ЗЕсвет рынка земли: лекарство для экономики или головная боль для агрария?

По словам Президента Украины Владимира Зеленского, на первом этапе открытия рынка земли законодательство предусмотрит возможность для физических лиц сосредоточить в одних руках не более 100 га, для юридических лиц — это второй этап, который будет введен с 2024 г., — до 10 тыс. га.

AgroPortal.ua расспросил участников рынка, насколько приемлемы подобные условия, даже если от этого зависит предоставление кредита Международным валютным фондом.

Роман Лещенко, уполномоченный Президента Украины по земельным вопросам

Прежде всего надо отметить, что новые договоренности являются дополнительными к уже тем, что были согласованы ранее. Поэтому первое, что нужно отметить, говоря о рынке земли, — это то, что при положительном голосовании землю покупать смогут исключительно граждане Украины. Это было условие от народа, которое услышал и на которое отреагировал Президент. Следовательно, это не изменится вплоть до проведения референдума, на котором украинцы определятся с позицией возможной продажи иностранным гражданам.

Рынок земли — действительно очень чувствительный вопрос для украинцев. И Президент хочет сделать так, чтобы украинцы понимали, что эту реформу делают именно для людей. Именно поэтому мы ездили по областям, общались с людьми, не просто объясняли, а слушали: чего они боятся, что хотят и какие решения видят.

Ни для кого не секрет, что время прозрачного рынка земли в одной из крупнейших агростран мира наступил. И любые решения по этому поводу не будут поспешными. Земельная реформа и решение вокруг нее наоборот опоздали.

Пандемия коронавируса и глобальный кризис, к которому готовится мир, требуют мудрых экономических шагов. Голосование за земельную реформу будет именно таким шагом. Сокращение возможности купить землю для физических лиц до 100 га и запрет покупать государственные земли — это новые антикризисные меры, которые нужно было согласовать в связи с изменением повестки дня. Это позволит сделать паузу, пока стабилизируется экономическая ситуация, а после стабилизации — избежать спекулятивного рынка.

В условиях экономического кризиса и отсутствия доступа к рынку капиталов, прежде всего — национальных, государство должно поддержать агропроизводителя: обезопасив его от потенциальных рисков и предоставив финансовую помощь. Новые условия, прописанные в законе о рынке земли, направлены на обеспечение безопасности аграриев от указанных рисков.

Анатолий Мирошниченко, д.ю.н., профессор кафедры земельного и аграрного права КНУ имени Тараса Шевченко, член Высшего совета юстиции, автор более 100 публикаций по проблемам земельного права, включая научно-практический комментарий к ЗК Украины

«Гора родила мышь». Эпопея, которая началась неожиданно либеральным правительственным проектом закона №2178, заканчивается пародией на рынок земель.

Ключевым недостатком финальной концепции проекта является недопуск на рынок юридических лиц. В результате нормальное, цивилизованное инвестирование в землю будет практически невозможно. Большинство земель в Украине обрабатывается юридическими лицами, которые не смогут стать собственниками обрабатываемой земли. Они будут пытаться концентрировать землю путем оформления на физических лиц (во многих случаях это будут подставные лица), но такая концентрация очень неудобная и рискованная. При этом она еще и будет сдерживаться ограничением в 100 га «в одни руки».

Для малых фермеров, заботой о которых прикрываются сторонники предложенного «усеченного» варианта рынка, положительных изменений практически не будет. Теоретически, они смогут докупить определенные площади земель, но мелкое по размеру хозяйство будет эффективным только тогда, когда оно интенсивно. А для этого обычно необходим кредит. К сожалению, земля не сможет стать эффективным обеспечением по кредитам на развитие бизнеса, так как в выбранном формате рынка она будет практически неликвидной.

Не принесет пользы такой «рынок» и тем владельцам паев, кто не может и не будет самостоятельно вести хозяйство на земле, — продать землю будет очень трудно, отсутствие конкуренции продавцов приведет к замораживанию низких цен на землю. Лично я настоятельно не советовал бы продавать землю в таких условиях.

Непостижимой является еще большая отсрочка введения «рынка» — любые рациональные аргументы для этого мне найти невозможно.

Запрет на продажу государственных и коммунальных земель выглядит также бессмысленным — в нем нет никакого смысла, пока государственную или коммунальную землю можно раздать «бесплатно» (часто — на коррупционных началах) в порядке т.н. бесплатной приватизации.

В общем, весь тот колоссальный позитив, который мог бы дать для экономики государства открытый цивилизованный рынок земли, в конечной концепции земельной «реформы», к сожалению, полностью выхолощен.

Олег Нивьевский, Киевская Школа Экономики

Пока нет целостного законопроекта, который бы можно было детально проанализировать. Все, что мы знаем, так это существующий законопроект №2178-10, и в целом 4 замены, которые будут сделаны к этому законопроекту, по словам или заявлениям Президента:

1) мораторий фактически откладывается почти на год — до 1 июля 2021 г.;
2) на первом этапе только физические лица смогут покупать сельхозземлю, и то объемом до 100 га;
3) юридические лица допускают к рынку с 2024 г. с максимальным ограничением в 10 тыс. га;
4) государственные и коммунальные сельхозземли остаются под мораторием.

Сначала о позитиве. Даже если закон примут в таком виде — все же это очень маленький, но шаг в правильном направлении. Главное, чтобы через месяц-два Верховная Рада смогла принять немаленький список других законопроектов земельного пакета, в первую очередь речь идет о законопроектах №№2194, 2195, 2370, 2280, законопроекте о Фонде гарантирования кредитов, что увеличит прозрачность в земельных отношениях и уменьшит риск злоупотреблений.

Далее о негативе. К сожалению, мои расчеты возможных сценариев запуска рынка земли свидетельствуют о том, что предложенный дизайн не будет иметь существенного экономического эффекта. Из важных негативных последствий это:

А) владельцы паев (а это около 7 млн жителей), которые захотят продать свои паи, не получат справедливой цены;
Б) недопуск юридических лиц означает, что мы все не можем запустить рынок кредитования под залог сельхозземель, а следовательно не будет увеличения жизненноважных инвестиций в агросектор и, соответственно, агросектор не сможет перейти на высшую траекторию развития;
В) есть риск увеличения теневого рынка и схем, поскольку обязательно будут схемы покупки юридическими лицами земель через физических лиц, будет развиваться целый бизнес. Транзакционные издержки на рынке земель возрастут, а это всегда нехорошо для экономики;
Г) земля не будет стоить своей справедливой стоимости (из-за ограничений и меньшего спроса), соответственно сельские бюджетам меньше получают налоговых поступлений;
Д) не думаю, что улучшится ситуация с государственной землей. Без принятия законопроекта №2194 мы фактически будем наблюдать уменьшение госземель через механизм бесплатной приватизации.

Конечно, сельхозпроизводители, которые собираются покупать землю, будут иметь выгоду от меньшей цены. Но потери от невведения полноценного рынка значительно больше.

Даниил Пасько, управляющий партнер и соучредитель инвестфонда Diligent Capital Partners, председатель наблюдательного совета Allseeds

Озвученное решение фракции «Слуга Народа» о проведении земельной реформы «мини», я бы даже сказал «нано», является бесполезной имитацией реформы. Реформа в таком виде невыгодна собственникам земли, невыгодна большей части аграриев, невыгодна остальным гражданам Украины. Собственники от нано-реформы проигрывают больше всех. «Слуги», как и большинство других стейкхолдеров, забывают, что эта реформа должна ставить во главу угла интересы 7 млн собственников земли, чьи права собственности грубо нарушаются мораторием уже десятки лет. Их интерес состоит в очень простых вещах: максимизации стоимости своего актива и возможности им свободно распоряжаться.

Будущая стоимость земли зависит всего лишь от одного фактора — «спрос». Первый закон экономической теории — это «закон спроса и предложения», который четко гласит: чем меньше спрос, тем меньше цена. Ограничив спрос лишь до физических лиц с максимальным порогом в 100 га, «слуги» снизили будущую цену на столько же, на сколько платёжеспособный спрос этих субъектов меньше глобального платежеспособного спроса без ограничений: как минимум в десятки раз.

Попытка законодательно установить минимальную цену — это вторая «экономическая утопия», которая загонит рынок в тень: на бумаге будут писать необходимую законом цену, а реально передавать «рыночную». Попытки законодательно регулировать цены осуществлялись десятками правительств в тысячах случаев, и история не знает ни об одном успехе. От «нанореформы» поигрывают аграрии, которые создают больше 80% сегодняшней агропродукции. 100 га — это меньше, чем размер эффективного хозяйства, а значит, это не позволит катализировать инвестиции в ирригацию, хранение, перевод в органику и долгосрочные насаждения. «Нанореформа» также не позволит использовать землю как залог для получения банковского финансирования. Ни добавленная стоимость, ни эффективность агросектора от реформы не увеличится никак. От «нанореформы» не выиграют украинские граждане.

В случае принятия либерального формата реформы в том виде, в котором она была подана Кабмином Гончарука, в Украину пришло бы порядка $50 млрд инвестиций за 10 лет, каждый украинец стал бы на несколько тысяч долларов богаче. От «нанореформы» никаких дополнительных инвестиций не будет. Также «нанореформа» никак не решает проблему тотального воровства на 10 млн га госземли, нашей с вами земли. По рыночной цене аренды, этот актив должен был давать бюджету порядка 30 млрд грн ежегодно. Кому же выгодна эта нанореформа? Наверное, возникнет класс мелких спекулянтов, которые попытаются воспользоваться моментом и на подставных лиц скупить землю в первые годы. Своеобразная форма «Служения Народу» от нанореформаторов…

Самое ироничное, что больше всего проигрывают от этой «нанореформы» сами нанореформаторы, которые уже получили весь политический негатив от пройденного пути, статус «торговцев Родиной» и уже не смогут компенсировать это хоть каким-то видимым экономическим результатом. За это они достойны политической премии Дарвина.

Владимир Гуменюк, директор ООО «Південь овочі»

В принятии решения о введении рынка земли нельзя спешить, а руководство страны что-то очень быстро подозрительно хочет за счет земли поднять экономику Украины. Например, в Польше земельная реформа длилась 8 лет. Нужно создать такие условия, чтобы у действующих фермерских хозяйств была возможность не развалиться за счет ажиотажа и вливания капиталов заинтересованных олигархов.

Евгений Васянович, фермер (Житомирская область)

Для фермера 100 га — замечательный земельный надел, но для юридического лица — 10 тыс. га, считаю, что много. Таким решением Украина делает первый шаг к монополии и коррупции. Юридическим лицам нужно ограничить право на приобретение земли максимум до 1 тыс. га. Ведь с размерами в 10 тыс. га «в одни руки» Украина превратится в страну с монокультурой, при которой будет отсутствовать севооборот.

А при условии, если будут ограничения до 1 тыс. га, будет рынок земли прозрачнее, а также больше видов выращиваемой продукции, что приведет к восстановлению перерабатывающей отрасли. Лично я за большее количество малого фермерства и против агрохолдингов.

Кристина Горстка, экспорт-менеджер компании «Гелиос-1»

Решение для физического лица до 100 га — правильное. Это все-таки не бизнес, а человек выращивает продукцию для себя и своей семьи. Если мы говорим о бизнесе, то это другие налоги. Не будем сейчас поднимать вопрос, куда эти налоги идут и на что они расходуются. Но если фермер хочет выйти «из тени», он должен быть ориентированным на то, что нужно платить налоги.

Что касается физических лиц, то в ряде стран нет такого понимания как агрохолдинги, а есть только семейные фермы без иностранных инвестиций. Там ориентируются на продолжение семейного фермерского дела поколениями, люди работают и вкладывают в землю соответствующие средства. Поэтому там есть и 10 тыс. га, и 50 тыс. га. Это не плохо, когда в одной семье сконцентрировано большое количество земельного банка.

Я также не против агрохолдингов, ведь они имеют средства для инвестиций в высокотехнологичные процессы и технику, оптимизацию производства, ведь аграрная отрасль очень быстро развивается. И в этой ситуации, при ограничении 10 тыс. га одному юрлицу, они смогут при желании собрать нужный земельный банк, просто разделив землю на несколько юридических лиц. То есть, я считаю, что от этого решения не изменится структура аграрного производства в стране.

Я сторонник открытия рынка земли, но не делать это сразу на всей территории Украины, а запустить сначала пилотный проект в одной из областей и отработать модель.

13:00

В повестке дня внеочередного пленарного заседания Верховной Рады нет законопроекта об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Об этом сообщил во время брифинга председатель Верховной Рады Дмитрий Разумков.

«Перечень вопросов внеочередного заседания является исчерпывающим и четко определенным, его нельзя увеличить или уменьшить. Тот перечень вопросов, который поступил от Президента, отражен в документе. По состоянию на данный момент рассмотрения законопроектов о земле и о банках пока там нет», — отметил Дмитрий Разумков.

17:00

На третьем внеочередном заседании Верховной Рады Украины начали рассмотрение проекта Закона Украины о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения (реестр. № 2178-10) во втором чтении.

Рассмотрение начали с правки 3299.

Алла Стрижеус, Людмила Лебедь, AgroPortal.ua