Хочу продать земельный участок, но имею арендатора. Что делать?

* Текст подається мовою оригіналу

Якщо власник бажає продати свій пай, то йому спочатку доведеться сформувати його в окрему земельну ділянку.

Оформити право власності на земельну ділянку невитребуваних паїв їхні власники чи спадкоємці повинні до 1 січня 2025 року. Інакше вони вважатимуться такими, що відмовилися від одержання земельної ділянки.

Для того, щоби реалізувати гарантовані новим законодавством права, власникам землі потрібно здійснити наступні кроки.

• Перевірити, чи зареєстрована земельна ділянка у Державному земельному кадастрі.

Примітка. У разі відсутності реєстрації земельної ділянки в Державному земельному кадастрі власнику ділянки потрібно звернутися до розробника документації із землеустрою для виготовлення технічної документації щодо встановлення чи відновлення меж ділянки в натурі та зареєструвати ділянку в Державному земельному кадастрі. В результаті власник має отримати витяг, який підтверджує внесення ділянки до Державного земельного кадастру та в якому вказано її кадастровий номер.   

• Перевірити, чи зареєстроване право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: Кабінет електронних сервісів. Для реєстрації права потрібно звертатися до виконавчих органів сільських, селищних та міських рад, нотаріуса чи ЦНАП.

Для реєстрації права власності потрібно мати документи:

- документ, що посвідчує особу;

- підтвердження сплати адміністративного збору;

- документ про права на ділянку (державний акт на право власності на землю, договори купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину).

• Після реєстрації права власності на землю потрібно отримати паперовий чи електронний витяг із Державного реєстру речових прав.
• Щоб дізнатися мінімальну ціну на земельну ділянку, за якою угода купівлі-продажу може здійснюватися, варто ознайомитися з її нормативною грошовою оцінкою.

Примітка. Стосується ціни продажу земельних ділянок, виділених раніше в якості паїв, та застосовується до 1 січня 2030 року. Отримати витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки можливо за допомогою Електронних сервісів земельного кадастру

• Перевірити реєстрацію договору оренди на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав.
• Вибрати нотаріуса.

AgroPortal.ua поцікавився у власників паїв, чи відома їм процедура продажу земельної ділянки за наявності орендаря.

 

Михайло Лисюк зазначає, що зі стартом ринку землі його родина готова купувати, а от продавати власний пай не поспішатимуть. Оскільки вважають, що спочатку ціни будуть дешевші. На майбутнє продаж власної ділянки планує, тому що вона знаходиться далеко від місця проживання, і обробляти це поле самостійно немає можливості.

«З точки зору продажу у нас є перевага, тому що ділянка поруч із дорогою, є під'їзд. Ділянку можна в натурі виділити і огородити. Якщо ж пай посеред поля, то його виділити в натурі складніше», — розповідає Михайло Лисюк.

Зараз пай здається в оренду, договір оренди закінчується цього року, переукладати його по закінченню терміну оренди не планують. Про переважне право орендаря на викуп паю Михайло Лисюк знає і при продажі буде діяти відповідно до законодавчих норм.

Тетяна Варениця з чоловіком здають свою землю в оренду компанії «Контінентал Фармерз Груп» та отримують за свої паї орендну плату. Обробляти власні паї самостійно не планують, адже мають постійну роботу: Тетяна працює завідуючою в садочку, чоловік — на елеваторі.

«Селяни, які мають землю, нею дорожать. У нашому селі я не знаю жодної людини, яка була готова зараз продати свою землю. Ті, хто думають про завтрашній день, навряд чи підуть на такий крок. Хоча самі не обробляють землю, селяни як власники паю можуть отримувати орендну плату. Тому зараз йдеться про довгострокове укладання договорів оренди землі з сільськогосподарськими компаніями», — розповідає Тетяна Варениця.

Додає, що з огляду на ймовірну оцінку землі, продавати її зовсім не вигідно.

Тим паче, що орендар не тільки у повній мірі виконує зобов’язання перед пайовиками, а й часто дбає про соціальну інфраструктуру та добробут жителів села.

Адвокат, партнер ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олег Качмар зазначає, що земельну ділянку її власник може продати, навіть якщо вона знаходиться в оренді.

Адвокат, к.ю.н., керуючий партнер юридичної компанії Winner Ігор Ясько зазначає, якщо орендар — фермерське господарство, воно такої можливості, як юридична особа, не має, значить може передати право першочергової покупки фізичній особі. Передача переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється за письмовим договором між суб’єктом переважного права та особою, якій передається таке право. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, передане іншій особі, підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому для державної реєстрації обтяжень речових прав на земельні ділянки (частина п’ята статті 130-1 ЗКУ в редакції закону 1423).

Фізична особа, яка отримала від фермерського господарства першочергове право на покупку, може або погодитися на викуп, або відмовитися. Після відмови цієї особи можна пропонувати покупку землі іншим фізичним особам.

В разі продажу через електронний аукціон — за умови, що він виконав вимоги до учасника земельних торгів та погоджується на сплату рівної цінової пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Для реалізації переважного права орендар або інший суб’єкт переважного права надає згоду сплатити ціну продажу лота, що є рівною ціновій пропозиції учасника, який подав найвищу цінову пропозицію за лот, а також виконує всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем.

За словами юриста, ціна землі буде формуватися за домовленістю сторін, але до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок, виділених раніше в якості паїв, не може бути менше їхньої нормативної грошової оцінки.

У 2018 році проведена загальнонаціональна (всеукраїнська) нормативна грошова оцінка всіх земель сільськогосподарського призначення (за межами населених пунктів), відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, а отже питання визначення мінімальної ціни продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), яка не може бути меншою за їхню нормативну грошову оцінку, зводиться до безкоштовного отримання витягу про нормативну грошову оцінку такої земельної ділянки.

Крім того, з жовтня 2015 року запроваджено можливість електронного замовлення надання вказаної адміністративної послуги через Публічну кадастрову карту.

Відповідним функціоналом передбачена інструкція з описом процедури замовлення та отримання адміністративної послуги, форма для онлайн заповнення та подання заяви на отримання адміністративної послуги.

Функціонал подання онлайн заяви передбачає також ідентифікацію особи, що здійснює замовлення надання адміністративної послуги за допомогою електронного цифрового підпису або за допомогою системи BankID НБУ.

Також зазначається, що з 2019 року запроваджено надання зазначеної послуги, крім як у паперовому, також у електронному вигляді (за умови наявності відомостей про нормативну грошову оцінку земельної ділянки у Державному земельному кадастрі).

Завантажуйте покрокові рекомендації від провідних юристів щодо правильного продажу земельної ділянки, яка знаходиться в оренді. Для цього заповніть коротку анкету. 

Для довідки: публікація підготовлена за фінансової підтримки Європейського Союзу. Її зміст є виключною відповідальністю інтернет-видання AgroPortal.ua та не обов’язково відображає позицію Європейського Союзу.