Рынок земли: как подготовиться к открытию

Олег Нивьевский, старший научный сотрудник Института экономических исследований и политических консультаций

Трудно найти рациональное экономическое обоснование, почему в Украине нет свободного рынка купли-продажи земель сельхозназначения. Сейчас я бы сравнил этот рынок с инвалидом без одной ноги, и эта нога — рынок аренды земельных участков. Конечно, на одной ноге далеко не уйдешь.

Рынок купли-продажи даст больше возможностей для повышения эффективности сектора за счет перехода земельных участков к более рентабельному производителю, развитию кредитования на селе и повышению защищенности прав владельцев паев, а также увеличит вероятность прихода инвестиций на село.

Внедрение с/х земель в рыночный оборот напрямую связано с развитием бизнеса и инфраструктуры в сельской местности. Имея возможность закладывать свою землю, крестьянин получит больше возможностей  для кредитования, открытия или развития своего маленького бизнеса.

Однако земельный вопрос — очень чувствительный для политиков, которые опасаются «обжечься» на решении этой заполитизированной проблемы. Довольно безболезненный и политически выгодный путь из тупика в части реформирования земельных отношений предложила рабочая группа, участвовавшая в разработке Единой комплексной стратегии развития сельского хозяйства и сельских территорий в Украине на 2015-2020 гг. Речь идет о постепенном введении рынка земли на основе государственно-правового эксперимента путем пилотного внедрения различных моделей экономического оборота земель сельхозназначения на территориях отдельных административно-территориальных единиц. 

После одного-двух лет такого эксперимента его успешный опыт впоследствии можно распространять на всю территорию Украины. По крайней мере, это будет движение вперед с возможностью устранения ошибок, повышение роли общин, которые смогут влиять на выбор той или иной модели экономического оборота.

Опыт регулирования рынка купли-продажи земель сельхозназначения в других странах довольно разнообразен. Но даже в развитых государствах присутствует своеобразная шкала свободы этого рынка. В частности, в странах англосаксонской традиции (в Северной Америке — США и Канада, в Океании — Австралия и Новая Зеландия, в Европе — Великобритания) и в Голландии наблюдается тенденция к снижению зарегулированности. Затем идут страны старой Европы и новые страны-члены ЕС.

Основными ограничениями на рынке купли-продажи земель сельхозназначения при этом являются: а) ограничение площади земельных участков, которыми может владеть физическое или юридическое лицо; б) наличие преимущественных прав на куплю-продажу земельных участков и создание государственного земельного агентства, которое контролирует земельные сделки; в) допуск иностранцев к купле-продаже земельных участков.

Последний пункт – наиболее спорный и эмоциональный. И новые страны-члены ЕС, кстати, вводили специальные переходные периоды, в течение которых иностранцы не допускались к рынку купли-продажи земельных участков: 12-летний переходный период в Польше и 7-летний переходный период в Болгарии, Чехии, Эстонии, Венгрии, Литве, Латвии, Румынии и Словакии.

Ольга Трофимцева, эксперт по вопросам национальной и международной стандартизации и унификации Немецкого союза молочной промышленности 

Анализ отечественного законодательства в области регулирования земельных отношений показывает: к свободному обращению сельхозземель Украина не готова ни с регулятивной, ни с социальной точек зрения. 

Основными препятствиями, по моему мнению, являются неоконченная инвентаризация для земельного кадастра, отсутствие принятого Закона «Об обороте земель», отсутствие прозрачной системы оценки земель с/х назначения, общий высокий уровень коррумпированности и непрозрачности власти. А также — отсутствие развернутой, доступной и полноценной информационной подготовки на местах среди населения и очень высокие социальные риски.

Поэтапное проведение аграрной реформы, которое предлагается начать с продажи с/х земель государственной формы собственности только физическими лицами, из-за вышеперечисленных факторов также выглядит весьма проблематичным. 

Кроме того, если в Украине планируется проведение земельной реформы в два этапа, то первый этап по продаже земель госсобственности должен быть организован без спешки, без установки годичного или двухлетнего срока его исполнения, поскольку провести такие объемы земель через приватизацию прозрачно можно только при условии постепенности процесса и его контролируемости (например, путем установления максимальных годовых траншей).

Эффективное функционирование свободного рынка земли предусматривает одно из основных условий — государство не должно создавать ложных стимулов, ведь это может привести к провалу рынка как такового. К таким ложным стимулам можно отнести различные инструменты аграрной политики, например, установление административных цен на определенные продукты. К сожалению, пока украинская аграрная политика такого подхода гарантировать не может.

Аграрная политика государства должна обеспечить эффективное функционирование рынка при одновременном соблюдении баланса интересов бизнеса и общества. Именно в этом критическом пункте способность к соответствующим своевременным, стратегически продуманным шагам нашего государства вызывает большие сомнения.

Как показывает пример Германии, даже в стране с хорошо функционирующими ветвями власти на всех уровнях и практическим отсутствием коррупционной составляющей, тема купли-продажи земель с/х назначения остается горячей. Речь идет о новых федеративных землях (НФЗ, территория бывшей ГДР), где более чем двадцать лет назад запустился этот процесс.

Средняя цена 1 га с/х земли в Германии составляет 16,4 тыс. евро. Разница в цене аренды 1 га сельскохозяйственной земли в год также является достаточно значительной, в зависимости от региона, качества почвы и других факторов: от 206 евро —  в землях бывшей ГДР до 442 евро — в западных федеральных землях. При этом 60% с/х угодий НФЗ сдаются в аренду, а 38,4% — используются самими владельцами.

Годовой оборот земель сельскохозяйственного назначения на сегодня составляет около 100 тыс. га. Большая часть сельскохозяйственных угодий в НФЗ Германии с 1992 года продается через Агентство по реализации и управления землями (BVVG), которое принадлежит Федеральному Правительству. Продажа земли при этом осуществляется через прозрачные аукционы по рыночным ценам. Один из главных факторов эффективной работы BVVG — возможность всестороннего контроля. За время своего существования Агентство заработало для бюджета ФРГ более 6 млрд евро.

Пока сохраняется баланс интересов бизнеса и общества, правительство ФРГ в функционирование рынка земли не вмешивается. Но сегодня в научных и политических кругах активно ведется дискуссия о возможно более активном вмешательстве государства в рынок земли из-за таких тенденций, как вымирание сел, спекуляции на рынке, более активного присутствия на рынке иностранных неаграрных инвесторов.

Учитывая немецкий опыт, жизненно важной для Украины является тщательная подготовка введение земли в свободный рыночный оборот. Это и полное законодательное обеспечение, информационное, технологическое обеспечение и инструменты финансовой прозрачности, а также предотвращение коррупционных схем, централизованное управление и сильные ответственные органы на местах и, конечно же, его поэтапное осуществление. 

Наталья Зиныч, аналитик Европейского офиса компании John Deere (Германия)

 

В Украине, как и в других странах бывшего СССР, сохранился существенный разрыв между регулированием доступа к земельным ресурсам и их использованием. С одной стороны, за последние годы было усовершенствовано законодательство в сфере регистрации земли.

С другой стороны, предпосылок для нормального функционирования полноценного рынка земли нет, поэтому говорить о существовании адекватной системы установления стоимости земельных участков нереально. Кроме того, сохраняются непрозрачность и неправомерная практика в принятии решений о передаче земли в пользование.

Основное внимание при реформировании необходимо сконцентрировать не столько в техническом процессе отмены моратория на продажу и полной либерализации рынка земли, а скорее — на задачах институционального характера. Речь идет об эффективном преодолении коррупции на всех уровнях и освобождении управления землепользованием и землеустройством от политического влияния и контроля. 

К примеру, первоочередное право на приобретение сельхозугодий следует предоставить производителям сельхозпродукции — тем участникам рынка, которые обеспечивают целевое использование земли.

Естественно, это потребует выработки подходов и стратегий, учитывающих интересы всех заинтересованных сторон участников рынка земли, а на только представителей власти и крупного бизнеса. Также необходимо уменьшить неадекватное вмешательство чиновников в рыночные механизмы землепользования, которые обеспечивают здоровую конкуренцию.

Необходимо также решить вопрос статуса земельных «паев» и обеспечить переход к понятию «поле». На практике трудно установить границы одного «пая», что создает трудности для обеспечения прав долгосрочного использования земли сельхозпроизводителями. Кроме того, при наличии системы «паев» на одном поле рыночные возможности владельцев земли остаются весьма ограниченными, а цена земли, соответственно, низкой.

По аналогии с опытом стран Центральной и Восточной Европы, которые прошли процесс реформирования рынка земли в девяностых годах, имеет смысл сохранить мораторий на торговлю сельхозугодьями для граждан других стран, с перспективой снятия такого ограничения после повышения уровня капитализации земельных активов. А к тому времени — обеспечить прозрачный механизм долгосрочной аренды земли нерезидентами Украины. 

Юлия Протопоп, аспирант Университета Небраска-Линкольн (США), специалист по аграрным финансам и государственной политике в агросекторе 

 

Открытие рынка земли несет как высокие потенциальные преимущества, так и проблемы. Необходимо провести скрупулезный анализ влияния открытия рынка с/х земель на экономическое благосостояние и потенциальную прибыль/убытки различных заинтересованных сторон (мелких фермеров, проживающих в сельской местности, и тех, кто фермерскую деятельность не ведет; средних и крупных с/х предприятий), отследить динамику сельского населения и национальную экономику (влияние на экспорт, иностранные инвестиции, внедрение технологий).

Возможность продавать и покупать землю повысит эффективность сельскохозяйственных предприятий, поспособствует росту экономики села, аграрного сектора страны в целом, а также повысит экспортный потенциал страны. Это упростит доступ к кредитам для малого и среднего бизнеса: фермеры смогут использовать свои индивидуальные площади в качестве залога.

Кроме того, открытие рынка земли для иностранных инвесторов повысит спрос на землю и обеспечит более конкурентоспособные рыночные цены на этот ресурс, что, в свою очередь, потенциально улучшит экономическое благосостояние продавцов.

Украине необходимо усовершенствоваться в техническом плане, ведь отсутствие инфраструктуры — простого и своевременного доступа к правовым и брокерским услугам и недостаточный доступ к соответствующей информации на рынке — поставит покупателей  и продавцов (в частности, владельцев малых земельных участков) в невыгодное положение.

Несовершенство рынка, ограниченный доступ к капиталу и информационная асимметрия могут привести к высокой концентрации собственности сельхозугодий в руках ограниченного количества сельскохозяйственных предприятий. И в будущем это, безусловно, повлияет на цены на с/х продукцию и агробизнес в целом.

В Соединенных Штатах Америки права на владение с/х землей были переданы правительством гражданам в соответствии с законом от 1862 года. Экономическая стоимость земли рассчитывается как дисконтированная стоимость будущих доходов от конкретного участка земли.

Сегодня при покупке-продаже земель с/х назначения землевладельцы обычно нанимают брокера (с оплатой на комиссионной основе), который знает рынок и имеет доступ к информации, недоступной для землевладельцев.

Основной тип продажи земли — это аукционы, где покупатели, продавцы и брокеры, которые представляют их интересы, проводят торги и определяют цену в режиме реального времени, или с помощью неформального договора купли-продажи. Это — относительно прозрачный и эффективный механизм ценообразования. Но в сочетании с высоким спросом на землю недавний опыт аукционов показал, что покупатели сделали ставки значительно выше, чем реальная экономическая стоимость самой земли из-за давления со стороны других участников.

Около 29% с/х земель в США принадлежит лицам, которые получают прибыль от землевладения, но не заинтересованы в сельском хозяйстве и/или проживающих в городских районах (так называемые «заочные землевладельцы»). Традиционно они сдают в аренду землю другим фермерам или практикуют аутсорсинг услуг по управлению фермы частным компаниям (например, Национальная Фермерская Компания).

Светлана Попель, AgroPortal.ua