Подвійна реєстрація оренди землі: як зняти проблему і зменшити рейдерство

Нагадаю, що до 2013 року договори оренди землі реєструвалися в Державному земельному кадастрі, а з вказаного року оренда землі почала реєструватися у мінюстівському реєстрі прав на нерухоме майно. Закони про Державний земельний кадастр та про державну реєстрацію прав на нерухоме майно передбачали інформаційну взаємодію між кадастром та реєстром. Але така взаємодія до останнього часу так і не з«явилася на належному рівні.

В результаті ми отримали небезпечну ситуацію, негативні наслідки якої відчув на собі не один аграрій. Адже дані про договори, укладені до 2013 року — і ті, строк дії яких закінчився, і ті, які продовжували діяти — не були перенесені в новий реєстр Мінюсту.  Відповідно, у реєстрі прав на нерухоме майно та чи інша ділянка значилася як «чиста» і вільна від оренди, і з «легкої руки» державного реєстратора вона передавалася в оренду на певну кількість років. Але на практиці ця ділянка вже мала свого, цілком законного, орендаря.

Звичайно, навіть в такій ситуації подвійна реєстрація виникати не повинна була б. Адже відповідальний і професійний реєстратор, перш ніж зареєструвати ділянку за новим орендарем, повинен був надіслати запит до Держгеокадастру і витребувати дані про цю ділянку. Такий порядок дій диктувався здоровим глуздом і професійною етикою. Але як можемо констатувати, в українських реаліях здоровий глузд і професійна етика не завжди спрацьовують. Питання низької якості взаємодії двох реєстрів полягало не тільки в цьому: оскільки прямого доступу до реєстру Держгеокадастру у реєстраторів Мінюсту не було — доводилося робити офіційні запити. А це значні витрати часу для працівників обох структур. Інколи дані про ділянки надходили не у повному обсязі або з технічними помилками, інколи ці відповіді не надходили взагалі — чи то з умислом, чи то просто через бюрократичну тяганину.

Існувала (і, на жаль, продовжує існувати) й інша проблема. Дані у кадастр почали вноситись в електронній формі лише у 2003-2004 роках. До цього вся реєстрація відбувалась на папері. Закон про Державний земельний кадастр визначає заявницький принцип у сфері кадастрової реєстрації, — тобто відомості до кадастру вносяться лише після того, як власник ділянки подасть органу земельних ресурсів відповідну заяву разом із відповідним електронним обмінним файлом. Сам орган земельних ресурсів, з власної ініціативи, внести ці відомості не може. В результаті у кадастрі відомостей про оренду, зареєстровану до 2004 року, майже немає. Це також стимулює подвійну реєстрацію оренди.

Як я уже повідомляв, зараз завершується підготовка законопроекту з робочою назвою «Про захист майнових прав власників і користувачів земельних ділянок, запобігання протиправному поглинанню і захопленню підприємств в аграрному секторі економіки». У розробці цієї законодавчої ініціативи брала участь велика кількість експертів, фахівці Мінюсту та Держгеокадастру, народні депутати, в тому числі і я та мої помічники.

В антирейдерському законопроекті ми пропонуємо установити механізм обов«язкової онлайн-перевірки того факту, чи існують на ту чи іншу ділянку раніше укладені договори оренди. Державні реєстратори отримають прямий доступ до Державного земельного кадастру і можливість видавати витяги із нього. Але державний реєстратор не просто матиме змогу — він буде зобов«язаний перед реєстрацією права оренди землі перевіряти у Державному земельному кадастрі наявність договорів оренди, зареєстрованих до 2013 року.

Окрім того, новим законопроектом ми установлюємо, що та реєстрація договорів оренди, яка існує лише в паперовій формі і яка була здійснена ще до 2004 року, повинна бути оцифрована протягом року Держгеокадастром і внесена в кадастр у електронній формі. Якщо все буде зроблено саме так, то зареєструвати подвійний договір оренди буде неможливо навіть чисто технічно. Держгеокадастр здійснить це завдання за кошти Державного бюджету та присвоїть цим ділянкам кадастрові номери. Адже «подвійна реєстрація» договорів оренди не в останню чергу пов«язана саме з тією проблемою, що відомості про декілька мільйонів земельних ділянок та документи про них відсутні у кадастрі, а є лише в паперовій формі.

Щоб зробити цю інформацію доступнішою, прозорішою та більш повною, планується також, що заяви про внесення відомостей до кадастру можна буде подати і одержати відповідний витяг не тільки у паперовій, а й в електронній формі через мережу Інтернет.

Мені здається, що реєстри — це не власність і не актив тих чи інших державних структур, і тим більше, не чиясь монополія. Вони існують в першу чергу для забезпечення потреб громадян і підтвердження тих чи інших їхніх прав, а не для того, щоб чиновники використовували це як ресурс для забезпечення власних інтересів.

Олег Кулініч, народний депутат, голова підкомітету з питань земельних відносин Аграрного комітету ВРУ