Арендованный земельный участок продали без предупреждения. Алгоритм действий

*Текст подається мовою оригіналу

Юрист EVERLEGAL Наталія Іверук зазначає, що зацікавленість суб'єктів, які мають переважне право, пов'язується з тим, що вони впродовж тривалого часу, користуючись землею на підставі договорів оренди та/або емфітевзису, інвестували в неї, і тому хочуть отримати землю у власність або передати переважне право на її купівлю довіреній особі.
 
Окремі аналітики припускають, що суб'єкт переважного права матиме можливість купити землю за ціною нижче ринкової, що може призвести до недобросовісних дій її власника, спрямованих на продаж землі третій особі в обхід переважного права.
 

Чи знають агровиробники, як відстоювати свої права у разі їх порушення, AgroPortal.ua цікавився у них самих.

Максимально контролюватимемо свій земельний банк та сформуємо свій клуб нових власників із залученням схем банківського кредитування, застав та опціонів на подальший викуп цих ділянок
 
Договори оренди землі компанії «Унірем-Агро Плюс», більша частина яких діє до 2027 р., містять норму про переважне право орендаря на купівлю земельної ділянки. «Крім того, у Цивільному кодексі зазначено: якщо змінюється орендодавець, то сам договір оренди не втрачає чинності. У наших договорах міститься норма, що ми маємо право на викуп. Тим паче, це вказано і в новому законі про ринок землі, підписаному Президентом», — звертає увагу Денис Полежаєв.
 
У компанії зазначають, що переважне право на купівлю земельної ділянки відслідковуватимуть через Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, і в тому разі, якщо земельна ділянка, яку вони орендують, буде продана без їхнього відома, в судовому порядку доводитимуть недійсність таких договорів. Належним способом захисту є переведення на позивача прав і обов’язків покупця.

Знаємо, що маємо переважне право купівлі тих земельних ділянок, які орендуємо. Однак поки ні до яких кроків чи переговорів з пайовиками не вдавалися
 
Договори оренди з власниками господарство укладало в 2017 році строком на 10 років. Також ФГ «Околиця» має 50 га землі, які за державним актом є такими, що перебувають у постійному користуванні. Тому в разі відкриття ринку першочерговим завданням для господарства буде викуп цієї ділянки.
 
Пояснення: Відповідно до пункту 6-1 розділу Х Земельного кодексу України, громадяни України, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної і комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність з розстрочкою платежу до десяти років за ціною, яка дорівнює нормативній грошовій оцінці таких земельних ділянок, без проведення земельних торгів. У разі купівлі земельної ділянки з розстроченням платежу право власності переходить до покупця після сплати першого платежу.

Про переважне право орендаря на викуп земель знають не всі пайовики. Загалом же частка тих, хто планує одразу скористатися правом на продаж, невелика, близько 10%
 
Зі своїми орендодавцями «Славич А» постійно на зв'язку, всіх знають особисто. Для викупу земель господарство планує залучати кредитні кошти, а також із нинішнього урожаю будуть акумулювати частину прибутку саме на землю. За словами Олега Алєксєєва, аграрії намагатимуться викуповувати землю всіма можливими способами.
 
Чи можлива ситуація, коли орендовану земельну ділянку продали без попередження?
 
Чи правомірні такі дії? Які кроки варто зробити в цій ситуації? Як захистити переважне право на купівлю земельної ділянки?
 
За словами адвоката, партнера ЮФ «Василь Кісіль і Партнери» Олега Качмара, ситуації, коли орендовані земельні ділянки будуть продаватись без відома орендарів, будуть рідкістю (казусом), а не намаганням «обійти» переважне право орендаря.

Обов’язок повідомити орендаря про намір власника продати ділянку у разі, якщо продаж земельної ділянки сільгосппризначення здійснюється не на земельних торгах, лежить на нотаріусі, а не на власникові землі, який повинен лише з’явитись до нотаріуса, повідомити його про свій намір продати ділянку і подати заяву про реєстрацію наміру.
 
Нотаріус же повинен зареєструвати намір власника продати ділянку в реєстрі, після цього з’ясувати, чи є орендар, і якщо є — повідомити його про намір власника продати ділянку. Встановити, чи є орендар, нотаріус має на підставі відомостей з ДЗК та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
«Не усі чинні права оренди зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Чи буде нотаріус перевіряти інформацію про наявність зареєстрованих договорів оренди землі, укладених до 2013 року, в Державному реєстрі земель, чи виявить він усіх орендарів і чи «не загубить» він орендаря, який має переважне право купівлі земельної ділянки, наразі важко сказати, оскільки закон не встановлює чіткого обов’язку нотаріуса перевіряти старий реєстр земель. Не хотілось би, звісно, щоб із продажем землі відбувалось так, як це у свій час було з «подвійною орендою», — наголошує Олег Качмар.
 
Він не виключає, що в окремих випадках порушення переважного права орендарів буде пов’язано з бажанням окремих осіб «обійти» переважне право орендаря. Інший можливий сценарій розвитку подій — масове розірвання договорів оренди землі з різних підстав. Адже якщо немає оренди — немає переважного права!
 
Реалізація переважного права орендаря — справа самого орендаря

Щоб не втратити своє переважне право і не оскаржувати потім все це довго в судах, орендарю варто завчасно потурбуватись про те, щоб його право не було порушене, і щоб він не вважався таким, що повідомлений про намір власника продати свою ділянку.
 
Законодавець, ухваливши закон №1423, доповнив ЗК України ст. 1301, відповідно до якої у разі продажу земельної ділянки с/г призначення з порушенням переважного права її купівлі суб’єкт переважного права має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця.
 
Олег Качмар зазначає, що якщо земельна ділянка буде продана без належного повідомлення орендаря про намір власника продати земельну ділянку або в «обхід» переважного права орендаря на купівлю ділянки, то такі дії, звісно, будуть неправомірними. Інша справа, що доводити неправомірність таких дій в суді доведеться уже орендарю.
  
Рекомендації, як орендарю захистити порушене переважне право на придбання (викуп) землі в суді, отримайте після заповнення анкети.
 
Коли земельну ділянку сільгосппризначення було придбано третіми особами

Уявімо ситуацію, що земельну ділянку сільськогосподарського призначення було придбано третіми особами. Безумовно, якщо це було здійснено в обхід переважного права, можна йти до суду, однак якщо такий продаж було здійснено в рамках правового поля, то як правильно вибудувати модель співпраці з новими власниками землі з юридичної точки зору? Варіацій декілька.

Якщо земельну ділянку продано третій особі, то це не припиняє оренди. Це лише означає, що до нового власника переходять усі права та обов’язки орендодавця (попереднього власника), а орендар виконує свої зобов’язання перед новим власником.
 
«Сам по собі продаж земельної ділянки і перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи, за загальним правилом, не має наслідком припинення оренди (не є підставою для зміни або припинення/розірвання договору оренди), якщо договором оренди не передбачено інше», — пояснює Олег Качмар.
 
Юрист зазначає, що ризик того, що в результаті продажу земельної ділянки орендар може втратити оренду до закінчення строку оренди, є лише у тому разі, якщо таке право передбачене договором оренди, і він захоче ним скористатись, якщо орендар не домовиться з новим власником про нові умови оренди або у разі спливу строку оренди, якщо новий власник не захоче продовжувати оренду.
 
У разі продажу земельної ділянки та переходу права власності на орендовану земельну ділянку до нового власника орендарю бажано підписати з новим власником додатковий договір, в якому щонайменше уточнити адресу місця проживання нового власника, його реквізити і місце виконання зобов’язання зі сплати орендної плати та підтвердити чинність усіх інших попередніх домовленостей або переглянути та узгодити нові умови оренди.
 
До того моменту, поки орендар не буде письмово повідомлений про нового власника земельної ділянки, він може продовжувати виконувати свої зобов’язання перед попереднім власником (сплачувати орендну плату попередньому власникові), і в цьому разі виконання ним свого зобов’язання буде вважатись належним виконанням. Також орендар має право вимагати від нового власника доказів переходу до нього зобов’язань щодо оренди. До моменту надання йому відповідних доказів орендар має право не виконувати свого обов’язку перед новим власником.
 
Тож закріплення законодавцем інституту переважного права є вкрай важливим для цілісного проведення земельної реформи. Законодавець намагався максимально убезпечити суб'єктів переважного права, виписавши не лише процедуру реалізації такого права, а й закріпивши спосіб захисту, що дозволить ефективно та впродовж розумного строку захистити своє порушене право.

Рекомендації, як орендарю захистити порушене переважне право на придбання (викуп) землі в суді, отримайте після заповнення анкети.

Для довідки: публікація підготовлена за фінансової підтримки Європейського Союзу. Її зміст є виключною відповідальністю інтернет-видання AgroPortal.ua та не обов’язково відображає позицію Європейського Союзу.