Перший мільйон: п’ять факторів, що вплинули на ціну сільгоспземлі в Україні

Також потрібно враховувати фактор природного уповільнення на самому старті запуску ринку, з суто технічних причин — деякі процеси лише проходили обкатку, зокрема, відбувалося підключення нотаріусів до системи ДЗК.

Динаміку скоригувало і короткочасне припинення реєстрації угод з нерухомістю, зокрема землею, навесні 2022 року: з 25.02.2022 до 05.05.2022 угоди не укладалися. Це дозволило вберегти громадян від імпульсних угод — панічного скидання ділянок та утримати їхню вартість, хоча і ціною пригальмування ринкової  активності.

Водночас різкий сплеск кількості і площі угод одразу після відкриття ринку свідчить про «відтянуту пропозицію» — тобто громадяни, які давно чекали на таку можливість, поспішили одразу нею скористатись вже в перші 6 місяців. Досягнутий на сьогодні обсяг понад 1 млн га — це критичний масив угод, який дозволяє проаналізувати тренди та виділити основні фактори, що вплинули на формування вартості ділянок.

З моменту фактичного скасування мораторію на продаж сільськогосподарської землі 1 липня 2021 року та станом на початок березня 2026 року було укладено 334 803 угоди купівлі-продажу земельних ділянок загальною площею 1,001 млн га. Середня площа на угоду склала близько 3 га. Сухі цифри у гривневому еквіваленті показують зростання вартості сільгоспземлі за період функціонування ринку на 96%.

У це зростання закладено показник інфляції, і після корекції на нього динаміка виглядає більш рівною та економічно здоровою — в межах 10% на рік. На початок 2026 року середня вартість гектара складає 64 631 грн або майже $1 500.

з 01.07.2021 по 31.12.2021, дані: Держгеокадастр

Держгеокадастр проводить постійний моніторинг активності ринку сільгоспземель, відстежуючи коливання та надаючи підтримку його учасникам. На підставі цих спостережень та аналізу ми виділили п'ять базових факторів, які впливали та продовжують впливати на вартість сільськогосподарської землі в Україні.

Фактор безпеки

Очевидно, що військовий фактор у найширшому його розумінні залишається найбільш глобальним серед усіх, що впливають на земельний ринок. Близькість до ЛБЗ, тимчасово окупованих територій, розташування у прикордонних областях, таких як Чернігівська чи Сумська, — всі ці параметри неминуче дисконтують вартість ділянок.

Подекуди в цих регіонах ми спостерігаємо зниження ціни до рівнів нижче за стартові на момент запуску ринку. При цьому у відносно не охоплених  бойовими діями регіонах – до таких традиційно відносять області на Заході та в центрі країни – вартість землі має чітку тенденцію до зростання.

Наприклад, у Полтавській області середня ціна за гектар зросла з $1454 у 2021 році до $1861 за підсумками 2025-го. Для порівняння, у Запорізькій області показник за 4,5 роки знизився з $927 до $888 за гектар, у Херсонській — з $909 до $882 за га. Попри статус висоризикованих, інвестори продовжують укладати угоди в цих регіонах, розуміючи, що після деокупації сусідніх районів вартість таких ділянок значно зросте.

Примітно, що у разі оренди сільгоспземель принцип «де безпечніше — там і дорожче» працює не завжди. Особливо це стосується попиту з боку юридичних осіб — структурних підрозділів великих компаній, яких насамперед цікавить розмір ділянки та масив загалом. У цих випадках ставка оренди може бути цілком конкурентоспроможною порівняно із середньоукраїнською.

До фактору безпеки, на мій погляд, варто віднести ще і технічну безпеку і сталість роботи державних систем, особливо Державного земельного кадастру і Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Враховуючи, що розвиток систем є динамічний, а державний ресурс на підтримку і оновлення певних компонентів системи обмеженим, велику роль відіграло співробітництво з міжнародними партнерами.

Зокрема, завдяки підтримці з боку Японського агентства міжнародної співпраці  JICA було продовжено сервісну підтримку серверного обладнання Державного земельного кадастру, що забезпечило стабільну роботу системи в цей турбулентний період. Звичайно, це не закриває всі поточні проблеми, але робота в цьому напрямі продовжується.

Фізичні площі

Сільгоспділянки на Заході країни залишаються у лідерах за вартістю не лише через безпековий чинник. Історично в таких областях, як Івано-Франківська, Закарпатська, Львівська та Чернівецька зокрема через особливості рельєфу пропозиція  доступних для агровиробництва та при цьому відкритих до продажу ділянок є обмеженою.

Це формує невеликі середні площі місцевих лотів — 0,5-0,9 га на угоду, і високу вартість ділянок. Так, за підсумками 2025 року середня ціна за гектар сільгоспземель в Івано-Франківській області подолала психологічну позначку у 100 тис. грн і склала 114 507 грн. При цьому в обіг було залучено всього 1 389 га.

Наявність орендарів та щільність їх концентрації

Безумовно, переважну кількість земельних угод генерують сільгоспвиробники, які орендують ділянки, розширюючи земельний банк власних земель для сільськогосподарського виробництва. Згідно ст. 130-1 Земельного кодексу України орендарі мають переважне право викупу і широко користуються таким правом.

Однак при цьому помітна кількість угод здійснюються з інвестиційною метою, де ділянка постає як актив для отримання стабільного доходу — орендної плати. Тому фактор наявності вже чинного орендаря зі зрозумілими умовами користування землею залишається важливою змінною у формулі земельної ціни.

Очевидно, що в районах, де концентрація сільгоспвиробників висока і де існує конкуренція за земельні ділянки, орендна плата буде вищою, ніж у випадках, коли в регіоні є один безальтернативний монополіст. Незважаючи на міф, що поступово відживає, про диктат агрохолдингів у сільському господарстві України, конкуренція за привабливі ділянки дуже висока. Причому в останні роки досить агресивну політику  проводять гравці середнього та невеликого масштабу.

Розмір ділянки, якість ґрунту, правовий статус і масив

Це ринкові чинники з довоєнного життя, які залишаються актуальними й у поточному періоді. Розташування ділянок єдиним масивом, яка оптимізує їх обробку або можливість їхньої консолідації в майбутньому безпосередньо впливає на стартову ціну. Відсутність суперечок у частині права власності, конфліктів між спадкоємцями, коректно оформлені документи також додають до ціни. Важливість параметрів продуктивності та родючості земель не потребує окремих пояснень.

Землі для інтенсивного землеробства зазвичай дорожче, ніж ділянки з різного роду виробничими обмеженнями. Також до цього блоку можна віднести загальноекономічний статус та інвестиційну активність у регіоні, в якому розміщено ділянку. Так, у районі, де реалізуються інвестиційні проекти, зокрема міжнародні, земля буде за визначенням дорожчою, ніж ділянка аналогічних характеристик, але розташована в тихій глибинці.

Інфраструктура

Наявний доступ до комунікацій, зокрема водопостачання підвищує інвестиційну привабливість земельної ділянки, що в свою чергу має вплив на збільшення вартості. Сюди ж можна віднести розміщення поблизу великих інфраструктурних об'єктів наприклад трас, особливо міжнародного значення; їх наявність потім дозволить орендарю легше вирішувати завдання логістики врожаю та підвищує привабливість земельних ділянок на етапі купівлі.

Ну і нарешті земля біля великих міст-мільйоників, доступ до ринку та великої кількості споживачів також здорожчує  ділянку — іноді в рази.

Також хочу сказати кілька слів про чинник юридичних осіб. Як свідчить статистика угод, зазвичай вони пропонують ціну вищу, ніж фізичні особи за той самий період і в тій самій області. У 2024 році, коли юридичним особам було відкрито доступ на ринок, ними всього було викуплено 25 157 земельних ділянок загальною площею 78 307,2 га, середня вартість за 1 га відчужених на їх користь ділянок склала 62 656,10 грн ($1 561).

За той же період фізичними особами було викуплено 81 512 земельних ділянок загальною площею 242 352,8026 га, середня вартість за 1 га склала 41 510,19 грн ($1 034). Таке ж співвідношення збереглося і в 2025 році: юридичні особи платили за землю в середньому 1 788 $/га, фізичні особи покупці — $1 135. Різниця в ціні — 500 доларів або третина. Враховуючи, що продавці землі – власники паїв, як правило, літні люди — пенсіонери для них ця різниця дуже відчутна. Також підвищення ціни створює підвищену базу для оподаткування, тобто доходів місцевих бюджетів.

Попит з боку юросіб генерує колосальний ресурс, який був обмежений, але зараз надає позитивний і стимулюючий вплив на ринок. Підкреслю, що конкуренція зазвичай відбувається між гравцями одного статусу і таким чином «юрики» не витісняють фізичних осіб, оскільки ці категорії інвесторів зазвичай цікавлять ділянки різних характеристик.

Станом на початок 2026 року вартість сільськогосподарської землі в Україні залишається нижчою, ніж у сусідніх демократичних країнах. Проте враховуючи умови, в яких функціонує національна економіка та безпрецедентні військові випробування, які проходить країна, сам факт існування ринку та позитивна динаміка більшості його показників уже схожі на економічне диво.

Після закінчення війни ця позитивна динаміка значно прискориться, а з наближенням вступу України до Євросоюзу позитивний ефект мультиплікується. І наостанок — кілька слів про реформу, яка дотична до ціноутворення на ринку землі і над якою працює Держгеокадастр.

Ми прекрасно розуміємо, що використання нормативної грошової оцінки як базової лінії для оцінки на ринку є доволі застарілим інструментом. Але такий був «законодавчий компроміс» під час формування перших правил гри на ринку. При цьому на сьогодні Держгеокадастр продовжує напрацьовувати механізми застосування ринкової оцінки земель (або іншими словами — масової оцінки).

Станом на зараз можу виділити декілька основних тез:

1. Перший етап пілотування масової оцінки вже пройшов і дозволив виділити ключові напрями її доопрацювання.
2. Формування моделі масової оцінки зокрема стримувала недостатня база угод, які вже відбулись на ринку. Досягнення масиву в 1 млн га формує достатній об’єм  даних для аналізу.
3. Додаткові фактори, які впливають на ціну (розміщення ділянки біля великих міст, доступ до логістичних мереж та середньозважена ціна на аналогічні ділянки в регіоні) обов’язково мають використовуватись в моделі масової оцінки.
4. Потрібно пам’ятати про наслідки: зміна оцінки і використання її як базової вартості на ринку приведе до зміни як надходжень місцевих бюджетів з одного боку, так і до зміни навантаження на землекористувачів і землевласників з іншого. Тому рішення має бути виваженим, поступовим і економічно обґрунтованим.

Дмитро Макаренко, голова Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру