Вопрос оборота земель нельзя решить на референдуме

По этому поводу не утихают очень горячие споры и звучат взаимные обвинения: правительство, а также депутатов, которые поддерживают скорейшее снятие моратория, обвиняют в подготовке к самому масштабному земельному «дерибану», а «прогрессивные» сторонники земельного рынка, в свою очередь, считают своих антагонистов темными и недалекими людьми, взгляды которых не соответствуют требованиям времени и главным законам рыночной экономики.

Но, если смотреть на ситуацию объективно и снизить «градус» общественного напряжения, то можно с очевидностью сказать: введение оборота земель — это неизбежный процесс, а мораторий  — это не решение проблемы, а просто постоянная отсрочка этого решения. Но так же очевидно, что пока существующее земельное законодательство не готово к тем проблемам, с которыми мы непременно столкнемся после снятия моратория. И снимать мораторий впопыхах, в короткие сроки и по чьему-то требованию — это катастрофическое решение.

Рынок земель: как еще больше не усугубить существующие проблемы?

Первое, что нужно решить — это проблема консолидации земель. Должен быть механизм, который бы не позволял путем выкупа земельных участков посреди поля блокировать обработку всего поля. Должны быть четкие правила «переноса» этого земельного участка на край массива (причем, в случае отсутствия согласия — в принудительном порядке). Каждому аграрному производителю, от фермера до агрохолдинга, хорошо знакома эта проблема, она есть почти в каждом хозяйстве. И сейчас, в условиях моратория, это существенно разбалансирует хозяйственную деятельность. Но по сравнению с тем, что будет после старта рынка сельскохозяйственных земель, это еще «цветочки». Недобросовестные действия и рейдерство будут распространяться тогда в геометрической прогрессии.

Вместе с коллегами по Аграрному комитету мы разработали свой вариант решения проблемы на основе арендных отношений: это — законопроект №6049-1. Также идет работа над более комплексным законопроектом, который позволит «переформатировать» земельные массивы после снятия моратория таким образом, чтобы каждый владелец земельного участка имел свободный доступ к нему, не мешая другим владельцам и землепользователям. Это — достаточно сложная проблема, но решать ее нужно. Иначе после открытия рынка мы получим хаос.

Второе, что нужно сделать: мы должны, наконец, решить вопрос с землями с неопределенным правовым статусом. Невостребованные паи и земли бывшей коллективной собственности присутствуют почти на каждом поле. Владельца этих земель по факту нет, а значит — законно оформить право пользования ими невозможно. В результате использование сотен тысяч гектаров происходит в тени, я уже не говорю о том, что среди таких земель есть земли под полевыми дорогами почти каждого массива. И без решения механизма обращения с ними на уровне закона все разговоры о консолидации бесполезны.

Аграрный комитет предложил решение этой проблемы в законопроекте №4355, в котором подробно урегулирован механизм передачи земель коллективной собственности в собственность селян и коммунальную собственность. В июле уже будет год, как он готов к голосованию во втором чтении, но ни в парламенте, ни в правительстве до сих пор не могут прийти к согласию по многим вопросам, поэтому непонятно, как и когда это произойдет.

Кстати, законопроект №4355 крайне важен для адекватного восприятия земельной реформы на местах: сейчас местные общины видят, как центральная власть распоряжается земельными ресурсами, и другим словом, чем «дерибан», они это не оценивают. Когда начинался процесс объединения общин, очень много чиновников публично обещали передать полномочия на места. Но когда все было подготовлено к этому, оказалось, что реальное желание сделать это не так уж и велико.

Соответственно, какое может быть доверие к инициированному этой же властью рынку земель? Правильно, никакого. Зато, если бы этот законопроект наконец был принят, это был бы сигнал о том, что реформы реально происходят, и отношение было бы совсем другим. 

В третьих, и это, на мой взгляд, одна из главных проблем внедрения свободного рынка сельскохозяйственных земель: малые и средние аграрные товаропроизводители сегодня не имеют достаточных средств для выкупа земель, на которых они работают. Как депутат-мажоритарщик я часто общаюсь с фермерами и руководителями хозяйств моего избирательного округа, теми, кто обрабатывает несколько сотен гектаров или около 1-2 тыс. га. Они не имеют даже оборотных средств и средств на текущую деятельность, я уже даже не говорю о том, чтобы найти деньги для выкупа угодий, которые ими обрабатываются, а это деньги довольно значительные. Льготный режим налогообложения у аграриев забрали, а механизм государственной поддержки аграрной отрасли заработал с существенным опозданием лишь в апреле. Ну и, собственно говоря, нужно дождаться конца года, чтобы понимать, насколько вообще он эффективен и получают ли аграрии анонсированную поддержку.

Поэтому, если эти земли не выкупят нынешние арендаторы, их могут выкупить те, у кого эти средства есть. От отечественных аграрных корпораций до иностранных структур. А это может привести ко многим неприятным вещам: чрезмерная концентрация сельскохозяйственных земель в одних руках, помимо прочего, приведет к нарушению существующих социальных связей между аграрным бизнесом и сельской общиной. Сегодняшние арендные отношения заставляют аграрные предприятия вкладывать средства в социальную сферу села, поддерживать школы, учреждения здравоохранения, инфраструктурные объекты. Но если земля перейдет в собственность крупных компаний, потребность в этом для них будет сомнительной.

С другой стороны, разрешение на продажу сельскохозяйственных земель исключительно физическим лицам с закреплением ограничений на концентрацию земли в одних руках (например, анонсированные правительством 200 га), вряд ли станет эффективным механизмом предотвращения чрезмерной концентрации земли. К сожалению, такие ограничения можно будет с легкостью обойти по разным схемам через подставных лиц. И я пока не вижу тех предохранителей, которые позволили бы избежать этого. Тем более, что в аграрном секторе мы уже имели такую ??практику — в свое время на подставных фермеров оформлялись десятки тысяч гектаров.

Аренда vs эмфитевзис

Что касается идей некоторых политиков относительно усиления арендных отношений и предоставления арендатору права продавать и закладывать аренду, то мне очень хочется спросить у тех, кто позиционирует себя как защитники селян: считают ли они нормальным, что право аренды без согласия собственника земельного участка будет продаваться направо и налево? Государство и так не очень хорошо поступила с селянами, запретив им распоряжаться своей собственностью. Неужели теперь у них заберут еще и право самостоятельно выбирать арендатора?

Другое дело — когда владелец сразу получил деньги за весь срок пользования землей. Тогда, по большому счету, владельцу безразлично, кто именно использует участок, ведь практически все обязанности перед ним уже выполнены. За владельцем в таком случае должно остаться только право контролировать бережное отношение к земельному участку со стороны землепользователя. Но если речь идет о ежегодных арендных платежах, это недопустимо. Какая уверенность у собственника, что новый арендатор выполнит обязанности? Владелец с ним ни о чем не договаривался.

Поэтому я считаю, что идея отчуждения прав аренды земли без согласия арендодателя не оправдана. В то же время, по моему мнению, следует более широко применять право эмфитевзиса. При применении, например, 30-летнего срока договора эмфитевзиса при выплате всей суммы за пользование земельным участком заранее, каждая из сторон имеет существенные выгоды. А главное, не произойдет того, чего боится значительная часть общества при снятии земельного моратория — обезземеливания селян. Ведь земли будут сохранены для потомков.

Кроме того, не следует забывать, что эмфитевзис, в отличие от аренды, имеет существенный потенциал для использования его в качестве залога при привлечении кредитных ресурсов, в том числе для последующего выкупа земель, находящихся в пользовании.

Референдум по мораторию: мало ответить «да» или «нет»

Ну и в конце хотелось бы прокомментировать анонсированный отдельными политическими силами всеукраинский референдум за или против снятия моратория. С одной стороны такая демократическая идея может выглядит очень привлекательной: вроде бы народ сам должен решить, можно ли ограничивать его права по распоряжению землей. Но давайте посмотрим на это под другим углом зрения.

Должен ли вообще стоять вопрос — снимать или не снимать мораторий? Думаю, что нет. На мой взгляд, вопрос должен быть совсем другим: готовы ли прямо сейчас общество и экономика к обороту земель?

Нужно прекратить смотреть на эту проблему с точки зрения псевдоэкспертов, высказываниями которых пестрит интернет. Хватит говорить о недопустимости «продавать родную мать Украину» или, наоборот, требовать немедленного снятия любых ограничений на отчуждение сельскохозяйственных земель. Взаимные спекуляции только заводят ситуацию в земельной сфере в тупик, из которого Украина не может выбраться уже десятками лет. Нужно понимать, что мораторий возник не на пустом месте. И его появление — не продукт прихоти политиков, а следствие серьезных экономических и социальных проблем, которые, кстати, до сих пор так и не решены. Поэтому, пока мы не будем иметь уверенности, что все риски нивелированы, парламент не должен за это голосовать.

Но на референдуме у народа Украины не спросишь, каким образом проводить консолидацию земель, как предотвратить концентрацию земли в одних руках, каким образом обеспечить действенную государственную поддержку фермерства. На эти вопросы нельзя ответить «да» или «нет». Это — профессиональные вопросы, ответ на которые должны дать специалисты, и которые как можно быстрее должны быть решены парламентом.

Поэтому призываю коллег к наработке необходимого законодательства. То, что зависит от меня, я делаю: уже стали законами инициированные мною вместе с коллегами по Аграрному комитету законопроекты, которые упорядочивают отношения по обращению с землей выморочного наследства, проведению земельных аукционов, регистрации прав на землю. Внесены законопроекты об использовании эмфитевзиса как предмета залога, обмене правами аренды земли во избежание проблемы «шахматки», решении проблемы коллективной собственности на землю и невостребованных паев. Ожидает рассмотрения в парламенте законопроект о передаче местным советам земельных полномочий и децентрализации контроля за использованием и охраной земель. Нарабатывается законодательный механизм консолидации земель сельскохозяйственного назначения.

Но не все зависит от народных депутатов: мы должны видеть эффективную деятельность правительства в сфере государственной поддержки аграрного сектора. В идеале оборот сельскохозяйственных земель должен быть запущен только тогда, когда тот, кто работает на земле, будет способен выкупить ее.

Олег Кулинич, народный депутат, председатель подкомитета по вопросам земельных отношений Аграрного комитета ВРУ