Переважне право на купівлю землі: чи є гарантії?

Положеннями законопроекту № 2178-10 про обіг с/г земель в редакції до другого читання вже обмежено коло суб’єктів права власності на с/г землі. Тобто не всі теперішні землекористувачі зможуть придбати оброблювані землі, це ставить під загрозу їх подальше ведення сільськогосподарської діяльності, а також матиме негативні наслідки і для економіки України. Але навіть ті землекористувачі, які включені до переліку суб’єктів права власності на с/г землі, не мають гарантій у викупі тих земельних ділянок, які вони обробляють. 

Адже у законопроєктах, які впроваджуватимуть ринок землі, відсутній чіткий механізм та процедура реалізації переважного права на придбання земельних ділянок, та навіть більше - не визначено хто має таке право.

Відповідно до чинних положень Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду землі», переважне право купівлі земельних ділянок с/г призначення мають: а) громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж земельної ділянки; б) відповідні органи місцевого самоврядування; в) співвласник земельної ділянки; г) орендарі, які відповідно до закону можуть мати у власності орендовані земельні ділянки. Механізми реалізації цих прав в законодавстві не прописані, наразі існують лише загальні норми про реалізацію переважних прав на придбання орендованих земель орендарями та нерухомого майна, що знаходиться у частковій власності, його співвласниками.

Законодавством передбачено, що переважне право на придбання у власність земельних ділянок має орендар за наступних умов:

а) власник має намір продати земельну ділянку;

б) орендар може мати у власності орендовану земельну ділянку;

в) орендар сплачує ціну, за якою продається земельна ділянка, а в разі продажу на аукціоні - робить пропозицію, яка є рівною з найбільшою із запропонованих учасниками аукціону.

Коли орендодавець вирішив продавати земельну ділянку, він зобов’язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. Але не уточнено, в якій формі та строк повинно бути таке повідомлення, який строк має орендар для надання відповіді та в якій формі вона повинна бути. Наразі відсутня чітка процедура реалізації переважного права орендарів на придбання орендованих земельних ділянок. Деякі її уточнення пропонуються в положеннях законопроєктах № 2178-10 та 2194, які запроваджують ринок с/г земель та дерегулюють земельні відносини:

- повідомлення орендодавця про продаж повинне бути в письмовій формі цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення;

-  строк для відповіді орендаря повинен бути не менше 14 днів;

- організатор земельних торгів зобов’язаний письмово повідомити про проведення торгів суб’єкта переважного права на купівлю землі не пізніше, ніж за 30 календарних днів до проведення торгів;

-  у разі, якщо суб’єкт, який має переважне право на купівлю земельної ділянки, вирішив скористатися таким правом, він повідомляє про це ліцитатора відразу після закінчення торгів, права і обов’язки переможця переходять до такого суб’єкта;

- у разі порушенням переважного права купівлі орендаря, він може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця, а також повинен внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець;

-  переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано іншій особі, про що суб’єкт переважного права має письмово повідомити власника земельної ділянки.

На жаль, ці положення також не розкривають комплексно інститут переважного набуття права власності на земельні ділянки. В законопроєктах не визначено чіткого та вичерпного переліку суб’єктів переважного права на придбання земельних ділянок. Закріплені лише певні положення реалізації переважного права орендарів на придбання земельних ділянок, але не враховано, що  такі земельні ділянки можуть бути у користуванні і на праві емфітевзису, постійного користування. Відсутні також достатні гарантії реалізації землекористувачами свого переважного права на придбання земель.

Враховуючи зазначене в законопроєктах №№ 2178-10, 2194, 2195 до другого читання необхідно врахувати наступні положення.

1. Чітке та вичерпне визначення кола суб’єктів переважного права на придбання земельних ділянок у власність. Потрібно врахувати, що земельні ділянки можуть перебувати у користуванні і на праві емфітевзису та постійного користування, а тому суб’єктів переважного права на придбання земельних ділянок треба визначати як землекористувачів, а не орендарів. Землекористувач може передати таке право іншій особі, про що повинен письмово повідомити власника земельної ділянки.

2. Строк у 14 днів для надання відповіді орендарем про придбання земельної ділянки або про відмову від свого переважного права на її придбання є занадто стислий для прийняття рішення та надання обґрунтованої відповіді. Натомість чинне законодавство надає одномісячний строк для реалізації свого переважного права на придбання частки нерухомого майна його співвласникам. Буде справедливим одномісячний строк встановити і для орендарів та інших суб’єктів переважного права.

3.  У разі продажу земельної ділянки на торгах, в оголошенні про проведення торгів потрібно публікувати не лише інформацію про особу, яка має переважне право на купівлю земельної ділянки, а й документальне підтвердження про повідомлення такої особи щодо продажу земельної ділянки.

4.  Визначити процедуру передачі суб’єктом свого переважного права на придбання земельної ділянки іншим особам. Передбачити реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно такого права за заявою суб’єкта права.

Врахування зазначених положень в земельному законодавстві надасть більше гарантій теперішнім землекористувачам в реалізації переважних прав на придбання земельних ділянок, які вони обробляють, забезпечить прозорість земельних торгів та зменшить ризики нотаріусів при посвідченні угод щодо купівлі-продажу с/г земель.

Елліна Юрченко, експерт із земельних питань УКАБ