Поэтому наряду с арендой земельных участков значительную долю составляет аренда паев.

Однако, если аренда паев для большинства, в принципе, не новое явление, то аренда невостребованных земельных участков далеко не у всех на слуху. По сравнению с обычной аренда невостребованных паев законодательством почти не урегулирована. В связи с этим возникает ряд вопросов, которые в дальнейшем часто доводят до суда.

О том, что такое невостребованный земельный участок/доля (пай), каков порядок заключения договоров аренды таких паев, и что нужно знать и учитывать, заключая договоры аренды, AgroPortal.ua рассказали советник ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Олег Качмар и юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Александра Бортман.

Что такое невостребованные паи?

В 1995 г. Указом Президента Украины было принято решение провести распаевание земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и кооперативам, в том числе созданным на базе совхозов.

Распаевание земель предусматривало определение размера земельной доли в коллективной собственности каждого члена сельскохозяйственного предприятия без выделения земельных участков в натуре (на местности). Каждому члену такого предприятия был передан в собственность «пай» — условный земельный участок, размер которого определялся исходя из общей площади земель, переданных сельскохозяйственному предприятию, и количества членов предприятия.

Для подтверждения права собственности на земельный пай его владельцу выдавался сертификат единственного в Украине образца, который был утвержден постановлением Кабинета министров Украины от 12.10.1995 г. № 801.

Однако не все граждане, имевшие право на земельный пай, получили такие сертификаты. Одни — не воспользовались такой возможностью, другие — просто не успели. Сейчас, по данным исследования USAID «Проект Агроинвест», владельцы паев — люди старше 50 лет (79%) и 60 лет (43%). Более 1 млн владельцев земельных паев уже умерли.

Паи, сертификаты на которые гражданами не было получено, получили статус «невостребованных».

Поэтому наряду с обычными земельными паями появилась еще одна категория — невостребованные паи — те, владельцы которых не получили сертификаты или иным образом не заявили о своих правах.

Cоветник ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Олег Качмар. Источник фото: ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»

Откуда взялись нераспределенные земельные участки?

Каждый член коллективного сельскохозяйственного предприятия, получившего сертификат на земельную долю и зарегистрировавший его в районной государственной администрации, в дальнейшем получал право на выделение земельного участка в натуре.

Порядок выделения пая в натуре владельцам сертификатов регулируется Законом Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)» от 05.06.2003 г. № 899-IV.

Выделение земельных участков в натуре предусматривает несколько этапов:

обращение граждан в соответствующий орган: сельский, поселковый, городской совет или районную государственную администрацию с заявлениями о выделении им земельной доли в натуре;
принятие соответствующим органом решения;
заключение с землеустроительными организациями договоров на выполнение работ по выделению земельных долей на местности и изготовление соответствующей документации по землеустройству;
разработка технической документации по землеустройству и согласование ее с соответствующим органом;
проведение распределения паев в пределах одного сельскохозяйственного предприятия между собственниками земельных долей, которые подали заявления о выделении принадлежащих им земельных паев в натуре, на собрании собственников долей согласно полученному проекту землеустройства;
составление протокола результатов распределения земельных участков и его утверждение соответствующим сельским, поселковым, городским советом или районной государственной администрацией;
принятие решения о выделении земельных долей в натуре;
выдача государственных актов на право собственности (с 01.01.2013 г. — выдача свидетельств о праве собственности на земельный участок) владельцам земельных паев.

После прохождения всех этих стадий, владелец сертификата на земельную долю приобретал право собственности на отдельный земельный участок. Если гражданин подал заявление о выделении ему земельного участка на местности, но не прибыл на собрание собственников паев по распределению земельных участков, или вообще не подавал такого заявления, но документация по землеустройству в пределах одного сельскохозяйственного предприятия была разработана, то запроектированный земельный участок этого лица приобретал статус «невостребованного» или «нераспределенного».

Таким образом, «нераспределенный (невостребованный) земельный участок» — это запроектированный в составе единого земельного массива без определения границ на местности пай, который не был распределен на собрании собственников земельных долей из-за неявки на собрание. Статус невостребованных нераспределенные земельные участки приобретают только после проведения собрания по распределению паев (согласно постановлению Высшего хозяйственного суда Украины от 15.01.2015 г. по делу № 924/686/14).

Кто является арендодателем невостребованного пая/нераспределенной земли?

В отличие от договора аренды пая, который заключается с владельцем сертификата, договор аренды невостребованного земельного участка заключается с соответствующими органами: сельскими, поселковыми, городскими советами, органами исполнительной власти, так как такие участки остались в их компетенции.

Если же невостребованный пай находится за пределами населенных пунктов и их компетенции, по вопросу аренды нужно обращаться к органам исполнительной власти. К сельскому совету, просто находящемуся неподалеку, в таком случае обращаться не стоит. Передача сельским советом в аренду нераспределенных земельных участков за пределами его населенного пункта, то есть за пределами его компетенции, является незаконной.

Именно поэтому нужно внимательно изучить, в компетенции какого населенного пункта находится заинтересовавший вас пай. В противном случае суд признает договор аренды недействительным.

Юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» Александра Бортман. Источник фото: ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»

Нужно ли проводить земельные торги?

Передача в аренду земельных участков, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов (часть 2 статьи 124 ЗК Украины).

Однако нераспределенные доли не являются землями государственной или коммунальной собственности, и поэтому их предоставление в пользование осуществляется без проведения земельных торгов. Достаточно решения соответствующего органа исполнительной власти или местного самоуправления и разработки технической документации по землеустройству относительно составления документа, удостоверяющего право на земельный участок.

Какие обязательные условия договора аренды невостребованного пая?

Законом Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев)», статьей 13 установлено, что нераспределенные земельные участки по решению соответствующего органа могут передаваться в аренду для использования по целевому назначению на срок до момента получения их собственниками государственных актов на право собственности на земельный участок, о чем указывается в договоре аренды. А собственники земельных паев или их наследники, которые не приняли участие в распределении земельных участков, уведомляются о результатах в письменной форме, в случае, если известно их местонахождение.

Таким образом, в договоре аренды нераспределенных земельных долей обязательно должно содержаться условие о заключении такого договора на срок до момента получения их собственниками государственных актов на право собственности на земельный участок. Это называется «отменительное условие».

Практика Высшего хозяйственного суда Украины свидетельствует о том, что указанное обстоятельство является важным при решении судом спора о действительности заключенного договора аренды в случае его оспаривания.

Распространяются ли требования типовой формы договоры аренды земельной доли, статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» на отношения по передаче в аренду невостребованных земельных участков?

В отличие от договора аренды земельной доли, законодательство не определяет конкретных условий или требований к договору аренды невостребованных земельных участков и не устанавливает какой-либо типовой формы такого договора.

Более того, ни форма типового договора аренды, заключаемого с гражданами-владельцами сертификатов, ни статья 15 Закона Украины «Об аренде земли», что определяет обязательные условия договора аренды земельных участков, не распространяются на отношения по поводу передачи в аренду невостребованных земельных участков.

Нужно ли регистрировать договоры аренды невостребованных паев?

Регистрации на сегодняшний день подлежит не право аренды, а договор аренды невостребованного земельного участка. Регистрация договоров аренды нераспределенного пая проводится так же, как и регистрация договоров аренды земельных паев — исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельного участка.

Что нужно учитывать во время и после заключения договора аренды невостребованного пая?

Поскольку единой системы регистрации договоров аренды невостребованных земельных участков не существует, а записи о регистрации договоров аренды вносятся только в книгу записей регистрации договоров аренды земельных долей соответствующего совета района, то существует риск заключения договоров аренды одних и тех же невостребованных паев с различными арендаторами.

О наличии такого риска и случаев «двойной регистрации» свидетельствует, в частности, судебная практика.

К примеру, решая спор о действительности заключенного с сельским советом договора аренды невостребованных паев, суд установил, что договор аренды одних и тех же невостребованных долей с различными арендаторами был почти одновременно заключен сельским советом и районной государственной администрацией. Решая данный спор, суд пришел к выводу, что именно районная государственная администрация имела полномочия на передачу спорных невостребованных долей, и признал недействительным договор аренды, заключенный сельским советом.

Применяется ли норма статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды к договорам аренды невостребованных земельных участков?

В отличие от аренды земельного участка, аренда невостребованных земельных долей не регулируется специальным законодательством.

Часто это становится проблемой арендаторов, которые хотят продлить действие договора аренды невостребованных земельных участков на новый срок, в то время как соответствующий орган уже принял решение о передаче этой земли другому лицу.

Однако, судебная практика свидетельствует, что в таком случае суды исходят из общих норм Гражданского кодекса Украины о найме (аренде), устанавливающих преимущественное право нанимателя, надлежащим образом исполняющего свои обязанности по договору, на заключение договора на новый срок (статья 777 Гражданского кодекса Украины), и применяют нормы статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» по аналогии.

Какие риски для арендатора невостребованного пая несет получение владельцем земельной доли государственного свидетельства о праве собственности на земельный участок?

Как указано выше, статья 13 Закона Украины определяет, что договор аренды невостребованного земельного участка не может быть заключен более чем на срок до момента получения ее собственником государственного акта на право собственности на земельный участок.

Поэтому, заключая договоры аренды невостребованных земельных участков, арендаторы должны учитывать, что действие такого договора может прекратиться в любой момент.

Екатерина Золотаренко, AgroPortal.ua

Александр Бортман