Рынок земли — зарождение, формирование, функционирование

Рынок превратил в товар все то, что раньше считалось государственной собственностью и не продавалось, но этому предшествовал процесс приватизации/разгосударствления. Приватизирована была государственная собственность — жилищный фонд, большая часть заводов и фабрик, земля.

Земельный рынок, наверное, из всех рынков самый «трудный ребенок», рождения которого с нетерпением ждут многие.

Зарождение рынка земли

В течение всего периода развития человечества земля всегда была предметом особенного и бережного отношения, слишком велико ее значение, она незаменима. Этим обусловлено стремление человека иметь землю в собственность. Первые справки о частной собственности на землю и рыночных отношениях относятся к VI в. до н. э. в Китае.

При СССР, несмотря на запрет, в скрытой форме существовал и исправно функционировал теневой земельный рынок. Раз официально рынка не существовало, отпадала и потребность в услугах нотариусов. Тогда переоформлением земельных участков занимались руководители местных администраций и с/х предприятий, а также председатели товариществ огородников.

В советской стране земля была государственной собственностью, а гражданам определенная площадь приусадебных земель выдавалась в бессрочное пользование, любая манипуляция ею каралась законом.

В каждой сельской местности на балансе с/х предприятий числился т.н. свободный приусадебный фонд, откуда и производилось обеспечение граждан земельными участками. Но не только этот сегмент земельных площадей попадал под рыночные отношения, главным ареалом были собственные приусадебные участки.

Переоформление производилось в полном соответствии с законом — кто-то сдавал излишек своего приусадебного участка (как «ненужный») в свободный приусадебный земельный фонд, которым располагали руководители с/х предприятий. Они и передавали эту землю другим желающим, нуждающимся в улучшении жилищных условий, вся эта процедура была запланирована заранее. Аналогичная схема, но с некоторыми изменениями действовала по отношению к участкам огородничества: руководители садовых товариществ на покупателей выписывали новые «Книжки садовника» вместо старых, которые уничтожались в присутствии обеих сторон (продавец-покупатель).

Так что земельные рыночные отношения не в новинку.

Формирование земельного рынка

Весь частный земельный сектор — это потенциальный земельный рынок. На сегодняшний день на продажу реформенных (паевых) участков действует мораторий, хотя, можно сказать, что это не мешает и на эти земли осуществлять транзакции: за 2004-2009 годы были проданы около 5 млн га паевых земель, и это только та часть, которая была обнаружена правоохранителями. Кроме прямой продажи, еще совершаются обмены и уступки участков, согласно мировым судовым решениям, взамен судовых решений по ссудам. Так что вместе с существующими частными участками (с/х и нес/х назначения) и паевые земли являются активом земельного рынка.

На формирование земельного рынка влияют разные процессы, и рынок не может существовать в изоляции от них. Это в основном законодательная база, экономическая ситуация, происходящие в стране политические явления, осуществление разных проектов, а также демографическая ситуация. Каждый из них в разной степени воздействует на активность рынка, это влияние как локальное, так и полномасштабное.

Надо отметить, что земельный рынок менее других поддается внешнему влиянию, в отличие от тех рынков, основную часть которых составляют импортные изделия: авторынок, часть с/х продукции, рынок разного вида техники и оборудования. А экспонаты нумизматики, филателии и фалеристики и вовсе ценятся по международным каталогам, и на них существует единая ориентировочная цена.

Экономическая ситуация

Из перечисленных факторов, пожалуй, только экономическую ситуацию можно признать общим по всей стране, хотя и здесь есть поставить жирное НО: при одинаковой ситуации по всей стране рынок по своей активности отличается в Киевской, Винницкой или Николаевской областях. Инфляция национальной валюты гарантирует подорожание земли в национальной валюте, но может сложиться такая ситуация: если инфляция высокая, то по отношению к иностранной валюте цены даже снизятся.

«Неземельная» параллель: если одноместный номер (все включено) санатория в Трускавце в 2007 г. стоил около 210 ua/42 usd, то на сегодня тот же номер стоит около 600 ua/24 usd, т.е. если в национальной валюте стоимость увеличилась чуть ли не втрое, то в иностранной валюте уменьшилась едва ли в два раза.

Политическая ситуация

Несмотря на то, что политическая ситуация оказывает огромное экономическое и психологическое влияние на все население страны, она по разному влияет на локальные земельные рынки: военные действия на востоке Украины могут основательно приостановить функционирование рынка в этом регионе, но огромное количество переселенцев может положительно повлиять на активность рынка недвижимости в соседних районах и областях.  

Осуществление разных инфраструктурных проектов

Строительство больших промышленных предприятий (экология производства на сегодня уже не является проблемой), прокладка разного вида трубопроводов, особенно дорожной магистрал, оказывают локальное влияние на активность рынка. Даже информация об утверждении какого-нибудь проекта государственной важности мгновенно приводит к первым признакам, а начало его осуществления в разы удорожает цену земельных участков.

Демографическая ситуация

Численность населения тоже является локальным фактором активности земельного рынка. Несмотря на приблизительно одинаковые вышеуказанные причины, рынок в густонаселенных областях и районах гораздо активнее, чем в менее населенных. И это естественно — в селах, где из-за миграции населения острая нехватка рабочей силы, необработанными остаются тысячи гектаров, цена на частные земли падает пропорционально уменьшению количества населения.

Функционирование земельного рынка

Земельный рынок — это своего рода зеркало земельных отношений в целом. Он не может существовать в изоляции, и на него, кроме вышеуказанных внутренних факторов, огромное влияние оказывает законодательная база: насколько она удобна, настолько земельный рынок функционирует успешно.

В последнее время появилось мнение, что Земельный кодекс Украины требует пересмотра, и я всячески поддерживаю эту идею. Законодательство должен быть прозрачным, одинаковым и общим для всех. По моему мнению, в ЗКУ есть пункты, которые явно устарели и не отвечают сегодняшним требованиям. На мой взгляд, одной из самой проблематичной является статья 118 «Порядок бесплатной приватизации земельных участков гражданами». За последние три года были досадные факты громких задержек должностных лиц (см. мои статьи «Как государство провоцирует криминал и само же находит козла отпущения» и «Как государство провоцирует криминал... часть 2», liga.net).

Бесплатная передача земли сама по себе дело благородное, но каждый факт всегда оставляет осадок сомнений: кто сможет заверить, что в то административное деление, где вчера выделили земельный участок, неделю назад не обратился кто-то другой с аналогичной ситуацией (социальной, по здоровью, семейному обстоятельству и т. д.). Это есть классический теневой земельный рынок, который крайне отрицательно влияет на имидж и казну страны, а также на моральное состояние граждан.

Надо учесть, что такие «теневые» земельные участки стоят дешевле, чем участки, находящиеся в законном пользовании граждан. Так, если собственник владеет ограниченным количеством земли, то он старается получить от ее продажи максимальную выгоду. У главы же администрации она казенная и в неограниченном количестве, продавая ее, он получает «лишние копейки», так что ему нечего терять.

Такая ситуация не лучшим образом влияет на ценообразование на земельном рынке, не дает реальную картинку активности самого рынка и инвестиционной привлекательности территории, что очень важно для инвесторов.

Функционирование земельного рынка должно соответствовать демократичным требованиям, его почти невозможно контролировать, и малейшее необоснованное желание правительства взять под контроль текущие процессы молниеносно вызывает активизацию «теневых» отношений. Это своего рода защитная реакция рынка, хотите — инстинкт хамелеона.

Для цивильного функционирования земельного рынка нужны цивильные, прозрачные, непредвзятые законы, они должны быть общими для всех, а не создавать комфортных условий для узкого круга населения. Новым временам должно соответствовать и новое законодательство, разработка которого многим украинским блестящим профессионалам по силам, главное — волеизлияние правительства.

Кахабер Карели, доктор экономических наук, эксперт по земельным вопросам