Консолидация с/х земель: самые распространенные сложности и препятствия

Именно поэтому неотъемлемой составляющей земельной реформы в Украине есть процесс консолидации с/х угодий, который должен происходить как до, так и после открытия рынка земли.

Уже прошел почти год с момента вступления в силу нормы об особенностях приобретения и реализации права аренды на земельные участки, расположенные в массиве земель с/х назначения, которая вроде бы должна обеспечивать консолидацию земель путем обмена правами пользования земельными участками. Однако пока землепользователи сталкиваются с многочисленными сложностями при попытках реализации этих норм, поскольку их содержание не соответствует фактическим правоотношениям. Рассмотрим на примере препятствия, которые мешают реализации норм законодательства о консолидации с/х земель.

Техническое препятствие

Человек, которому принадлежит право пользования существенной частью (не менее 75%) массива земель с/х назначения, имеет преимущественное право на аренду или субаренду другого земельного участка в таком массиве, при условии передачи взамен в пользование другого земельного участка, расположенного в этом же массиве. На практике землепользователям трудно реализовать эту норму и получить статус существенного землепользователя.

Прежде всего, это связано с необходимостью получения решения об инвентаризации массива земель с/х назначения от органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление распоряжения земельными участками или решения сельского, поселкового, городского совета, на территории которой находятся земли. Землепользователи несут большие финансовые затраты на инвентаризацию массива земель с/х назначения и изготовление документации по землеустройству. Также существуют технические препятствия на включение сведений о массивах земель в Государственный земельный кадастр для дальнейшего установления статуса существенного пользователя, который обрабатывает 75% земель.

Практическое препятствие

Обмен правами пользования земельными участками разрешен только в пределах одного массива земель с/х назначения, который состоит из совокупности земельных участков: в них входят сельскохозяйственные и необходимые для их обслуживания несельскохозяйственные угодья, которые имеют общие границы и ограничены природными и/или искусственными элементами рельефа. Говоря простыми словами, массив земель с/х назначения - это одно поле. Но на практике, с целью консолидации с/х угодий у землепользователей есть потребность в обмене земельными участками, которые могут находиться в разных массивах земли. Однако нет законодательной возможности осуществить это. То есть положение об обмене правами пользования земельными участками частично урегулировали вопрос консолидации земель, но не  учли все реалии с парцелляцией с/х земель.

Юридическое препятствие

Законодательством предусмотрено осуществление обмена правами пользования только путем заключения договоров аренды и субаренды земельных участков. Не учтено, что земельные участки в пределах земельного массива могут находиться в пользовании на праве эмфитевзиса и праве постоянного пользования, которые не могут передаваться в вторичное использование. Поэтому то, что законодатель называет «обмен существующими правами пользования земельными участками» по своей природе фактически является заключением договоров аренды и субаренды именно земельных участков. Такое законодательное регулирование не в полной мере решает вопрос консолидации с/х земель. В результате стороны вынуждены заключать договора обмена правами пользования земельными участками, которые не урегулированы законодательством, и права с/х землепользования по которым не регистрируются.

Очевидно положения действующего законодательства о консолидации с/х земель лишь частично решают вопрос даже землепользователей. Поэтому нужно расширить права лиц на обмен прав пользования земельными участками и учесть, что:

а) договор обмена правами пользования земельными участками с/х назначения может иметь краткосрочный и безоплатный характер;

б) объектом обмена могут быть права аренды и субаренды земельных участков, эмфитевзиса и постоянного пользования;

в) обмен правами пользования осуществляется по земельным участкам, которые находятся в соседних земельных массивах.

Проблемы с консолидацией с/х земель станут еще острее  при открытии рынка с/х земель, когда ситуации с «шахматкой» земельных участков будет трудно избежать без качественного правового регулирования. Поэтому есть необходимость в устранении не только пробелов в действующем законодательстве, но и в разработке комплексного закона о консолидации земель, который нужно принять с запуском рынка земли.

Эллина Юрченко, эксперт по земельным вопросам УКАБ