Аграрне рейдерство: хто винен і що робити

Хочу теж сказати декілька слів щодо цієї проблеми. Та хвиля рейдерства, яка має місце сьогодні в АПК, більшою мірою викликана різкими змінами в системі реєстрації юридичних осіб та прав на нерухомість. Запровадження електронного документообігу, кардинальне спрощення правил здійснення реєстраційних дій, і неготовність держави швидко реагувати на ті процеси, які відбуваються у галузі реєстрації, на жаль, провокують дуже багато проблем.

Неякісне законодавство — одна із причин, але далеко не єдина

Звісно, багато в чому причини цього ганебного явища лежать у законодавчій площині. Законодавство у нас не завжди якісне. Непродумані чи нашвидкоруч прописані новації залишають багато можливостей для зловживань. Працюючи у парламенті, намагаюсь боротись з цим. Щось виходить, щось — ні.

Зокрема,  хвилю рейдерства викликала зміна системи реєстрації прав на землю у 2013 році і передача реєстраційних функцій від органів земельних ресурсів органам юстиції. Хоча я все ж таки вважаю нову систему об'єктивно кращою за попередню, у неї є одна особливість, яка створювала і продовжує створювати безліч складнощів для землекористувачів. Справа у тому, що при її запуску не був дотриманий принцип «спадковості», і усі кадастрові записи про реєстрацію прав, що були зроблені до 2013 року, не були перенесені до «мінюстівського реєстру». Наслідком цього стали рейдерські оборудки, коли «поверх» існуючих договорів оренди з одним орендарем реєструються нові договори з іншим орендарем. А все тому, що інформація про старі договори до нового Реєстру прав не внесена, і ділянка вважається вільною. Я на парламентському рівні неодноразово піднімав цю проблему. Навіть вдалось доповнити закон про реєстрацію прав на нерухомість нормою, яка зобов'язувала Кабмін перенести усю інформацію про старі права на землю до нового реєстру. Але ця норма проіснувала півроку і так і не запрацювала. При черговій зміні закону цю норму виключили.

Але є і позитивний досвід. Усі пам'ятають безліч проблем, які були пов'язані з занадто великою кількістю вимог до договорів оренди землі. Навіть кількість істотних умов договору до недавнього часу перевалювала за десяток. Користуючись цим, рейдери масово вишукували ті договори, у яких сторони забули вказати якусь з них, і ініціювали судові позови про недійсність договору. А такі помилки були, за моїми спостереженнями, чи не у третині договорів оренди (хоча при укладенні договору і орендаря, і власника цікавлять, у більшості випадків, лише дві речі — строк оренди і орендна плата). Два роки тому ситуацію вдалось виправити, з моєї ініціативи були внесені відповідні зміни до закону про оренду землі, і кількість істотних умов була скорочена до трьох.

Всі юридичні порушення з боку аграрія — це «запрошення» для рейдера

Але, крім тих причин рейдерства, які не залежать від волі аграріїв, як то неякісне законодавство, існує багато випадків, коли рейдерство спровокувало саме аграрне підприємство.

По-перше, якість документів, які оформлюються в аграрній сфері, часто залишає бажати кращого. Договори оренди землі інколи оформлені з порушенням закону, не завжди реєструються. Непоодинокими є випадки, коли для, так би мовити, «оптимізації оподаткування» у договорі оренди вказується одна орендна плата, а в реальності інша її частина виплачується «кешем».

Я вже не кажу про оформлення оренди земель невитребуваних паїв та відумерлої спадщини. Тут буває все — і оформлення орендних відносин через «ліві» договори охорони спадкового майна, договори управління спадщиною, та інші, більш екзотичні документи. Кожен з таких договорів можна успішно оспорити в суді, адже оформлення по ним права користування землею не передбачене земельним законодавством.

Тому до оформлення усіх прав на землю треба ставитись уважно. Тут немає зайвих нюансів, того, на що  можна не звертати увагу. Нормально оформлений договір оренди землі, який відповідає нормам закону, важко «поламати», хоч би як хотів цього рейдер. А нашвидкоруч оформлені папірці, зроблені лише для того, щоб «застовбити» за собою певні гектари та ще й з бажанням зекономити — це фактично красномовне запрошення для рейдера.

Не зайвим буде також перевірити оформлення і старих договорів оренди. Проблем в цьому, повірте мені, вистачає. Мені, зокрема, відомий факт, коли договори оренди на немаленьку площу містили усі визначені законом умови, на кожному стояла печатка Центру ДЗК про реєстрацію договору (це було ще у 2000-х роках). Але крім цієї печатки і кадастрового номеру не було нічого. Інформація про реєстрацію договору оренди в Державному реєстрі земель була відсутня. Цим і скористались рейдери, повторно взявши в оренду усі ці землі, адже у кадастрі земельні ділянки були зазначені як ті, які не перебувають у користуванні. І таких ситуацій дуже багато. Мені, як голові підкомітету з питань земельних відносин Аграрного комітету ВРУ, доволі часто доводиться чути скарги з цього приводу.

Є проблеми і іншого характеру. Кожне аграрне підприємство, яке працює на землі, зв'язане орендними відносинами з десятками, сотнями, а, іноді, і тисячами власників земельних паїв. І не з кожним складаються нормальні відносини. Не рідкість ситуація, коли зерно чи інша продукція, якою розраховуються за оренду, ненормальної якості, коли виплачують орендну плату не у ті строки, які передбачено у договорі. Є і просто ситуація, коли ринкова вартість оренди становить аж ніяк  не менше 5 — 7% нормативної оцінки землі, а орендар за старими договорами продовжує використовувати земельні паї за 3%. На моїй рідній Полтавщині це — скоріше виключення із правил, але у деяких інших областях, це, на жаль, поширена ситуація. Невигідні умови оренди спонукають селян шукати кращого орендаря. І добре, якщо власник земельного паю знайде відповідального орендаря, який буде сумлінно виконувати усі умови договору. А якщо ні? Якщо той, з ким він домовився, розглядає договір оренди землі не як засіб для виробництва, а лише як гвинтик у механізмі здирництва з реальних аграріїв?

Порушення договору оренди чи просто «свинське» відношення до орендодавця — це дуже сприятливий ґрунт для рейдерства. До такого орендаря рейдери прийдуть у першу чергу. Тому хочу звернутись до наших аграріїв: якщо ви будете порядними і добросовісними у своїх відносинах з людьми, то інколи є шанс уникнути цих проблем.

Олег Кулініч, народний депутат, голова підкомітету з питань земельних відносин Аграрного комітету ВРУ