Всегда ли критика ангажирована, или «Мораторий либо рынок»?

Предисловие

Этим летом на воскресной службе я встретил мою бывшую сотрудницу Тамару К., которую знаю еще со студенческих лет. Мы с ней, среди прочего, поговорили и об Украине, в том числе, естественно, о земельных вопросах и моих статьях. Она задала вопрос, который меня насторожил: не ангажирован ли я в моей критике и платят ли мне за статьи? Если я смог с ней честно объясниться, положа руку на сердце, то почти аналогичный вопрос моего друга Богдана Трия убедил меня в нужности такой статьи, написать которую я думал и раньше.

В моих карьерных воспоминаниях много веселого и грустного, порой — поучительного.   

Дело было весной 2000 года. Тогда Главным государственным регистратором Грузии был Кишо Квициани, стоявший у истоков земельной реформы и регистрации, человек с отличным чувством юмора, обаятельный, мой наставник и старший друг. Он автор многих законов и законодательных актов, в том числе Закона Грузии «О регистрации земли» (1996 г.). Работая над очередным законопроектом, он дал мне черновик с заданием написать замечания. Я, стараясь скрыть неудобство и «перестраховаться», в шутку спросил: «Не в обиду?» Он на вопрос ответил вопросом: «Неужели ты меня так плохо знаешь, что я могу обидеться на здоровую критику?»

Для меня приемлемы абсолютно все вопросы и критика, более того — они нужны и полезны: в случае их убедительности можно скорректировать свое мнение. Я во всех моих статьях, критику чье-то мнение, обязательно цитирую автора, чтобы дать читателю возможность самому проанализировать высказанное, согласиться со мной или нет, и тут же указываю ссылку на источник, чтобы в случае заинтересованности он мог детальнее ознакомиться с ним.    

Я всю мою карьеру (более 30 лет) проработал в земельной отрасли, с самого начала земельной реформы и регистрации был непосредственным их участником, знаю положительные и отрицательные стороны и теневого, и цивильного рынка, я безоговорочный сторонник рыночных земельных отношений, но со всей ответственностью заявляю: действие моратория на сегодня оправданно, более того — я считаю ошибкой очередное (восьмое (!) по счету) продление только на год.

Так все-таки мораторий или рынок?

Украина первая из союзных республик заявила о начале земельной реформы. Верховная Рада УССР Постановлением «О земельной реформе» положила начало столь важному процессу (18.12.1990 г.), который так и не был завершен. Учитывая множество факторов, еще тогда с уверенностью можно было предугадать сегодняшнюю глубокую стагнацию в земельных отношениях. Это обуславливалось грубыми ошибками, допущенными в самом начале реформы.

- Все земли Украины с 15 марта 1991 года были объявлены объектом земельной реформы.

Комментарий: передача всех земель в фонд реформы могла создать ситуацию, когда в нее могли попасть те стратегически важные для государства земли, отвод которых нарушил бы цикл сельскохозяйственного производства, или те земли, в которые государство вложило немало средств (освоение/мелиорация).

- Не была определена единая максимальная норма паев.

Комментарий: для контроля общей площади выделенных земель и равномерного и справедливого распределения земельных площадей среди работников аграрной отрасли целесообразно было бы определить максимальную норму, которая была бы единой для всей страны. На сегодня средняя площадь пая составляет 4.,0 га, но на самом деле его площадь в разных административных делениях колеблется от 0,18 до 20,0 га, а такая разница, естественно, несправедлива.

Переданные земли в виде паев не стали предметом собственности.

Комментарий: по моему мнению, паи и являются основной проблемой хронического продления моратория. Согласно Земельному Кодексу Украины, «до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2016 года не допускаются: купля-продажа, отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков» (ЗКУ, раздел 10, п. 15). Процесс размежевание паев должен пройти с огромной осторожностью, необходимы безупречно спланированные и проведенные мероприятия. Несмотря на защиту прав собственников и собственности и Конституцией, и разными законами и законодательными актами, пайщики лишены возможности по своему усмотрению распорядиться положенными им паевыми участками, которые смело можно назвать «миражной» собственностью.  

И с профессиональной, и с человеческой точки зрения мне очень интересно намерение всех тех, кто принимал участие в земельной законодательной деятельности. Интересно, почему те правительства, которые были во главе власти, после принятия ЗКУ (25.10.2001 г.) не позаботились о принятии Закона «Об обороте земель» и почему каждый из них надеялся на последующего? Если это закон такой важности, почему он не был принят так долго и все ждали календарного истечения даты действия моратория? Если страна без него существовала 15 лет, он действительно нужен позарез или только потому, что так записано в ЗКУ?  Или этот закон и вовсе выдуман как «громоотвод» для оправдания хронического моратория?  После 01.01.2016 еще два раза было продлено действие моратория, что, безусловно, сильно вредит имиджу Украины как страны — приверженки реформ.  

И еще меня больше всего интересует, что преобладает в такой тупиковой ситуации: НЕУМЕНИЕ или НЕЖЕЛАНИЕ решить проблему. Одно ясно: ни одно правительство не хотело взять на себя столь огромную ответственность перед страной.    

Но давайте для полной объективности взглянем на проблему и с позиции нынешнего правительства.

Украинское сельское хозяйство занимает лидирующее положение в мире: оно обеспечивает 10% мирового экспорта зерна, а подсолнечного масла — 55%, по экспорту ячменя и кукурузы — 4-е место в мире. Данные по площади земель также впечатляют: 1-е место в Европе по площади пахотных земель, а по площади чернозема — 3-е место в мире (25% мирового объема). Анализируя такие статистические данные, удивляешься тому, что в Земельном кодексе Украины подчеркнуто отмечено значение земли для Украины: «земля — основное национальное богатство».

На сегодняшней день из 43 млн га с/х угодий в собственности граждан Украины находятся 33 млн га, из которых в ходе земельной реформы 28 млн га в виде паев были выделены 7 млн работникам аграрного сектора. Эти земли, которые попадают под действия моратория, переданы в аренду. Так вот начало размежевания паев при отмене моратория повлечет за собой расторжение всех арендных договоров, многочисленные судебные разбирательства, но, что самое главное, это крайне больно ударит по целой системе сельского хозяйства Украины. Может случиться так, что даже нынешние внутриполевые дороги, проходящие через чьи-то участки, станут спорными, и сегодняшним арендаторам не будет доступа к арендованным участкам.     

Трудно оценить урон, который понесет аграрный сектор при безоговорочной отмене моратория и молниеносном начале размежевания паевых земель, но даже при отсутствии четкого определения термина (эталона) «катастрофическая ситуация» можно с уверенностью сказать: ситуация будет близка к такой, она будет хаотичной и крайне отрицательно повлияет также и на рынок недвижимости в целом.

Кроме описанного негатива, на раздумье наталкивает также и величина одной нормы пая: насколько оптимальной была бесплатная передача 20,0 га в одни руки, наверное, стоит их пересмотреть.

Нынешнее правительство оказалось в трудном положении — решить судьбу 28,0 млн га, которые документально принадлежат пайщикам, но благодаря бездействию предыдущих правительств на них пока еще распространяется влияние государства. Оно должно или окончательно «расстаться» с этими землями, или предложить оптимальный вариант для разумного решения проблемы. И вот еще один важнейший фактор, который придется учесть при размежевании паевых земель: на проектировку дорог уйдут дополнительно около 2-3 млн га, но это уже из государственных земель.

Как долго продлится хаотичная ситуация в случае размежевания паев, предугадать невозможно. Это будет зависеть от многих факторов: насколько соседи-пайщики будут солидарны в определении годовой арендной платы, насколько активными окажутся риелторские конторы и сами арендаторы, какие требования выдвинет правительство в отношении арендных договоров, насколько гибкой и оперативной будет работа регистрационной системы и измерительных/кадастровых компаний. Даже при идеальном исходе ситуации она будет долгой, а урон — колоссальным.

Совсем недавно народный депутат Олег Кулинич на своей странице в Facebook писал, что, садясь в должностное кресло, люди часто меняют свое мнение. Это я считаю нормальным, убежден, что на сегодня ярые сторонники безоговорочного запуска земельного рынка, если б от них зависела судьба моратория, перед тем как поставить подпись, задумались бы основательно.
Само по себе действие моратория, а тем более постановка вопроса о референдуме аморально по отношению к пайщикам, но, с другой стороны, его безусловная отмена также аморальна по отношению к государству. 
Я солидарен и с пайщиками, и с государством, только с оговорками: мораторий должен быть отменен, но надо пересмотреть норму паевых участков. Недавно мною был опубликован проект «Метод Карели» «Комплексная земельная реформа» (liga.net), который я считаю оптимальным для завершения земельной реформы, начатой 25 лет (!!!) тому назад.
Нельзя эту проблему так долго держать в замороженном состоянии, хроническое продление моратория — не выход, а лишь демонстрация собственной беспомощности в решении пусть и архисложной проблемы. Для получения приемлемого для обеих сторон решения требуется ювелирно обдуманная работа, дабы необдуманными действиями не навлечь беду на общую для них страну.

Послесловие

Очень хочу надеяться, что мое предупреждение об опасности, которую я отчетливо предвижу, не будет воспринято как ангажированная критика. 

Кахабер Карели, доктор экономических наук, эксперт по земельным вопросам Грузия/Украина