Выморочное наследство: работаем и с живыми, и с «мёртвыми»…

Однако в Украине до сих пор действует мораторий, недавно продлённый до 1 января 2018 года включительно, и приобрести землю в собственность для осуществления сельскохозяйственной деятельности не предоставляется возможным. С учетом данного аспекта аграрии часто вынуждены использовать альтернативные, очень рискованные средства для получения земли сельскохозяйственного назначения в пользование.

Так, одним из самых распространенных «полуправовых» механизмов получения в пользование земельных участков сельскохозяйственного назначения является заключение договоров об управлении наследственным имуществом с органами местного самоуправления.

Фактически, данный договор выступает инструментом защиты наследственного имущества (всего или части) после смерти наследодателя (в нашем случае — владельца пая), а лицо в качестве управляющего наследия путем заключения договора управления наследием сможет пользоваться имуществом (в нашем случае — паем). К лицу, которое осуществляет управление наследством, право собственности на наследственное имущество не переходит, и ему предоставляется лишь право на совершение любых необходимых действий, направленных на сохранение наследства до его принятия.

Если говорить про аграрный бизнес, то предметом данных договоров чаще всего выступают паи, владельцы которых умерли, а наследники не получили их в наследство в силу разных причин: отсутствия наследников по завещанию и по закону, устранения их от права на наследование, непринятия ими наследства, отказа от его принятия и т. д.

Однако данный механизм является очень рискованным: управляющий наследственным имуществом абсолютно не защищен от прекращения договора в случае появления наследников. К тому же, в соответствии с действующим законодательством, органы местного самоуправления обязаны перенаправлять в суд заявления о признании такого имущества выморочным, что также будет иметь следствием потерю контроля над этими землями, прекращение договора управления наследством, а также переход земельных участков в коммунальную собственность.

С учетом выше приведенных рисков для «безопасного» пользования земельными участками аграриями на практике заключаются неформальные договоренности с представителями правоохранительных органов и должностными лицами органах местного самоуправления, которые «закрывают глаза» на данные «ничейные» земли.

Так, если проанализировать судебный реестр, то органы местного самоуправления крайне редко обращаются в суды с заявлением о признании наследства выморочным. Обычно они аргументируют это сложной и дорогостоящей процедурой получения такого земельного участка в собственность, ведь в случае признания наследства выморочным стоимость переоформления права собственности ложится исключительно на орган местного самоуправления.

Очевидно, что на сегодня ситуация будет меняться. Так, 19 октября этого года вступил в силу Закон Украины № 1533-VIII «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно правовой судьбы земельных участков, владельцы которых умерли», предусматривающий существенное изменение процедуры передачи выморочного наследства в управление местным органам власти, а также особенностей его дальнейшего использования. В частности, теперь заявление о признании наследства выморочным может также быть подано кредитором наследодателя, а также владельцами или пользователями смежных земельных участков сельскохозяйственного назначения.

К тому же на сегодня все большее распространение получают случаи, когда органы прокуратуры самостоятельно обращаются в суды с заявлением о признании наследства выморочным, и такие заявления удовлетворяются на 100%.

Что же делать агробизнесу в ситуации, когда часть земельного банка сформирована с помощью использования данного механизма?

Моя главная рекомендация по сохранению земельного банка за счет таких паёв — самостоятельный поиск родственников умерших пайщиков.

 

Данный поиск необходимо начинать с установления круга лиц, которые имеют любую степень родства с умершим. То есть нужно у жителей населенного пункта и работников соответствующего органа местного самоуправления, в котором проживал умерший, выяснить, были ли у него дети, сестры, братья, племянники, племянницы и куда они выехали, узнать их фамилии, имена, отчества. В общедоступных источниках, а также в социальных сетях необходимо установить перечень лиц с подобными анкетными данными и узнать у них, не являются ли они родственниками умерших пайщиков.

Кроме этого, в случае необходимости можно также обратиться к специализированным компаниям, которые занимаются поиском людей.

Важно помнить, что искать умерших пайщиков с помощью средств массовой информации очень рискованно: это может привлечь внимание работников правоохранительных органов и органов прокуратуры.

Практика показывает, что наследники чаще всего существуют, и они просто не знают о факте смерти собственника земельного пая. Так, после их нахождения важно осуществить работу над принятием ими наследства и заключения в дальнейшем договора аренды/эмфитевзиса земельного участка. Для защиты своих интересов рекомендую аграриям заключать соглашения о намерениях, в которых указывать обязанность пайщиков заключить соответствующий договор после принятия наследства.

Резюмируя, хотел бы подчеркнуть, что «выморочные паи» являются очень ненадежными и находятся в зоне риска их потери в любой момент; это может привести к появлению «шахматки» и фактической парализации осуществления хозяйственной деятельности предприятия на целом земельном массиве.

Ввиду чего осуществление поиска наследников и заключение с ними договоров аренды или эмфитевзиса — единственный правовой механизм, который поможет сохранить единство и обезопасить целостность вашего земельного банка. 

Дмитрий Александров, управляющий партнер ALEXANDROV&PARTNERS