ТОП-10 схем присвоения земли до снятия моратория на продажу

* Текст подається мовою оригіналу

В Україні близько 10,5 млн га державних підмораторних земель. Щоб заволодіти ними зацікавлені особи налагоджують співпрацю з головами сільських рад та райдержадміністрацій, чиновниками Держгеокадастру та іншими посадовцями.

В стрічках кримінальних новин раз за разом з'являються повідомлення щодо розкриття подібних нелегальних схем. За відомостями від НАБУ, протягом 2014-2017 років виявлені хабарі посадовцям у зв«язку з земельною корупцією склали понад 2,5 млн грн, $70 тис й 300 тисяч євро.

Особливого розголосу набула справа про розкрадання особливо цінних земель Національної академії аграрних наук України. Розслідування першого епізоду здійснювалось з квітня 2017 по грудень 2019 року. Дев'ятьма обвинуваченими вже займається Вищий антикорупційний суд. 2020 року детективи НАБУ повідомили про підозру ще п'ятьом особам.

Які схеми здебільшого застосовуються для заволодіння землею?

1. Передача землі у вигляді корпоративних прав. Подібні схеми спрямовані на отримання вигоди від продажу агрофірми (частки в капіталі агрофірми). Землі та майно збираються через легальні, напівлегальні та «тіньові» механізми. А потім здійснюється активний пошук покупця на такий «готовий бізнес». Ціна при цьому завищена, а реальні права на землю під великим сумнівом. Головний негатив від цієї схеми — простої орних земель внаслідок пошуків господаря для них.

2. Оренда на 49 років з перспективами подальшого викупу. Найчастіше даною оборудкою користуються агрохолдинги. Виглядає це наступним чином:

- агрохолдинг створює фермерське господарство;

- Держгеокадастр цьому господарству передає в оренду землю без аукціону та обмежень щодо площі;

- фермерське господарство під 3% передає землю у суборенду агрохолдингу.

Багато власників агро підприємств вже за 10 років мають до 40% такої землі в обробітку, що дає їм спокій в їх майбутньому

3. Оренда невитребуваних паїв. Велика проблема по легалізації невитребуваних паїв. Щороку з'являється велика кількість такої землі.

Родичі після смерті власника паю не подають документи на переоформлення ця земля лягає на ОТГ чи сільради котрі потім дають в оренду с\г підприємствам на коротку 1-3 роки. Питання корупції полягає в тому що кошти за таку оренду йдуть на карман голові сільради.

В таких регіонах як Суми, Миколаїв, Полтава ті інші, частка таких земель складає до 30%

4. Безкоштовна державна земля «не для всіх». За законом право на безкоштовну землю має будь-який громадянин. Це до 0,12 гектара для садівництва, до 0,25 га для будівництва житла та до 2 га для ведення особистого господарства.

Проте якщо звернутися до чиновників з метою реалізації цього законного права, то майже зі стовідсотковою ймовірністю на заявника чекатиме відмова. Чиновники не обтяжують себе навіть поясненнями. «Немає вільних земель», і крапка. А от коли пропонується хабар, тоді вже ситуація може змінитися. Отож безкоштовна державна земля не для всіх, а лише для тих, хто може підкріпити своє законне право відповідною платою в кишеню чиновнику.

5. Залучення учасників АТО та інших пільговиків. Деяким пільговим категоріям громадян отримати землю легше, ніж усім іншим. Приміром, держава забезпечує першочергове право на отримання землі учасникам АТО. Від них зацікавлені особи отримують довіреності, та реалізують схему, яка подібна до розглянутої вище. За потреби змінюється цільове призначення землі, щоб потім її можна було викупити.

Іноді атовців залучають без відома. Для цього:

- зацікавлена особа домовляється зі співробітниками Держгеокадастру та місцевої адміністрації;

- отримується доступ до конфіденційних персональних відомостей, зокрема — копій паспортів;

- подаються підроблені заяви осіб щодо виділення землі;

- проводиться розробка технічної документації;

- земля оформляється в приватну власність.

А громадянин навіть і не підозрює, що йому належить ділянка землі.

6. Оренда в обхід електронних торгів до їх введення у 2017 р. До того, як запрацювали електронні земельні торги, землю за цією схемою вдавалося отримувати за безцінь. Зацікавлені особи просто домовлялися з чиновниками, й за скромну винагороду отримували ділянки в оренду.

Хоча після запуску електронних торгів схема вже не діє, старі, незаконно укладені договори оренди, вдається продовжувати.

7. Отримання землі через підставних осіб. Оскільки цінність землі зростає в тому разі, коли йдеться про великий масив, підприємливі особи «складають» такі масиви з розрізнених клаптиків. Таким діям неодмінно передує домовленість з відповідальними чиновниками. Далі відшукується група людей, які подають заяви на отримання безкоштовних 2 га. Формально земля закріплюється за цими особами. Але право власності на них оформляє за довіреністю зацікавлена особа. Організатором схеми для повного контролю над землею укладаються договори оренди з формальними власниками строком на 49 років.

Іноді участь у таких схемах підставним особам «вилазить боком». Приміром, селянин погодився оформити на себе 2 га землі та отримав за це 1-2 тисячі гривень. При цьому селянин оформив на третю особу довіреність, якою надав право цій третій особі укладати угоди стосовно ділянки землі. Третя особа передає землю в оренду на 49 років за 41 тисячу. І селянин вимушений сплачувати податок, виходячи з цієї суми, бо власником землі є він.

8. Відібрання паю через фіктивний борг. До недавнього часу поширення мала схема із «навішуванням» на пайщика фіктивного боргу. В рамках стягнення такого боргу через суд у пайщика відбиралася його земельна ділянка. Останнім часом ця схема поступово стає все менш поширеною.

9. «Тіньова» передача землі в суборенду державними установами. Найбільший розпорядник землі в Україні сьогодні — НАН України. На початку статті вже згадувались оборудки з землями під управлінням НАНУ. А всього у державній та комунальній власності зараз перебуває 10,5 млн га сільськогосподарської землі.

Державні підприємства передають землю в суборенду. І дуже часто це відбувається нелегально через «тіньові» схеми. Питання вирішуються не через аукціон, а шляхом особистих домовленостей між керівництвом держпідприємства та аграрієм. Наприклад — передача землі оформляється договором підряду.

Доступною для неофіційного використання є земля, що закріплена за військовими частинами, особливо — якщо вона знаходиться далеко від населених пунктів. Підприємці просто користуються нею, домовившись з керівником частини за помірну винагороду.

В полі зору НАБУ зараз 25 справ, які стосуються корупційних схем із державними землями. Втрати держави та місцевих громад від них в цілому складають 450 млн грн та 7 тис. га землі.

10. Укладання угод з відкладеними умовами. Щоб «заплутати сліди» зацікавлені особи вдавалися до схеми з міною. При цьому укладалися угоди з відкладеними умовами або за довіреностями. Водночас, в Земельному кодексі України чітко зазначено: угоди з відкладеною умовою є недійсними вже з моменту укладення.

Отже, ще до відкриття ринку земля жваво розподіляється та привласнюється. Якщо якась схема заволодіння земельними ділянками втрачає актуальність чи зупиняється правоохоронними органами, на її місці з'являється кілька нових.

Арсений Салалайко, СЕО, адвокат компании Mitrax