існуючими приватними ділянками (с/г і нес/г призначення) і пайові землі є активом земельного ринку.

На формування земельного ринку впливають різні процеси, і ринок не може існувати в ізоляції від них. Це здебільшого законодавча база, економічна ситуація, політичні явища, що відбуваються в країні, здійснення різних проектів, а також демографічна ситуація. Кожен із них по-різному впливає на активність ринку, це вплив як локальний, так і повномасштабний.

Треба відзначити, що земельний ринок менше за інші піддається зовнішньому впливу, на відміну від тих ринків, основну частину яких складають імпортні вироби: авторинок, частина с/г продукції, ринок різного роду техніки й обладнання. А експонати нумізматики, філателії та фалеристики і зовсім оцінюються за міжнародними каталогами, і на них існує єдина орієнтовна ціна.

Економічна ситуація

З перерахованих факторів, мабуть, тільки економічну ситуацію можна визнати загальним по всій країні, хоча і тут треба поставити жирне АЛЕ: за умов однакової ситуації по всій країні ринок за своєю активністю відрізняється в Київській, Вінницькій або Миколаївській областях. Інфляція національної валюти гарантує подорожчання землі в національній валюті, але може скластися така ситуація: якщо інфляція висока, то по відношенню до іноземної валюти ціни навіть знизяться.

«Неземельна» паралель: якщо одномісний номер (все включено) санаторію в Трускавці в 2007 р. коштував близько 210 ua/42 usd, то сьогодні той самий номер коштує близько 600 ua/24 usd, тобто якщо в національній валюті вартість збільшилася мало не втричі, то в іноземній валюті зменшилася чи не вдвічі.

Політична ситуація

Незважаючи на те, що політична ситуація має великий економічний та психологічний вплив на все населення країни, вона по-різному впливає на локальні земельні ринки: військові дії на сході України можуть сильно призупинити функціонування ринку в цьому регіоні, але величезна кількість переселенців може позитивно вплинути на активність ринку нерухомості в сусідніх районах і областях. 

Впровадження різноманітних інфраструктурних проектів

Будівництво великих промислових підприємств (екологія виробництва на сьогодні вже не є проблемою), прокладання різного роду трубопроводів, особливо дорожньої магістралі, мають локальний вплив на активність ринку. Навіть інформація про затвердження якого-небудь проекту державної ваги миттєво призводить до перших ознак, а початок його реалізації в рази здорожує ціну земельних ділянок.

Демографічна ситуація

Чисельність населення теж є локальним фактором активності земельного ринку. Незважаючи на приблизно однакові вищевказані причини, ринок в густонаселених областях і районах набагато активніший, ніж у малонаселених. І це природно — в селах, де через міграцію населення відчувається гостра нестача робочої сили, необробленими залишаються тисячі гектарів, ціна на приватні землі падає пропорційно зменшенню кількості населення.

Функціонування земельного ринку

Земельний ринок — це свого роду дзеркало земельних відносин в цілому. Він не може існувати в ізоляції, і на нього, крім вищевказаних внутрішніх факторів, величезний вплив справляє законодавча база: наскільки вона зручна, настільки земельний ринок функціонує успішно.

Останнім часом з'явилася думка, що Земельний кодекс України вимагає перегляду, і я всіляко підтримую цю ідею. Законодавство має бути прозорим, однаковим і загальним для всіх. На мою думку, в ЗКУ є пункти, які явно застаріли і не відповідають сьогоднішнім вимогам. На мій погляд, однією з найбільш проблематичних є стаття 118 «Порядок безоплатної приватизації земельних ділянок громадянами». За останні три роки були прикрі факти гучних затримок посадових осіб (див. мої статті «Як держава провокує кримінал і саме ж знаходить цапа-відбувайла» і «Як держава провокує кримінал... частина 2», liga.net).

Безкоштовна передача землі сама по собі справа благородна, але кожен факт завжди залишає осад сумнівів: хто зможе запевнити, що в той адміністративне відділення, де вчора виділили земельну ділянку, тиждень тому не звернувся хтось інший з аналогічною ситуацією (соціальною, із здоров'ям, сімейними обставинами і т. д.). Це класичний тіньовий земельний ринок, який вкрай негативно впливає на імідж і казну країни, а також на моральний стан громадян.

Треба врахувати, що такі «тіньові» земельні ділянки коштують дешевше, ніж ділянки, що знаходяться в законному користуванні громадян. Так, якщо власник володіє обмеженою кількістю землі, то він намагається отримати від її продажу максимальну вигоду. У глави ж адміністрації вона казенна і в необмеженій кількості, продаючи її, він отримує «зайві копійки», тож йому нема чого втрачати.

Така ситуація не найкращим чином впливає на ціноутворення на земельному ринку, не дає реальну картинку активності самого ринку та інвестиційної привабливості території, що дуже важливо для інвесторів.

Функціонування земельного ринку має відповідати демократичним вимогам, його майже неможливо контролювати, і найменше необґрунтоване бажання уряду взяти під контроль поточні процеси блискавично викликає активізацію «тіньових» відносин. Це свого роду захисна реакція ринку, хочете — інстинкт хамелеона.

Для цивільного функціонування земельного ринку потрібні цивільні, прозорі, неупереджені закони, вони повинні бути загальними для всіх, а не створювати комфортних умов для вузького кола населення. Новим часам має відповідати і нове законодавство, розробка якого багатьом українським блискучим професіоналам під силу, головне — волевиявлення уряду.

Кахабер Карелі, доктор економічних наук, експерт із земельних питань

Мультимедіа