Як перевірити земельну ділянку перед купівлею-продажем

І це цілком нормально, зважаючи на відсутність реальної практики такого процесу та важливість землі як активу для агробізнесу, землевласників, а в майбутньому і нових учасників ринку — інвесторів, банків. Компенсувати 25 років без ринку с/г земель та відпрацьованого механізму і практики проведення таких угод можна завдяки ґрунтовному підходу до підготовки та перевірки земельних ділянок.

Адже по своїй суті такі земельні ділянки є цінним товаром, і важливо бути впевненим в його якості, перш ніж купувати або видавати кредит під його заставу. Для цього потрібно враховувати ряд важливих факторів та характеристик земельних відносин, про які розповім далі.

Джерела інформації

Основними джерелами відомостей про земельну ділянку є Державний земельний кадастр (ДЗК) та Реєстр речових прав на нерухоме майно (РРП).

ДЗК є першоджерелом відомостей про земельну ділянку, адже саме в ньому фактично з'являється ділянка як об'єкт прав, присвоюється кадастровий номер, відображається місцезнаходження, конфігурація та площа, а також цільове призначення, нормативна грошова оцінка та обмеження у використанні земельної ділянки.

РРП в свою чергу фіксує права власності та користування (оренда, емфітевзис та інші) на земельну ділянку, а також обтяження прав на неї (арешт, іпотека тощо). Цей реєстр нерозривно пов'язаний з ДЗК, адже саме звідти отримується інформація про об'єкт, на який фіксуються права — земельна ділянка.

Відсутність реєстрації земельної ділянки в ДЗК та прав власності на неї в РРП унеможливлює проведення угоди відчуження земельної ділянки.

Державний земельний кадастр та кадастрова карта

Перш за все, якщо перевірку здійснює власник землі, він повинен отримати Витяг про земельну ділянку з Державного земельного кадастру, а також Витяг про нормативну грошову оцінку ділянки (НГО). Саме НГО є мінімальною ціною земельної ділянки відповідно до законодавства до 2030 року. Витяги можна отримати в електронній або паперовій формі через регіональні центри надання адміністративних послуг (ЦНАП). Вартість Витягу про земельну ділянку складає 0,05 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб, що на сьогодні дорівнює майже 109 грн. Витяг про НГО земельної ділянки є безкоштовним.
Якщо ж перевіряє ділянку не її власник, то відомості з ДЗК можна отримати через електронні сервіси Держгеокадастру, авторизуючись за допомогою BankID, ЕЦП, ID.GOV.UA.

Отримавши відомості з ДЗК слід звертати увагу на:

• цільове призначення;
• площу;
• форму власності;
• місцерозташування ділянки.

Важливо перевірити наявність обмежень використання земельної ділянки. Часто зустрічаються санітарно-захисні зони, охоронні зони навколо (вздовж) об'єкта транспорту або енергетичної системи. Це може мати вплив на можливість використання ділянки.

Окрім інформації з Витягу ДЗК про земельну ділянку, також необхідно перевірити відображення земельної ділянки на Публічній кадастровій карті (ПКК). Чи співпадає її фактичне місцерозташування із вказаним в документі, чи правильна конфігурація ділянки, чи відсутні накладення з іншими земельними ділянками. Перевірити розташування ділянки, користуючись іншими шарами ПКК: шаром ґрунтів, шаром об'єктів природно-заповідного фонду.

Реєстр речових прав на нерухоме майно

Реєстр речових прав працює подібним до ДЗК чином. Авторизуючись за допомогою ЕЦП та здійснивши запит за кадастровим номером, можна отримати в електронному форматі інформацію про речові права на земельну ділянку. Вартість такого запиту складає 33 грн, включаючи комісію за платіж.

Аналізуючи дані з реєстру речових прав, у першу чергу слід звернути увагу на:

• реквізити власника землі та правильність написання імені та прізвища;
• у випадку юридичних осіб — коду ЄДРПОУ;
• реквізити документа підстави для державної реєстрації;
• розмір частки власника.

Таку ж перевірку слід здійснювати і щодо інформації про орендаря за його наявності. В подальшому реквізити необхідно порівняти з оригіналами документів при проведенні угоди.

В довідці з РРП ви також знайдете інформацію про обтяження речових прав на ділянку, зокрема іпотеки та арешти. Наявність таких обтяжень обмежує власника у відчуженні земельної ділянки.
Іноді трапляється, що відомості з ДЗК містять інформацію про власника та/або користувача ділянки, які відсутні в РРП. Це зумовлено тим, що до 2013 року відомості про власників та користувачів вносилися до інших реєстрів, і лише з появою РРП їх почали зводити в єдину інформаційну базу. Однак, до цього часу не всі відомості щодо прав власності та договорів оренди багаторічної давності були перенесені до РРП, що може створювати проблеми для учасників земельних відносин.

Отримавши та перевіривши інформацію з ДЗК та РПП, а також переглянувши кадастрову карту, наступним кроком є звірка відомостей між реєстрами. В практиці трапляються випадки розбіжності площі ділянки в ДЗК та РРП, помилки в імені, цільовому призначенні тощо. Будь-які розбіжності слід усунути до початку проведення угоди шляхом звернення власника ділянки до державних або кадастрових реєстраторів.

Реєстр аграрних розписок

В рамках перевірки ділянки обов'язково скористайтесь Реєстром аграрних розписок. По-перше, можна перевірити чи наявна аграрна розписка на врожай, який вирощується на ділянці, а по друге, якщо наявна аграрна розписка, або була в минулому, це позитивний індикатор відносної юридичної «чистоти» земельної ділянки, оскільки перед формування розписки ця ділянка також кимось перевірялася.

Єдиний державний реєстр

Слід пам'ятати, що купуєте землю ви перш за все в конкретних людей, тому варто розуміти, хто ваш контрагент. Перевірку власників та орендарів земельної ділянки, якщо це юридичні особи, можна здійснити через запит до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань.

Судовий реєстр

Наведені вище інструменти в цілому є основою для перевірки ділянки, які доступні типовим користувачам. Разом із тим, перевірка ділянки не обмежується виключно ДЗК та РРП, є також інші джерела інформації, які допомагають отримати більш повне уявлення про переваги і недоліки ділянки та виявити можливі ризики по ділянці ще на підготовчому етапі. Зокрема, наша система в тому числі додатково перевіряє відомості Реєстру судових рішень, щоб встановити, чи фігурує ділянка в судових документах. Це дозволяє виявити, чи були спори щодо прав на земельну ділянку, або чи наявні вони зараз, і провадження досі триває.

Супутникові знімки

Другим важливим аспектом перевірки є аналіз фактичного місцезнаходження ділянки. Це характерно для суб'єктів, які не є орендарями та не знають про її фактичний стан, наприклад банки при кредитуванні, оцінювачі та потенційні інвестори. В таких випадках слід перевірити місце розташування ділянки на доступних в публічному доступі супутникових знімках, зроблених в цьому сільськогосподарському сезоні. Звертати увагу варто на те, чи обробляється ділянка та чи обробляється всі 100% її площі (тобто визначити ефективну площу), адже не завжди вся площа ділянки придатна до вирощування с/г культур. Також потрібно переконатися, чи відсутні об'єкти нерухомості на ділянці.

Доцільно оцінювати ділянку і з точки зору логістичної привабливості та віддаленості від тимчасово окупованих територій, адже купівля-продаж с/г земель на цій території заборонена. Ще один важливий аспект при аналізі місцезнаходження ділянки, це віддаленість від державного кордону. Норма закону забороняє відчуження земель не громадянам України ближче ніж 50 км від кордону. Звичайно, вплив на ціну земельної ділянки, що розташована поряд із кордоном, таке обмеження матиме лише у разі, якщо за результатами всеукраїнського референдуму колись буде дозволено придбавати с/г землі іноземцям або юридичним особам, в яких вони є учасниками. Для з'ясування цих відомостей можна скористатися публічними мапами та Публічною кадастровою картою.

Аналізуючи місцезнаходження ділянки, не забувайте ознайомитись зі ставками земельного податку в громаді та оцінити привабливість регіону з точки зору ведення сільського господарства. Це можна зробити за допомогою відомостей Державної фіскальної служби та державної статистики.

Коректний збір та аналіз наведених відомостей дозволяє покупцю суттєво зменшити ризики шахрайства та дозволить виявити проблемні ділянки до їх придбання. Саме складність та тривалість такого ручного процесу перевірки стимулювала нашу команду розробити онлайн-інструмент, який дозволяє автоматизувати всі кроки перевірки та автоматично виявити можливі ризики та проблеми ділянки. Сьогодні, завдяки доступності інформації, процеси які займають в ручному режимі тривалий час, можна автоматизувати та скоротити витрати часу і зусиль до декількох хвилин.

У зв'язку з початком обігу с/г земель з'являтиметься все більше інформації про землю та угоди, що дозволить розширити діапазон аналітики та оцінювати вартість ділянки, тенденцію на ринку, середні показники на кожній території тощо.

Роман Граб, СЕО Vkursi Agro