Во что может обойтись аренда невостребованных паев?

Законом №2498-VIII, который вступил в силу с 1 января, внесен ряд изменений в указанную статью, направленных на решение проблемных вопросов аренды невостребованных паев. Все ли проблемные вопросы решаются и стоит ли сельскохозяйственным предприятиям арендовать невостребованные паи?

Какие проблемные вопросы решает Закон №2498-VIII?

Закон содержит ряд положительных новелл, среди которых разграничение понятий невостребованной земельной доли (пая) и нераспределенного земельного участка, наделение полномочиями по распоряжению такими землями только органов местного самоуправления, обязанность формирования невостребованных долей и нераспределенных участков в земельный участок перед передачей их в аренду, определение конечного срока, в течение которого владельцы таких земель могут зарегистрировать свое право собственности и т.п.

Указанные изменения минимизируют риск оспаривания договоров аренды невостребованных паев и нераспределенных участков на том основании, что орган, который передал земли в аренду, не имел соответствующих полномочий, а также риск передачи в аренду одной и той же земли одновременно нескольким лицам. Установление срока на оформление (регистрацию) права собственности владельцам невостребованных паев одновременно направлено на прекращение существования абстрактных, невыделенных в натуре (на местности), земельных участков, которые в будущем наконец получат статус «полноценных» земельных участков.

Однако закон, как и раньше, не определяет статус этих земель до оформления их владельцами права собственности на них, не устанавливает гарантий защиты прав арендаторов, право аренды которых может прекратиться в любой момент, что оставляет открытыми ряд вопросов, которые возникали ранее, и которые, очевидно, будут возникать и в дальнейшем.

Кому принадлежат невостребованные паи и кто является их владельцем?

Статус невостребованных паев и нераспределенных земельных участков в законодательстве не определен. Указанные земли, казалось бы, являются частной собственностью (принадлежат бывшим членам КСП), но поскольку конкретного владельца они не имели и до сих пор не имеют, то распоряжались ими обычно органы местного самоуправления (местные советы), реже — местные государственные администрации.

Вместе с тем, поскольку в законодательстве не определено, являются ли эти земли частной, коммунальной или государственной собственностью, то прокуроры часто пользуются этим и оспаривают решения местных советов и распоряжения местных государственных администраций о передаче невостребованных земельных долей (паев) и нераспределенных земельных участков в аренду и заключенные на основании указанных решений (распоряжений) договоры аренды с сельскохозяйственными предприятиями в судебном порядке. Основания для обжалования разные: от непроведения земельных торгов до превышения органом своих полномочий.

При этом прокуроры часто не знают или не считаются с тем, что невостребованные земельные доли (паи) не являются землями государственной или коммунальной собственности, а суды — не всегда обращают внимание на то, что прокуроры не имеют права обращаться в суд с подобными исками, поскольку невостребованные земельные доли (паи) и нераспределенные земельные участки не являются землями государственной собственности, а потому отсутствует интерес государства, в защиту которого прокуроры обращаются в суд с исками.

Нужно ли проводить земельные торги?

Открытым остается также вопрос, нужно ли проводить земельные торги для передачи невостребованных земельных долей (паев) и нераспределенных земельных участков в аренду. И хотя в последние годы суды по этому поводу однозначны — земельные торги не проводятся, поскольку указанные земли не являются землями государственной или коммунальной собственности, такой подход является правильным с точки зрения закона, однако с практической точки зрения является несколько неоправданным.

Несмотря на то, что невостребованные паи и нераспределенные участки не являются землями государственной или коммунальной собственности, фактически и юридически ими распоряжаются органы местного самоуправления, тогда как отсутствие прозрачного процесса по определению орендатора-победителя иногда приводит к определенным злоупотреблениям и недополучению местными бюджетами средств от аренды такой земли. Это объясняется тем, что часто в аренду эти земли передаются не сельскохозяйственному предприятию, предложившему большую арендную плату, а тому, кто раньше обратился с соответствующим заявлением.

Успеет ли арендатор невостребованных паев собрать свой урожай?

Закон устанавливает, что договор аренды невостребованных земельных долей (паев) и нераспределенных земельных участков может заключаться только на срок до момента получения их собственниками государственных актов на право собственности на земельный участок. Такое положение является обязательным и указывается в договоре аренды земельного участка, иначе договор может быть признан недействительным.

Таким образом, аренда, по сути, может прекратиться в любой момент.

Вместе с тем, закон не устанавливает каких-либо гарантий прав арендатора невостребованных паев, в частности, права арендатора собрать выращенный им урожай, в случае прекращения права аренды невостребованных паев вследствие получения их владельцами государственных актов на право собственности на земельный участок, и каких-либо гарантий того, что арендатор вправе и сможет собрать выращенный им урожай в таком случае.

Следовательно, наличие в договоре положения о том, что договор заключается на срок до момента получения владельцами паев и нераспределенных участков государственных актов на право собственности на земельный участок, не гарантирует арендатору того, что он сможет собрать выращенный им урожай. Ведь посеять он может еще на арендованной им земле, а когда придет время собирать урожай, то права аренды у него уже может и не быть.

Для справки: невостребованные паи и нераспределенные земельные участки составляют значительную часть земель сельскохозяйственного назначения, однако их неопределенный статус и отсутствие гарантий прав их арендаторов часто создает ряд проблем для сельскохозяйственных предприятий и является причиной многих судебных споров. Новый Закон №2498-VIII решает ряд проблем, однако не решает всех проблем.

Олег Качмар, адвокат, партнер ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры», Александра Бортман, помощник адвоката, юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»