Аграрное рейдерство: кто виноват и что делать

Хочу и я сказать несколько слов по этой проблеме. Та волна рейдерства, которая имеет место сегодня в АПК, в большей степени вызвана резкими изменениями в системе регистрации юридических лиц и прав на недвижимость. Внедрение электронного документооборота, кардинальное упрощение правил осуществления регистрационных действий, и неготовность государства быстро реагировать на те процессы, которые происходят в сфере регистрации, к сожалению, провоцируют очень много проблем.

Некачественное законодательство — одна из причин, но далеко не единственная

Конечно, во многом причины этого позорного явления лежат в законодательной плоскости. Законодательство у нас не всегда качественное. Непродуманные или наспех прописанные новации оставляют много возможностей для злоупотреблений. Работая в парламенте, стараюсь бороться с этим. Что-то получается, что-то — нет.

В частности, волну рейдерства вызвало изменение системы регистрации прав на землю в 2013 году и передача регистрационных функций от органов земельных ресурсов органам юстиции. Хотя я все же считаю новую систему объективно лучше предыдущей, у нее есть одна особенность, которая создавала и продолжает создавать множество сложностей для землепользователей. Дело в том, что при ее запуске не был соблюден принцип «наследственности», и все кадастровые записи о регистрации прав, которые были сделаны до 2013 года, не были перенесены в «минюстовский реестр». Следствием этого стали рейдерские схемы, когда «поверх» существующих договоров аренды с одним арендатором регистрируются новые договора с другим арендатором. А все потому, что информация о старых договорах в новый Реестр прав не внесена, и участок считается свободным. Я на парламентском уровне неоднократно поднимал эту проблему. Даже удалось дополнить закон о регистрации прав на недвижимость нормой, обязывающей Кабмин перенести всю информацию о старых правах на землю в новый реестр. Но эта норма просуществовала полгода и так и не заработала. При очередной смене закона эту норму исключили.

Но есть и положительный опыт. Все помнят множество проблем, которые были связаны со слишком большим количеством требований к договорам аренды земли. Даже количество существенных условий договора до недавнего времени переваливало за десяток. Пользуясь этим, рейдеры массово выискивали те договора, в которых стороны забыли указать какое-то из них, и инициировали судебные иски о недействительности договора. А такие ошибки были, по моим наблюдениям, чуть ли не в трети договоров аренды (хотя при заключении договора и арендатора, и владельца интересовали в большинстве случаев, только две вещи — срок аренды и арендная плата). Два года назад ситуацию удалось исправить, по моей инициативе были внесены соответствующие изменения в закон об аренде земли, и количество существенных условий было сокращено до трех.

Все юридические нарушения со стороны агрария — это «приглашение» для рейдера

Но, кроме причин рейдерства, не зависящих от воли аграриев, как-то некачественное законодательство, существует много случаев, когда рейдерство спровоцировало именно аграрное предприятие.

Во-первых, качество документов, которые оформляются в аграрной сфере, часто оставляет желать лучшего. Договоры аренды земли иногда оформлены с нарушением закона, не всегда регистрируются. Нередки случаи, когда для, так сказать, «оптимизации налогообложения» в договоре аренды указывается одна арендная плата, а в реальности другая ее часть выплачивается «кэшем».

Я уже не говорю об оформлении аренды земель невостребованных паев и выморочного наследства. Здесь бывает все — и оформление арендных отношений через «левые» договоры охраны наследственного имущества, договоры управления наследством, и другие, более экзотические документы. Каждый из таких договоров можно успешно оспорить в суде, ведь оформление по ним права пользования землей не предусмотрено земельным законодательством.

Поэтому к оформлению всех прав на землю нужно относиться внимательно. Здесь нет лишних нюансов, того, на что можно не обращать внимание. Нормально оформленный договор аренды земли, который соответствует нормам закона, трудно «поломать», как бы не хотел этого рейдер. А на скорую руку оформленные бумажки, сделанные только для того, чтобы «застолбить» за собой определенные гектары, да еще и с желанием сэкономить — это фактически красноречивое приглашение для рейдера.

Не лишним будет также проверить оформление и старых договоров аренды. Проблем в этом, поверьте мне, хватает. Мне, в частности, известен факт, когда договоры аренды на немаленькую площадь содержали все определенные законом условия, на каждом стояла печать Центра ГЗК о регистрации договора (это было еще в 2000-х годах). Но кроме этой печати и кадастрового номера не было ничего. Информация о регистрации договора аренды в Государственном реестре земель отсутствовала. Этим и воспользовались рейдеры, повторно взяв в аренду все эти земли, ведь в кадастре земельные участки были отмечены как те, которые не находятся в пользовании. И таких ситуаций очень много.

Мне, как председателю подкомитета по вопросам земельных отношений Аграрного комитета ВРУ, довольно часто приходится слышать жалобы по этому поводу.

Есть проблемы и другого характера. Каждое аграрное предприятие, которое работает на земле, связано арендными отношениями с десятками, сотнями, а иногда и тысячами владельцев земельных паев. И не с каждым складываются нормальные отношения. Не редкость ситуация, когда зерно или иная продукция, которой рассчитываются за аренду, ненормального качества, когда выплачивают арендную плату не в те сроки, которые предусмотрены в договоре. Есть и просто ситуация, когда рыночная стоимость аренды составляет никак не меньше 5 — 7% нормативной оценки земли, а арендатор по старым договорам продолжает использовать земельные паи под 3%. На моей родной Полтавщине это — скорее исключение из правил, но в других областях, это, к сожалению, более распространенная ситуация. Невыгодные условия аренды побуждают селян искать лучшего арендатора. И хорошо, если владелец земельного пая найдет ответственного арендатора, который будет добросовестно выполнять все условия договора. А если нет? Если тот, с кем он договорился, рассматривает договор аренды земли не как средство для производства, а лишь как винтик в механизме вымогательства с реальных аграриев?

Нарушение договора аренды или просто «свинское» отношение к арендодателю — это очень благоприятная почва для рейдерства. К такому арендатору рейдеры придут в первую очередь. Поэтому хочу обратиться к нашим аграриям: если вы будете порядочными и добросовестными в своих отношениях с людьми, то иногда есть шанс избежать этих проблем.

Олег Кулинич, народный депутат, председатель подкомитета по вопросам земельных отношений Аграрного комитета ВРУ