Андрей Кошиль: Где нет четкости, обязательно возникают «серые» схемы

Об актуальности и основных положениях закона AgroPortal.ua поговорил с Андреем Кошилем, президентом Земельного союза Украины (ЗСУ), который принял непосредственное участие в разработке законопроекта.

Закон об имплементации норм относительно выморочного наследства в контексте управления земельными ресурсами был достаточно быстро подготовлен и принят. Кто был его инициаторами и насколько масштабные проблемы стимулировали его разработку?

Андрей Кошиль: Идея возникла более двух лет назад на одном из профессиональных собраний в Одессе, где о болезненной проблеме много говорили местные землеустроители и сельхозпроизводители. Региональные представительства ЗСУ помогли проанализировать актуальность этого вопроса, и оказалось, что проблема крайне болезненная и для сельхозпроизводителей, и для органов местного самоуправления во всех областях Украины. Наши эксперты обратились к народному депутату, совместно с которым был разработан законопроект.

Учитывая его необходимость, еще 13 депутатов разных фракций присоединились к инициативной группе и внесли законопроект в Верховную Раду. В конце 2015 года законопроект был принят в первом чтении и после учета замечаний, дополнительных обсуждений Аграрного комитета в сентябре этого года наконец принят за основу и в целом подписан Президентом. По сравнению с другими инициативами, например, многострадальным законопроектом № 4355 о децентрализации в земельной сфере и передаче полномочий органам местного самоуправления, судьба Закона о выморочном наследстве сложилась почти безоблачно, потому что не задевала интересов Госгеокадастра.

Ситуация с земельными участками владельцев, которые умерли, не имея наследников (или наследники по разным причинам не оформили наследство), действительно была непонятной и могла запутываться и дальше. По сути, участки земли, часто посреди целостных полей, официально оставались бы в подвешенном, неопределенном статусе. Понятно, где нет четкости, обязательно возникают «серый» оборот или даже черные схемы — это прямой стимул к коррупции.

О каких конкретно площадях земель идет речь?

Андрей Кошиль: За время реформы, которая фактически продолжается с 1991 года, можем говорить примерно о 500 тыс. людей, которые ушли из жизни, оставив свою собственность без потомков. Итак, имеем 1,5 млн га, а по некоторым подсчетам — и 2 млн га так называемых подвешенных площадей, которые суммарно могут составлять до 15-20% земельного массива. Особенно таких участков много, например, в Черниговской области, в северных регионах, там, где вообще сложная демографическая ситуация в селах.

Неупорядоченность часто приводила к патовым ситуациям. Фактически земли умерших владельцев переходили по наследству органам местного самоуправления городов, куда эти владельцы ранее выехали и жили перед смертью. В конце концов, скажем, местная община Киева, Одессы или Днепра получала в коммунальную собственность разрозненные участки где-то в Полтавской, Черниговской или Хмельницкой областях. Чтобы хоть что-то сделать с таким наделом, нужно было официально обратиться в соответствующий совет, пройти рассмотрение земельной комиссии, вынести на голосование сессии того же Киевского городского совета, получить большинство голосов депутатов при голосовании, а физически договор аренды надо было подписывать у мэра. Разумеется, у того же Киевсовета и своих нерешенных вопросов более чем достаточно. Потенциальному арендатору или владельцу преодолеть все формальные процедуры по каким-то 2-4 га в провинции было практически невозможно.

Кому-то такой беспорядок был выгоден?

Андрей Кошиль: Думаю, никому, кроме взяточников. Фермеры, сельхозпредприятия лучше оформили бы официальную аренду и платили новому, определенному владельцу. В свою очередь, обрабатывая участки без документов, они сильно рисковали. У нас же многие государственные органы пытаются проверять использование сельскохозяйственных земель агропроизводителями, зная, что у тех есть средства и всегда можно найти зацепки, как то же неоформленное выморочное наследство. Такое нарушение можно квалифицировать даже как самовольное занятие земельного участка, за что в нашем законодательстве предусмотрена уголовная ответственность. Итак, сельхозпроизводитель был вынужден неофициально «решать вопросы» с проверяющими.

Навести порядок, в первую очередь, заинтересованы местные общины, где расположены участки умерших владельцев. Благодаря этому они будут иметь большее воздействие на сельхозпроизводителей, проявят себя как субъекты хозяйствования и, конечно, получат дополнительный источник пополнения местного бюджета. Арифметика проста. Если у нас средний пай 4 га, а арендная плата составляет от $50 до $100 за гектар в год, то даже за один участок сельсовет будет иметь дополнительных $200-400. Тем более если таких земель на сельсовет 100, а то и больше гектаров.

Как жители местной общины ощутят на себе непосредственное воздействие нового Закона?

Андрей Кошиль: Именно органы местного самоуправления по расположению наследства принимают участок в коммунальную собственность. Могут, согласно Земельному кодексу, передавать его в бесплатную приватизацию тем, кто ранее не получил наделы. Могут сдавать такую землю в аренду. Очень важно, что Закон снял с сельских советов оплату соответствующих судебных сборов, которые очень их обременяли. Процедурные моменты значительно упрощены, так как понятно, что далеко не каждый сельсовет имеет высококвалифицированных юристов.

Законом также предусмотрено взаимодействие между государственными органами по информированию о возникновении выморочного наследства. Каждый умерший — владелец земельного участка обязательно вносится в наследственный реестр. И если в течение года наследников не окажется, органы местного самоуправления могут получить об этом информацию и уверенно оформить собственность.

Что делать с участком в течение этого переходного периода?

Андрей Кошиль: Еще до официального признания наследства выморочным органы местного самоуправления имеют право предоставлять участок в аренду. Если владелец умирает в момент, когда надо перезаключать договор аренды, то орган местного самоуправления может выступить распорядителем до момента признания собственности земли и перезаключить такой договор.

Довольно часто к участкам умершего человека присматриваются соседи...

Андрей Кошиль: Да, но раньше пользователи или владельцы соседних участков даже не могли обратиться в суд по такому вопросу, ведь не были субъектами этих отношений. Отныне получили такое право. Они могут выступать инициаторами признании наследства выморочным, юридически оформить земли для использования после оформления коммунальной собственности местной общины. Таким инициатором также может стать и кредитор умершего. Ускоренный процесс признания собственности поможет ему быстрее получить свои средства.

То есть Закон пригодится и большим, и меньшим агрохозяйствам, которые используют арендованные участки земли?

Андрей Кошиль: Больших агрохолдингов это касается меньше, чем средних хозяйств и фермеров. Агрохолдинги, как правило, имеют мощные юридические отделы, которые и раньше различными путями оформляли выморочное наследство. Новый Закон в основном лишает головной боли средних и небольших производителей. Участок умершего человека без потомков остается в собственности общины, где находится. Сельские советы получают земли для законного предоставления новым владельцам и пополнение общего бюджета местной общины. Агрохолдинги, как и фермерские хозяйства, будут четко понимать, кому официально платить арендную плату. Никаких особых технических вопросов в этом процессе, согласно Закону, не должно возникать.

Ускорит ли принятие Закона о выморочном наследстве снятие моратория на оборот сельскохозяйственных земель, полноценный запуск рынка земли в Украине?

Андрей Кошиль: Напрямую Закон не влияет на этот процесс — скорее, он устраняет пробелы и неопределенности в законодательстве, упрощает процедуры и уменьшает коррупционные риски. Но на общей ситуации, безусловно, скажется положительно, поскольку речь идет об упорядочении огромных площадей — до 2 млн га земель.

Что касается рынка сельскохозяйственных земель, то заявления о том, что нельзя запускать рынок, пока не будут оформлены все участки, считаю ошибочными. Любая операция с землей невозможна, если участок не оформлен должным образом (внесен в кадастр и реестр прав). Так что рынок может способствовать наполнению кадастра, исправлению ошибок по инициативе и на средства владельцев и пользователей. Сделать это за счет бюджета просто невозможно.

В Украине остается много неопределенных земельных вопросов — земли коллективной собственности, постоянное пользование, нормативная оценка и другие. И хорошо, что благодаря совместным усилиям общественных организаций, экспертной среды и депутатов решен один из них — о выморочном наследстве.

О том, как избежать проблем с установлением права собственности на арендованные земельные участки, проводить инвентаризацию земель, избегать всевозможных юридических осложнений и о многих других практических аспектах управления земельными ресурсами ведущие специалисты земельных отделов, владельцы хозяйств и юристы будут говорить во время VIII Международной конференции «Ведение агробизнеса в Украине», которая состоится 8 декабря в отеле Ramada Encore Kiev.

Ирина Садовая, AgroPortal.ua