Сказка о рынке земли сельхозназначения

Была лишь у них одна важная проблема — испокон веков земля вся сельскохозяйственная принадлежала княжеству, которое забирало себе часть урожая, оставляя крестьянам лишь маленькие крохи.

И устали крестьяне от этой несправедливости, ведь одной любовью к стране сыт не будешь. И пошли крестьяне к боярыням, да потребовали землю в собственность, чтобы выращивать картошку да кукурузу, лук да морковь, виноград да манго, а если же нет — продать свою землю кому угодно, вымоченную потом и кровью, да уехать в город, зарабатывая себе на жизнь благополучную.

И думали бояре: «Как же поступить? Ведь если ничего не сделать — крестьяне сбунтуются, а выборы-то скоро!…» Подробно и ответственно проанализировали они зарубежный опыт других молодых княжеств, и решились они на собственную реформу. И дали бояре крестьянам землю, по кусочкам небольшим, паями их обозвав. С боями да сложностями оформляли себе крестьяне эти паи, и сделать это всё могли лишь не все, немногие из крестьян могли это сделать. И продолжалось это более пяти лет, а для некоторых продолжается и до сих пор. А бояре сидели да следили за крестьянами и думали: «Как же дальше защитить их, крестьян то, бедных и несчастных? Ведь придут сюда западные буржуазные элементы, да скупят они землю кровинушки у бедных крестьян, да будут они все плакать и страдать, обвиняя во всем бояр». И начали думать бояре о том, как же защитить крестьян своих, да не потеряв свои голоса на выборах. Думали, думали, думали и придумали механизм защиты, мораторием на отчуждение земли сельскохозяйственного назначения его обозвав.

Вышли бояре к крестьянам и сказали: «Паи продавать нельзя! У Вас их скупят за безценок и заберут! Сдавайте их в аренду! Мы быстро законы все необходимые напишем, защищая крестьян от буржуазии, да и запустим рынок земли сельскохозяйственного назначения! И продавать земельку сможете спокойно!»

И радовались крестьяне, хваля бояр за их доброту душевную, и разошлись по домам, ожидая открытия рынка. Но год прошёл, два прошло, три прошло, а мораторий всё действовал и действовал. И каждый год бояре продлевали запрет, и не было этому конца и края, и страдали крестьяне, которые не могли продать свои выстраданны паи, и страдала западная буржуазия, которая не могла получить землю собственность, и мучалась кровинушка земля наша родная от арендаторов, которые выращивали сою да подсолнух. И, казалось, не будет этому конца и края.

Но тут пришло время перемен. Молодые бояре, с образованием иностранным, постепенно придумывали новые и новые законы, стараясь заботиться о крестьянах-то их, то налоги им отменили, то стоимость аренды минимальную указав. Да было это лишь временными мерами, а рынок-то был и оставался закрытым. И рана душевная крестьян не заживала, ведь сдавали они землю в аренду по дешёвке.

И как-то выступили молодые бояре и закричали: «Давайте же, наконец, откроем рынок! Запустим всех сюда, да дадим возможность свободной продажи, да уууууух как заживём!» И кричали все им в поддержку… Несмотря на это, теперь и молодые бояре продлевали мораторий.

Да не было этому конца и края…

Выше — описание той парадоксальной ситуации, которая царит в нашем государстве уже более 25 лет, с момента приобретения Украиной независимости, распада колхозов и запуска механизма приватизации земли сельскохозяйственного назначения. Рынок земли в Украине — больная тема, которая обсуждается уже длительное время представителями власти и экспертами всех возможных уровней. Концепция открытия рынка земли разрабатывалась и менялась десятки раз, а сроки её реализации всё время отодвигались. Казалось бы, всё шло к тому, что рынок должен был быть запущен с 2017 года… но нет, мораторий снова был продлён, теперь уже до 2018 года.

В своё время, согласно программе действий Кабинета министров Украины на 2016 год, было сформирована очередная новая концепция и предложено открыть рынок земли в два этапа — с 2017 года начать торговлю государственными землями сельскохозяйственного назначения, а с 2019 года разрешить частным владельцам торговать землей сельскохозяйственного назначения. Но это была лишь идея.

Всё больше и больше мы слышим лозунгов. Откройте рынок! Запустите инвесторов! Инвесторы ограничено вкладывают деньги в Украинскую экономику только лишь  из-за отсутствия свободного рынка! И т.д. Но мой значительный опыт проведение сделок M&A в аграрной сфере свидетельствуют о немного других причинах.

Однозначно, отсутствие открытого рынка земли является сдерживающим фактором притока инвестиций в аграрный сектор. В частности, по подсчетам экспертов, ежегодный экономический эффект от отмены моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения и открытие рынка земли в Украине может составить около $1,5 млрд.

Однако хотелось бы обратиться к статистике. В Украине около 90% земель сельскохозяйственного назначения подпадают под действие моратория. Более 2/3 этих земель составляют паи, которые принадлежат украинским гражданам. Средний размер пая в Украине составляет около 4 гектар.

И теперь представьте, что 1 января 2017 года рынок земли был бы открыт без каких-либо ограничений. Владельцы смогли бы свободно продавать свои паи кому угодно: хоть мелким фермерам, хоть крупным агрохолдингам; хоть украинским гражданам, хоть иностранцам. Повторюсь: без каких-либо ограничений. Повлияло бы это на инвестиционную привлекательность? Конечно же, да! Только лишь положительно. Стал бы скупать иностранный инвестор землю в Украине? По-моему мнению, нет. И вот почему.

Любой иностранный инвестор, который заинтересован в приобретении сельскохозяйственной земли в Украине, всегда нацеливается на единый массив. Поэтому в условиях сегодняшнего моратория самый популярный механизм аккумуляции земель — это приобретение корпоративных прав сельскохозяйственных предприятий, которые уже имеют в аренде целый массив паёв.

В свою очередь, земельный участок площадью 4 гектара как отдельный объект инвестиций — мало заинтересует инвестора, особенно если данный участок находится в центре поля, и к нему трудно организовать подъезд. На такой маленькой площади работать экономически невыгодно. Его интересует массив от 1000 гектар и выше, а это уже требует проведения переговоров с более чем 250 собственниками земельных участков, которые должны будут согласиться продать свои паи. Ввиду чего, без разработки и проведения реализации механизма консолидации сельскохозяйственного назначения, открытый рынок земли будет абсолютно неэффективен, и на этот аспект необходимо обратить особое внимание. В частности, если проанализировать опыт зарубежных стран, я считаю, что без принудительной консолидации — реформа обречена на провал. К тому же, жизненно важно разработать механизм предоставления приоритетного права покупки в случае продажи земель сельскохозяйственного назначения владельцам смежных участков.

Поэтому я кардинально не согласен с противниками открытия рынка земли сельскохозяйственного назначения и с их аргументами о том, что отмена моратория приведет к лишению пайщиков земли и скупки её дальнейшем скупки иностранными компаниями. Почему? Да потом что никто не может заставить пайщиков продать свою собственность, а самые хорошие земли и так находятся в аренде, многие — на длительный срок. Поэтому процесс трансформации и перехода рынка от аренды к собственности растянется на десятилетия.

Резюмируя, хотелось бы подчеркнуть, что рынку — однозначно быть! Необходимо разработать механизм консолидации, и внедрить его вместе с отменой моратория. В дальнейшем — рынок сам себя отрегулирует. В свою очередь, сегодня иностранные инвесторы и далее будут концентрироваться на приобретении корпоративных прав сельскохозяйственных предприятий с уже заключенными договорами аренды на максимальный срок, а после открытия рынка — приступать к работе над получением земли в собственность.

Дмитрий Александров, управляющий партнер ALEXANDROV&PARTNERS