А чи дійсно з рейдерством хочуть боротись?

Це пов'язано передусім із земельними ділянками с/г призначення, кількість яких обмежена та які є основним виробничим ресурсом для вирощування с/г продукції. Тому с/г землі є ласим шматком для рейдерів та часто піддаються незаконним діям щодо переходу речових прав до сторонніх осіб. Окрім того аграрний бізнес стикається з рейдерськими атаками і на інше нерухоме майно: склади, елеватори, або навіть на ціле підприємство. 

Верховна Рада України вже прийняла 2 антирейдерські закони, які передбачають низку заходів із протидії рейдерству та захисту прав власності. Одним із найбільш важливих заходів запобігання рейдерству є повідомлення власника, користувача та обтяжувача нерухомого майна, у тому числі земельних ділянок, щодо подачі державному реєстратору заяви на проведення реєстраційних дій щодо набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно та обтяжень таких прав. Тобто, власники, користувачі та обтяжувачі нерухомого майна повинні безкоштовно отримувати смс-повідомлення чи електронний лист про те, що хтось хоче зареєструвати право власності або користування нерухомим майном, яке вже перебуває у власності чи користуванні, і такі дії вчиняються без волі законного власника або користувача. 

Обов'язок державних реєстраторів повідомляти власників та користувачів про отримання заяв передбачено в ст. 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і робити це вони повинні були почати з 2 травня цього року. Саме до цієї дати програмне забезпечення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно повинно було бути приведене у відповідність до Закону та мати технічну можливість відправляти смс-повідомлення або електронні листи суб'єктам речових прав та обтяжувачам.

Проте, не все в реальності так, як передбачено в Законі.

Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень передбачає, що повідомлення власника об'єкта нерухомого майна, користувача чи обтяжувача здійснюється в разі наявності в Державному реєстрі прав відомостей про їх абонентський номер мобільного телефона та/або адреси електронної пошти шляхом надсилання інформації в електронній формі. Тобто, якщо в Державному реєстрі прав відсутні номер мобільного телефону чи електронна пошта суб'єкта речових прав чи обтяжувача, повідомляти про подання заяви державний реєстратор не зобов'язаний. З цього факту Ви вже можете оцінити, наскільки підготовлені до рейдерських атак на Ваше нерухоме майно. Проте, навіть якщо в Державному реєстрі прав зазначена інформація про Ваш номер мобільного телефону чи електронна пошта, це ще не означає, що Ви будете повідомлені про подання заяви. Справа в тому, що наразі Державний реєстр прав начебто не має технічної можливості інформувати суб'єктів речових прав. 

Держателем Державного реєстру речових прав на нерухоме майно є Мін'юст, а ДП «Національні інформаційні системи» — адміністратор, який повинен здійснювати заходи зі створення, впровадження та супроводження програмного забезпечення реєстрів, відповідати за їх технічне і технологічне забезпечення, збереження та захист даних, здійснювати технічні та технологічні заходи з надання, блокування та анулювання доступу до цих реєстрів, а також інші заходи (дії), передбачені законодавством. Саме ДП «Національні інформаційні системи» і повинно технічно підготувати Державний реєстр речових прав на нерухоме майно до оповіщення осіб про отримання заяв державними реєстраторами, проте вже 2 місяці Закон не виконується. 

Не зважаючи на це, ще до законодавчого закріплення відповідних положень, існував і досі існує сервіс СМС-маяка, який є комерційним проєктом одного оператора. Послуга інформування фізичних і юридичних осіб про подані реєстратору заявки на проведення будь-яких реєстраційних дій щодо їхніх об'єктів нерухомого майна щомісяця коштує 300 гривень/об'єкт, а інформування постфактум про зміну статусу їхніх об'єктів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щомісяця коштує 30 гривень/об'єкт. Тобто, та послуга, яка повинна надаватись державними реєстраторами зараз безкоштовно, надається лише приватною компанією за значну плату.

Навіть якщо взяти середнє с/г підприємство, у якого в користуванні знаходиться 100 земельних ділянок та інше нерухоме майно — вони будуть витрачати щомісяця на послуги СМС оповіщення про отримання заявки на проведення будь-яких реєстраційних дій щодо їхніх об'єктів нерухомого майна понад 30 тис. грн щомісяця і 360 тис. грн щороку! А якщо взяти агрохолдинг, у користуванні якого перебуває 100 тис. га с/г земель (це приблизно 25 тис. земельних ділянок) та багато іншого нерухомого майна, йому СМС-маяк щомісяця буде обходитись мінімум у 7,5 млн грн, а в рік — 90 млн грн!!! Та навіть звичайна особа, у якої є земельна ділянка та будинок і яка хоче захиститись від рейдерства, повинна за рік заплатити 7,2 тис. грн. Чи адекватною Вам видається така ситуація, коли особи, які хочуть захиститись від рейдерства повинні щороку сплачувати мільйони за те, що держава повинна надавати безоплатно?

Якщо зараз вдало працює комерційний проєкт з СМС-оповіщення про рейдерство, то, які тоді можуть бути технічні перешкоди у запуску безоплатного оповіщення, що передбачено Законом? Дані про мобільні номери чи електронні пошти можуть швидко надати самі власники, користувачі та обтяжувачі нерухомого майна, які зацікавлені в отриманні оповіщення, та зареєструвались на порталі онлайн будинку юстиції, залишивши відповідні дані для  оповіщення. Видається, що хтось просто не хоче втрачати значні фінансові надходження.

Також залишаються питання щодо порядку дії власника, користувача або обтяжувача нерухомого майна, які отримали повідомлення про подачу заяви. Як вони повинні відреагувати та дати фідбек державному реєстратору, і які подальші дії має вчиняти державний реєстратор, коли повідомив власника, користувача або обтяжувача нерухомого майна про отримання заяви? Без чітких кроків подальших дій запобігти рейдерству буде складно.

Подальші дії Мін'юсту повинні бути не законодавчим зарегулюванням земельних відносин та закріпленням безлічі нових непотрібних заході, які нібито покликані боротись з рейдерством, а передусім Мін'юст повинен забезпечити реалізацію вже закріплених заходів по запобіганню рейдерства. Як то кажуть —  «легше створювати закони, ніж дотримуватися їх».

Елліна Юрченко, к.ю.н., експертка із земельних відносин УКАБ