Как не потерять аренду и подготовиться к отмене моратория на продажу земли

Поэтому оформление аренды и переоформление договоров аренды земли на новый срок для большинства с/х производителей-арендаторов земли, которые понимают, что, когда будет отменен мораторий и начнется продажа земли, на коне окажется тот, у кого будет аренда земли, продолжает быть первоочередной задачей. Ведь в случае продажи предоставленной в аренду земли преимущественное право на приобретение земли будет иметь, конечно, арендатор.

Что нужно знать, перезаключая договоры аренды земли, и о чем не стоит забывать, чтобы не потерять аренду и переоформить договоры на новый срок, каким образом должно осуществляться переоформление договоров, чем возобновление отличается от продолжения и как действовать, если арендодатель уклоняется, медлит с заключением дополнительного соглашения к договору, отказывается от заключения договора на новый срок, или если арендодатель умер, — рассказали адвокат, советник ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Олег Качмар и юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Александра Бортман.

Возобновление, продление, заключение договора на новый срок: в чем разница?

Законодательство не содержит понятия «переоформление» договора. Хотя на практике словосочетание «переоформление договора» употребляется довольно часто. Под ним, как правило, понимают оформление договора повторно, заново. В законодательстве же, регулирующем договорные отношения сторон по аренде земли, существуют понятия «заключение договора на новый срок», «возобновление договора»; в судебной практике встречается также формулировка «продление договора». В чем разница между этими понятиями?

В Законе Украины «Об аренде земли» есть ст. 33, которая называется «Возобновление договора аренды земли». В ней сказано, что «по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, арендатор, который надлежащим образом выполнял обязанности по условиям договора, имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора аренды земли)».

Таким образом, возобновление договора означает оформление договора повторно, заново, на новый срок.

Что касается понятия «продолжение договора», то законодательство не содержит такого понятия, хотя суды иногда тоже используют его в смысле «автоматического» возобновления договора аренды, срок действия которого истек. В частности, Верховный Суд Украины в постановлениях порой указывает о продлении договоров аренды, отмечая, что Гражданским кодексом Украины предусмотрено возобновление договора аренды, которое сводится к автоматическому продлению предварительных договоров аренды на тот же срок.

Поэтому договор аренды может быть восстановлен (переоформлен) или 1) путем заключения договора аренды на новый срок (с лицом, имеющим преимущественное право на заключение договора на новый срок), в соответствии с частями 1-5 статьи 33 Закона, или 2) путем «автоматического» обновления (продления) договора аренды, срок действия которого истек, на тот же срок, в соответствии с частью 6 статьи 33 Закона (постановления Верховного Суда Украины от 25.02.2015 г. по делам № 6-10цс15 и № 6-219цс14) .

В чем суть преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок?

В период с 2007-2008 годов и до 2016 года договоры аренды земли обычно заключались на относительно непродолжительный срок — 2, 3, 5 лет, реже — на 10, 15, 25 лет. С мая 2016 г. начала действовать норма закона, согласно которой договор аренды может быть заключен на срок не менее 7 лет.

Независимо от срока аренды каждый арендатор, который надлежащим образом выполнял обязанности по условиям договора, по истечении срока, на который был заключен договор аренды земли, имеет преимущественное право на возобновление договора (заключение договора аренды земли на новый срок). Суть преимущественного права заключается в том, что арендатор имеет приоритет (преимущество перед другими) на заключение договора аренды земли на новый срок. Это означает, что если к арендодателю обратились другие заинтересованные лица с предложениями о заключении договора с ними на тех же условиях, то арендодатель в таком случае обязан заключить договор с предыдущим арендатором на новый срок. Исключение составляют случаи, когда другой (потенциальный) арендатор предложил арендодателю более выгодные условия (например, выше арендную плату, более длительный срок аренды), а предыдущий арендатор на такие условия не согласен, или если предыдущий арендатор и арендодатель не могут достичь договоренности по арендной плате или иным существенным условиям договора; в таком случае преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли на новый срок прекращается, а арендодатель имеет право заключить договор аренды с новым арендатором.

Что нужно сделать, чтобы не потерять преимущественное право и право аренды и возобновить договор аренды (заключить договор аренды на новый срок)?

Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, если он:

1. надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору;
2. до истечения срока действия договора сообщил арендодателю в установленный договором срок, но в любом случае не позднее, чем за месяц до истечения срока договора аренды земли, о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (возобновление договора);
3. добавил к письму-уведомлению проект дополнительного соглашения.

То есть прежде всего арендатор должен надлежащим образом выполнять свои обязанности по договору аренды земли. Поскольку основная обязанность арендатора перед арендодателем — платить арендную плату, то «должным образом выполнять свои обязанности по договору» означает, что арендатор, по меньшей мере, должен своевременно и в полном объеме выплачивать арендодателю арендную плату за землю.

В то же время арендатор обязан в установленный договором срок, но не позднее, чем за месяц до истечения срока договора аренды земли (если больший срок не установлен договором), уведомить арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок. Для этого арендатор должен направить арендодателю письмо-сообщение, в котором четко указать, что он желает воспользоваться своим преимущественным правом на заключение договора на новый срок и хочет возобновить договор (заключить договор на новый срок).

Закон указывает, что арендодателю необходимо сообщить не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора. При этом договором может быть установлен иной срок. Но если даже арендатор нарушил срок уведомления, установленный договором, то это еще не значит, что преимущественное право автоматически прекратилось. Определяющим в данном случае, как считают суды, является соблюдение срока, установленного статьей 33 Закона, а именно — не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора аренды (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 21.01.2014 г. по делу № 920/1137/13).

Если арендатор в установленный законом срок (не позднее, чем за месяц до окончания срока действия договора) не прислал арендодателю сообщение о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок с проектом дополнительного соглашения, то у арендатора прекращается преимущественное право на возобновление договора на новый срок (постановление Верховного суда Украины от 13.04.2016 г. № 6-2027цс15; постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 07.09.2016 г. № 922/273/16, от 21.07.2016 г. № 908/4293/15, от 21.07.2016 г. № 917/1805/15, от 19.07.2016 г. № 911/3933/15).

Кроме того, Закон указывает, что вместе с сообщением арендатор должен направить арендодателю проект дополнительного соглашения (добавить проект дополнительного соглашения к письму-уведомлению о возобновлении договора). Для возобновления договора аренды на тех же условиях в проекте дополнительного соглашения достаточно предусмотреть пункт (условие) о том, что «стороны договорились возобновить договор аренды земельного участка на тот же срок и на тех же условиях».

Однако стоит отметить, что дополнительным соглашением стороны могут изменить условия договора аренды.

Арендатор может передать арендодателю проект дополнительного соглашения к договору аренды, предложив новые условия договора. Если арендодатель согласится на новые условия, то договор аренды будет заключен на новых условиях. Однако нужно иметь в виду, что в случае недостижения арендатором и арендодателем договоренности по новым условиям договора (по арендной плате или по другим существенным условиям договора) преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок прекращается.

Письмо с уведомлением о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок и проектом дополнительного соглашения нужно направлять почтовым отправлением с объявленной ценностью, описью вложения и уведомлением о вручении почтового отправления. В таком случае при возникновении между арендатором и арендодателем или арендатором и арендодателем и новым арендатором (если арендодатель заключит новый договор с новым арендатором) спора о прекращении (продолжении) срока действия договора аренды у арендатора будут письменные подтверждения того, что он сообщал арендодателю о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок, а указанные документы (копии письма-уведомления и проекта дополнительного соглашения, опись вложения в ценное письмо, фискальный чек почтового отделения и уведомление о вручении почтового отправления) смогут быть использованы арендатором в суде в качестве доказательств в деле.

После согласования условий договора арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды земли. Арендодатель обязан рассмотреть присланные арендатором письмо-уведомление и проект дополнительного соглашения (предложенные арендатором условия договора аренды) и в месячный срок согласиться на заключение дополнительного соглашения (договора) на предложенных арендатором условиях или предложить арендатору другие (свои) условия.

Если арендатор не сообщил арендодателю о намерении заключить договор на новый срок (или сообщил поздно), но при этом продолжает пользоваться земельным участком?

Если арендатор не сообщил арендодателю о своем намерении воспользоваться своим преимущественным правом на заключение договора на новый срок, сообщил поздно (менее чем за месяц до истечения срока договора аренды земли) либо не приложил к письму проект дополнительного соглашения, то преимущественное право арендатора на заключение договора аренды земли на новый срок (возобновление договора) прекращается.

Однако прекращение преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок, как и истечение срока действия договора аренды, сами по себе не означают, что аренда прекратилась, а право аренды земли потеряно, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком и выполнять свои обязанности по договору. В таком случае юридическое значение имеет дальнейшее поведение арендодателя.

Часть 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» предусматривает еще один способ обновления аренды (договора аренды), а именно — «автоматическое» возобновление договора в случае продолжения пользования земельным участком после окончания срока действия договора и при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Часть 6 определяет, что в случае если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении относительно возобновления договора аренды земли такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором.

Закон устанавливает, что договор аренды является возобновленным (считается возобновленным в силу прямой нормы (указания) Закона) при наличии 2 (двух) условий: 1) если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться земельным участком; 2) если арендодатель в течение одного месяца после окончания срока договора не высказал возражений относительно возобновления договора.

Поэтому решающим в этом случае является наличие/отсутствие возражений со стороны арендодателя о продлении (возобновлении) договора аренды (высказываний арендодателем арендатору возражений относительно возобновления договора) в течение установленного законом срока — в течение одного месяца после окончания срока договора. Возражения должны быть направлены почтовым отправлением.

Факт продолжения пользования земельным участком, исходя из судебной практики, презюмируется.

Что необходимо сделать для оформления «автоматического» обновления (продления) договора?

Несмотря на прямую норму Закона, которая гласит о том, что «договор считается возобновленным», на практике возобновление договора не является «автоматическим» и требует от сторон договора совершения определенных юридических действий, поскольку, во-первых, они обязаны заключить дополнительное соглашение о возобновлении договора (часть 8 статьи 33 Закона), а во-вторых, право аренды должно быть зарегистрировано в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (статьей 125 Земельного кодекса Украины установлено, что право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации этого права).

И хотя Закон и не возлагает ни на одну из сторон обязанности обратиться к другой стороне с предложением о заключении дополнительного соглашения, учитывая заинтересованность, прежде всего, арендатора в продлении аренды, на практике с предложением о заключении дополнительного соглашения, как правило, обращаются арендаторы.

Предложение о заключении дополнительного соглашения и проект дополнительного соглашения должны быть направлены арендодателю по истечении месячного срока для возражений со стороны арендодателя. При этом стоит отметить, что условия договора аренды, действие которого закончилось, не могут быть изменены сторонами, а потому дополнительное соглашение будет содержать только один пункт — о возобновлении действия договора аренды.

После заключения дополнительного соглашения арендатору необходимо обратиться к государственному регистратору или нотариусу с соответствующим заявлением и дополнительным соглашением к договору аренды для регистрации права аренды.

Если арендодатель игнорирует уведомления арендатора, не предоставляет возражений и/или уклоняется от подписания (заключения) дополнительного соглашения к договору?

Если арендодатель не реагирует на письмо-уведомление арендатора (не отвечает на письмо арендатора и не сообщает ему о своем решении, не высказывает никаких возражений или предложений об изменении условий договора) или медлит с заключением дополнительного соглашения к договору, то арендатору в таком случае нужно обратиться в суд с иском о признании дополнительного соглашения заключенным. Верховный Суд Украины считает правильным удовольствие судами таких исков (письмо Верховного Суда Украины от 01.04.2016 г. «Анализ практики применения судами статьи 16 Гражданского кодекса Украины»).

Вместе с тем нужно отметить, что порой арендаторы обращаются в суд с исками с требованиями не о признании дополнительных соглашений заключенными, а об обязательстве совершить действия по заключению дополнительного соглашения к договору (обязательства заключить дополнительное соглашение и т. п.). По этому поводу стоит отметить, что хотя на практике, иногда еще и сегодня, можно встретить случаи удовлетворения судами таких исков (постановления Высшего хозяйственного суда Украины от 14.06.2016 г. по делу № 910/25735/15, от 30.01.2014 г. по делу № 924/781/13), Верховный Суд Украины все же считает такую ??практику неправильной, поскольку она противоречит общему принципу свободы договора (письмо Верховного Суда Украины от 01.04.2016 г. «Анализ практики применения судами статьи 16 Гражданского кодекса Украины»).

Если арендодатель заключил договор аренды с другим (новым) арендатором?
 
Если арендодатель до истечения срока действия договора аренды или сразу после него «предал» арендатора и заключил договор аренды с новым арендатором, тогда как предыдущий арендатор продолжает пользоваться земельным участком (не возвращал арендодателю земельный участок), то в таком случае арендатору следует обратиться в суд с иском к арендодателю и новому арендатору с требованиями о признании недействительным договора аренды, заключенного арендодателем с новым арендатором, и отмены государственной регистрации права аренды нового арендатора (постановления Верховного Суда Украины от 12.10.2016 г. № 6-1282цс16, от 15.04.2016 г. № 6-55цс15, от 13.04.2016 г. № 6-2027цс15, от 25.02.2015 г. № 6-10цс15 и № 6-219цс14).
 
Если в аренду передан земельный участок государственной или коммунальной собственности?
 
Если в аренду передан земельный участок государственной или коммунальной собственности, то заключение дополнительного соглашения о возобновлении договора аренды земли государственной или коммунальной собственности осуществляется с уполномоченным руководителем органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.
 
В случае реализации лицом своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок обязательно предварительное принятие соответствующего решения органом местного самоуправления или местным органом исполнительной власти (пункт 2 части 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли»).
 
Если арендатор не реализовывал свое преимущественное право и продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора, то заключение дополнительного соглашения осуществляется без предварительного решения органа местного самоуправления или местного органа исполнительной власти (абзац 3 части 6 статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли»).
 
Если совет или администрация отменили решение о возобновлении договора аренды земли с предыдущим арендатором и передали земельный участок в аренду новому (другому) арендатору?
 
На практике встречаются также случаи, когда орган местного самоуправления или местный орган исполнительной власти принимает решение о возобновлении договора аренды с предыдущим арендатором (заключение договора аренды на новый срок), а в дальнейшем (до подписания дополнительного соглашения о возобновлении договора) другим решением отменяет свое предыдущее решение о возобновлении договора аренды с предыдущим арендатором и предоставляет земельный участок в аренду новому арендатору.
 
В таких случаях арендаторам необходимо обращаться в суд с иском к органу местного самоуправления или местного органа исполнительной власти о признании незаконным и отмене этого решения. Суды отменяют такие решения, поскольку органы самоуправления (местные органы исполнительной власти) не могут отменять свои предыдущие решения, вносить в них изменения, если в соответствии с предписаниями этих решений возникли правоотношения, связанные с реализацией определенных субъективных прав и охраняемых законом интересов, и субъекты этих правоотношений возражают против их изменения или прекращения (постановление Высшего хозяйственного суда Украины от 14.06.2016 г. по делу № 910/25735/15, решение Конституционного суда Украины от 16.04.2009 г. № 7-рп/2009).
 
Как быть, если арендодатель умер?
 
До недавнего времени, на практике, возникало немало вопросов, как быть в ситуации, когда арендатор намеревался воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, но арендодатель незадолго до истечения срока действия договора аренды земли умирал, и мог ли арендатор продолжать пользоваться земельным участком до принятия наследниками наследства.
 
По этому поводу Государственный комитет Украины по земельным ресурсам в письме № 14-11-11/2770 от 13.04.2005 г. даже рекомендовал арендаторам заключать договоры на управление наследством. В частности, для того чтобы иметь право законно пользоваться земельным участком до принятия наследства наследниками и приобретения ими права собственности на земельный участок или признания наследства выморочным и перехода права собственности на арендованный земельный участок органу местного самоуправления, арендаторам предлагалось заключать с нотариусами (а в населенных пунктах, где нет нотариусов, — с соответствующими органами местного самоуправления) договоры на управление наследством, а после оформления (регистрации) права собственности на земельный участок новым владельцем (наследником или органом местного самоуправления) — заключать дополнительное соглашение к договору аренды.
 
Заключение договоров на управление наследством, по мнению тогда еще Госкомзема, должно было обеспечить арендодателю возможность законно использовать земельный участок до принятия наследства наследниками (6 месяцев после смерти арендодателя) или признания наследства выморочным и перехода земельного участка в собственность территориальной общины (от 1 до 1,5 года).
 
Однако в отношении указанных разъяснений Госкомзема, в частности, о необходимости заключения договора для продолжения законного пользования землей, было много вопросов, поскольку смерть арендодателя, согласно Закону, не является основанием для прекращения договора аренды земли — договор аренды земли со смертью арендодателя не прекращался, как и не прекращались обязательства по аренде, а потому у арендатора были все основания продолжать пользоваться земельным участком.
 
Однако на сегодняшний день проблема переоформления (возобновления) договора аренды земли в случае смерти арендодателя, можно сказать, снята, поскольку с 19 октября вступили в силу изменения, внесенные в статью 33 Закона Украины «Об аренде земли» согласно Закону от 20.09 .2016 г. № 1533-VIII.
 
Указанными изменениями предусмотрено, что в случае смерти арендодателя течение сроков переоформления договора аренды земли (уведомление арендатором наследника арендодателя о своем намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок и направление наследником арендодателя арендатору возражений относительно возобновления действия договора) приостанавливается до момента уведомления арендатора о переходе права собственности на земельный участок.
 
В случае смерти арендодателя до истечения срока действия договора аренды земли арендатор, который намерен воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок, обязан сообщить об этом наследнику земельного участка в течение месяца со дня, когда ему стало известно о переходе права собственности на земельный участок (часть вторая статьи 33 Закона с изменениями, внесенными согласно Закону Украины от 20.09.2016 г. N 1533-VIII).
 
В случае смерти арендодателя течение сроков, определенных частями второй, пятой, шестой, восьмой настоящей статьи, приостанавливается до момента уведомления арендатора о переходе права собственности на земельный участок. Со дня, когда арендатору стало известно о переходе права собственности на земельный участок к наследнику или территориальной общине, ход указанных сроков продолжается с учетом периода, который прошел до их остановки (новые части — девятая и десятая — статьи 33 Закона).

Подытоживая...

В завершение следует отметить, что именно арендатор имеет преимущественное право на получение (приобретение) земельного участка, находящегося в аренде, в собственность. Поэтому в случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, арендатор имеет право быть проинформированным владельцем земли (арендодателем) о продаже земельного участка, цене продажи и других условиях, на которых продается земельный участок, в первую очередь. Однако если даже вы не захотите выкупать земельный участок и откажетесь от своего преимущественного права на приобретение арендованного земельного участка, то, будучи арендатором земельного участка, вы ни в коем случае не потеряете право аренды, поскольку все права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка перейдут к новому владельцу земельного участка.

Екатерина Золотаренко, AgroPortal.ua