Открытие рынка земли по требованию: почему украинцы получили половинчатый закон

100 га вместо десяти тысяч

Открытие рынка земли произошло по требованию МВФ для предоставления Украине очередных траншей. Первоначальная редакция закона предусматривала возможность покупки в одни руки 10 тыс. га физическими или юридическими лицами, против чего активно протестовали различные общественные организации и активисты.

Среди них и фермер Игорь Брагинец из Херсона, который обрабатывает 1700 га пашни, выращивая зерновые и подсолнечник. В качестве председателя ячейки ОО «Аграрный союз Украины» в Херсонской области он последовательно выступал против открытия рынка земли, считая, что это приведет к разрушению действующей модели сельского хозяйства.

Не в последнюю очередь благодаря таким протестам в конечном варианте законопроекта лимит существенно уменьшен. После подписания Президентом закон начнет действовать с 1 июля 2021 года по следующим нормам:

- до 1 января 2024 года покупать землю смогут только физические лица-граждане Украины не более 100 га в одни руки;

- с 1 января 2024 года покупать землю смогут юридические лица-резиденты Украины, но не более 10 тыс. га;

- арендатор земли имеет преимущественное право на ее выкуп;

- банки (в том числе с иностранным капиталом) могут получить землю в собственность, выполняя взыскание залога. Такие участки должны быть отчуждены на торгах в течение двух лет;

- возможность продажи земли иностранцам решит национальный референдум, но его дата пока не определена;

- сельскохозяйственные земли государственной и коммунальной собственности не подлежат продаже.

Дырчатое поле

Игорь Брагинец опасается, что на первых порах землю у пайщиков начнут выкупать не фермеры для обработки, а спекулянты для перепродажи по более высокой цене. Причем, по его мнению, чуть ли не самыми первыми это начнут делать через подставных лиц чиновники, пользуясь административным ресурсом.

Одно из полей хозяйства херсонского фермера состоит из 12-ти паев, и если один из них окажется у такого «перекупа», придется выкупать землю по крайне невыгодной цене.

На преимущественное право арендатора на выкуп земли фермер не слишком надеется. Владельцу участка ничто не помешает продать его тому, кто даст большую цену. И пусть со всеми своими пайщиками Игорь Брагинец находится в хороших отношениях, все может измениться, когда на горизонте забрезжат «лишние» две-три сотни долларов за гектар. К сожалению, перспектива сиюминутной выгоды чаще всего оказывается самым сильным мотиватором.

Обратная сторона медали

Опасения фермеров небезосновательны, ведь пайщики в большинстве своем давно мечтают конвертировать свои участки в деньги. Юрий Устик из Сумщины свой пай в 3 га сдает в аренду одному из местных сельхозпредприятий, ежегодно получая 7 тыс. грн арендной платы. По некоторым оценкам экспертов рынка, текущая оценочная стоимость одного гектара сельскохозяйственной земли может достигать $3 тысяч. Юрий Устик ждет вступления закона в силу, а затем, когда появится механизм продажи земель и установится приемлемая цена, скорее всего, будет продавать свой пай. Деньги потратит на обучение одного из своих троих детей или положит не депозит в банк.

Причем после окончания действующего срока аренды будет продавать необязательно текущему арендатору. По словам Устика, фермеры в его и соседних районах постоянно тем или иным образом пытаются обмануть пайщиков: например, под предлогом небольшого увеличения арендной ставки уговаривают пролонгировать договоры аренды на значительные сроки в 10-20 лет.

Рынок без инвестиций

Агрохолдинги в Украине — одни из крупнейших арендаторов сельскохозяйственных земель. Для крупного бизнеса открытый и прозрачный рынок земли является жизненно важным. Покупка земли позволит его представителям более смело инвестировать, масштабировать перспективные агронаправления и внедрять инновационные технологии для увеличения производительности.

Генеральный директор агрохолдинга HarvEast (земельный банк 127 тыс. га) Дмитрий Скорняков отмечает: «Украине рынок земли крайне необходим, поскольку его отсутствие заметно тормозит капитальные вложения в сельское хозяйство, прежде всего в инвестиционно емкие проекты, такие как орошение, сады и виноградники. Именно такие проекты помогут украинским аграриям догнать сельхозпроизводителей более развитых стран в части прибыли, которую можно получать с одного гектара земли».

Более того, для агрохолдингов действующий рынок земли не только откроет новые возможности развивать свой бизнес и более четко планировать свои инвестиции, но и позволит защитить уже имеющиеся. Например, HarvEast реализует два масштабных проекта: орошение и ореховые сады. В 2020 году под орошением в Донецкой и Киевской областях в компании находится 1600 га сельскохозяйственных угодий. Инвестиции в проект составили более $3,2 млн. Но в планах на ближайшие годы — значительное увеличение площади под орошением до 5 тыс. га. Также компания развивает садоводство. В Донецкой области высажены ореховые сады (грецкий орех и миндаль). Плодоносить и давать какой-либо доход они начнут нескоро, но каждый год требуют финансовых вложений. Как и любой другой инвестор, агрохолдинг хочет быть уверен в защищенности своих инвестиций, особенно таких долгосрочных.

Но в своем нынешнем виде закон о рынке земли вряд ли будет способствовать привлечению инвестиций. Такого мнения придерживается владелец агрохолдинга I&U Group (земельный банк 50 тыс. га) Сергей Тарасов. Земли I&U Group расположены в Кировоградской и, в частности, в Николаевской области, где, как и в других южных регионах Украины, страдающих от недостатка влаги, большие урожаи невозможны без дополнительного искусственного полива. Современные системы мелиорации стоят очень дорого, поэтому требуют долгосрочного кредитования сроком не менее 10 лет.

Вкладывать значительные средства в условиях неопределенности механизмов, по которым рынок земли будет функционировать даже на вдвое более коротких сроках, иначе как самоубийством не назовешь. Как считает Тарасов, принятие закона в такой урезанной форме — это не реформа, а ее имитация. Без возможности привлекать долгосрочные инвестиции не стоит ожидать заметного экономического эффекта для украинского АПК. Так что он и в дальнейшем в своей инвестиционной программе будет обходить мелиорацию, сосредоточившись на средствах производства и эффективных технологиях обработки почвы и уборки урожая.

На распутье

Президент ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» и гендиректор аграрной компании ИМК Алекс Лисситса к положительным сторонам закона относит сам факт открытия рынка земли, что будет знаменовать начало его «отбеливания».

Что касается негативных моментов, то их, по мнению эксперта, больше. Во-первых, говорит Алекс Лисситса, появится когорта мелких лендлордов, в большинстве — выходцы из местного чиновничества, которые имеют нелегальные сбережения и которые будут вкладывать их в землю. Во-вторых, значительных транзакций на рынке не будет до 2024 года не только из-за фактического запрета покупки земли юридическими лицами, но и из-за неуверенности бизнеса относительно очередного переноса реформы или изменения правил, как это уже бывало в истории страны раньше.

А главное, считает Алекс Лисситса: кроме формального открытия рынка страна ничего не имеет — ни сложившейся системной стратегии развития агропромышленного комплекса, ни четких долгосрочных и среднесрочных целей в аграрной политике, ни понимания стратегического курса будущего развития аграрного сектора.

Светлана Яценко, AgroPortal.ua