Рейдерство: практические рекомендации по уменьшению риска захвата имущества

Итак, рассмотрим способы защиты имущества от неправомерных посягательств недобросовестных третьих лиц. Обратите внимание, что рекомендации, предоставленные в предыдущем материале, так же касаются защиты имущества компании.

Недвижимое имущество (кроме земель)

Согласно положениям Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», права на недвижимость подлежат регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 5 того же закона такой регистрации подлежат следующие права относительно зданий:

• право собственности;

• право хозяйственного ведения;

• право оперативного управления;

• право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением (их отдельной частью), что возникает на основании договора найма (аренды) здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенного на срок не менее трех лет;

• ипотека;

• право доверительной собственности;

• право собственности на объект незавершенного строительства;

• запрет отчуждения и арест недвижимого имущества, налоговый залог, предметом которого является недвижимое имущество, и другие обременения.

Учитывая тот факт, что большее количество зданий были приобретены и построены до вступления в силу указанного закона 1 января 2013 г., и с ними не совершались сделки — такие здания отсутствуют в указанном реестре.

Исходя из вышеприведенного, мы рекомендуем внести запись об имеющемся у вас праве на здания в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Указанная процедура является достаточно необременительной с точки зрения времени и средств. При этом вы, во-первых, уменьшаете возможность проведения незаконных действий с данным имуществом, поскольку компания будет указана владельцем в публичном реестре, то есть доступном всем, и нотариусам в том числе, и, во-вторых, у вас будет возможность легко и в любое время осуществлять мониторинг того, не произошли ли какие-либо изменения относительно прав на указанное имущество.

Говоря о вопросах государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество, невозможно не вспомнить о Комиссии по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации. Освещение деятельности данного совещательного органа и порядок рассмотрения им дел стоит отдельного материала, поэтому сейчас мы только рассмотрим, какие риски может нести деятельность данной комиссии для владельца недвижимого имущества и как от них уберечься.

Итак, согласно ст. 37 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» решения, действия или бездействие государственного регистратора, субъекта государственной регистрации прав могут быть обжалованы в Министерство юстиции Украины, его территориальные органы или в суд. Именно комиссия рассматривает указанные жалобы, поданные в Минюст.

Что касается субъекта представления таких жалоб, то перечень надлежащих заявителей предусмотрен в п. 3 Порядка рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации, утвержденном постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 г. №1128. Данная норма предусматривает, что рассмотрение жалоб происходит по заявлению лица, считающего, что его права нарушены. Итак, перечень заявителей ограничен исключительно общим, а не конкретным критерием.

Также обращаем внимание, что при рассмотрении жалоб согласно п. 8 Приказа Министерства юстиции Украины 12.01.2016 г. № 37/5 «О деятельности Комиссии по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации и Комиссии по аккредитации субъектов государственной регистрации и мониторинга соответствия таких субъектов требованиям аккредитации» при рассмотрении жалобы комиссия проверяет соответствие/несоответствие законодательству в сфере государственной регистрации решения, действия или бездействия субъекта обжалования, то есть регистратора.

Таким образом, именно несоответствие действий регистратора требованиям законодательства о государственной регистрации может стать основанием для удовлетворения жалобы. Что касается конкретных оснований или перечня нарушений, то они отсутствуют. Таким образом, основанием для удовлетворения жалобы может стать фактически любое нарушение регистратором указанного законодательства.

Что касается результатов деятельности комиссии, то они изложены в п. 6 ст. 37 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», который предусматривает в случае удовлетворения жалобы принятие Минюстом, в т.ч. отмену решения о государственной регистрации прав.

Соответствующий приказ об отмене государственной регистрации права на недвижимость выполняется не позднее следующего рабочего дня после принятия такого решения путем внесения соответствующей записи в Государственный реестр прав. Для выполнения таких решений повторное представление документов для проведения государственной регистрации прав и уплата административного сбора не требуются.

Следовательно, в случае принятия решения об отмене государственной регистрации прав на недвижимость, запись о таком праве будет отменена в государственном реестре, что фактически лишает в некоторых случаях заинтересованное лицо такого права.

Как же защититься от возникновения таких ситуаций? На самом деле ответ достаточно очевиден — необходимо контролировать и/или проверять осуществление регистратором всего перечня действий, которые требуются действующим законодательством. В том числе, исходя из существующей практики, стоит проверить, из всех ли реестров получил информацию регистратор, не допустил ли ошибок при формировании записей и все ли отсканированные документы, представленные для регистрации, были изложены в соответствующем разделе реестра и являются доступными и читабельными.

Еще одной рекомендацией может быть обращение к проверенным и надежным регистраторам, которые имеют соответствующую репутацию.

Следующим средством защиты, которое мы хотели бы обсудить в рамках данного материала, является контролируемое обременение недвижимого имущества.

Так, в соответствии с указанными выше положениями ст. 5 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», регистрации в Государственном реестре прав на недвижимое имущество подлежит в том числе ипотека, то есть залог недвижимого имущества.

Согласно же ст. 9 Закона Украины «Об ипотеке» ипотекодатель, то есть кредитор, исключительно на основании согласия ипотекодержателя имеет право:

• возводить, уничтожать или проводить капитальный ремонт здания (сооружения), расположенного на земельном участке, являющимся предметом ипотеки, или осуществлять существенные улучшения этого земельного участка;

• передавать предмет ипотеки в следующую ипотеку;

• отчуждать предмет ипотеки;

• передавать предмет ипотеки в совместную деятельность, лизинг, аренду, пользование.

На практике это означает, что в случае регистрации ипотеки в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, осуществление любого из вышеперечисленных действий без согласия ипотекодержателя будет невозможным.

То есть в случае, если таким ипотекодержателем будет связанное с владельцем юридическое или физическое лицо, такая ипотека не будет нести для владельца никаких угроз. При этом осуществление юридических действий с данным имуществом третьими лицами, в том числе злоумышленниками, будет невозможно или значительно затруднено в связи с наличием зарегистрированной ипотеки.

Более того, иногда, когда есть обоснованные опасения относительно указанного недвижимого имущества, бывает вполне целесообразным передать данное имущество в ипотеку более мощному игроку, например банку или другой репутабельной и «сильной» компании.

Таким образом, совершение посторонними лицами незаконных действий в отношении прав собственника на имущество поставит под угрозу и интересы залогодержателя, который имеет право защищать свое право, а вместе с тем — и право собственника.

Понятно, что указанный ход должен быть достаточно взвешенным на предмет условий ипотеки, выбора ипотекодержателя и тех обязательств, под которые такая ипотека предоставляется. Также анализу подлежит сама ситуация, сложившаяся вокруг объекта недвижимости и наличия других путей защиты прав собственника.

Одним из самых эффективных средств мониторинга изменения прав на недвижимое имущество является sms-информирование. Такую услугу предоставляют различные компании, есть она и у Минюста. Таким образом, заказав указанную функцию, вы будете автоматически уведомлены о внесении любых изменений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество относительно выбранного вами объекта недвижимости.

Движимое имущество

Наиболее интересным для нападений движимым имуществом на практике предсказуемо оказывается урожай. Это обосновывается отсутствием постоянного контроля и легкостью доступа к нему.

В связи с этим мы рекомендуем в период созревания урожая проводить периодические обследования земель на предмет отсутствия злоумышленников. Касается это также и темного времени суток, поскольку нередки случаи, когда злоумышленники под покровом ночи собирают столько, сколько смогут, а утром владелец обнаруживает пустые поля. В таком случае выявить воров по горячим следам почти не удается.

Однако приводят к атакам на урожай и другие, более формальные обстоятельства.

Так, например, использование полей с чересполосицей по устной договоренности с пользователями соседних участков по обмену тоже может стать основанием споров за урожай. Обращаем внимание, что любой обмен правами на земельный участок должен решаться законным способом. В связи с тем, что Законом «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» предусмотрена обязанность регистрации права аренды и субаренды земельных участков, исключительно заключение таких договоров, которые будут удостоверять зарегистрированное право пользования земельным участком, дает гарантию, что предыдущий пользователь или владелец не выдвинут никаких претензий на выращенный производителем товар.

Это подтверждается также и положением ст. 3 указанного закона, согласно которому вещные права на недвижимое имущество и их обременения, которые подлежат государственной регистрации в соответствии с этим законом, возникают с момента такой регистрации.

Таким образом, устная договоренность по обмену правами пользования земельными участками, не оформленная соответствующими договорами аренды и/или субаренды, права по которым не зарегистрированы, фактически не имеет никакой юридической силы. Поэтому борьба за урожай, выращенный на фактически чужом земельном участке, имеет крайне низкие шансы на победу.

Рассматривая вопрос чересполосицы, необходимо также обратить внимание на тот факт, что обычно обращение в правоохранительные органы не помогает быстро и на месте решить данный вопрос. Объясняется это тем, что правоохранители просто не имеют ни надлежащих знаний, ни оборудования, чтобы определить границы и конкретное местонахождение того или иного участка.

Частично уменьшить проблемы с чересполосицей помогут изменения в земельном законодательстве, внесенные Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно решения вопроса коллективной собственности на землю, совершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине», который был предметом детального исследования в предыдущем блоге от 19 декабря 2018 г.

Отдельно хотелось бы выделить и ситуации, при которых производитель не имеет возможности зарегистрировать свое право пользования землей, имея при этом возможность обработки такой земли. Речь идет об обстоятельствах, при которых земля агрокомпаниям предлагается лицами, имеющими право постоянного пользования земельными участками; обработка земель, у которых после смерти собственника не появились наследники и которые достаточно часто путают с невостребованными паями; обработка земель исследовательских, образовательных и других учреждений; обработка земель, арендованных другим субъектом предпринимательства, с отсутствием возможности их обрабатывать и передать в субаренду.

В каждом из указанных случаев надо понимать, что отсутствие регистрации права пользования земельным участком компании, которая выращивает на нем урожай, ставит под существенный риск право собственности на сам урожай. То есть агропроизводитель не будет иметь фактически возможности подтвердить свое право собственности на то, что им выращено.

Чтобы избежать таких ситуаций и защититься, агрокомпании достаточно часто заключают сомнительные договоры совместной обработки, государственно-частного партнерства и т.п.

По этому поводу необходимо обратить внимание на тот факт, что почти все договоры о совместной обработке, совместном выращивании и т.д. по сути являются договорами о совместной деятельности. Согласно же положениям п. 64.6 ст. 64 Налогового кодекса Украины договоры о совместной деятельности должны ставиться на учет в органах ГФС. В соответствии с положениями п. 14.1.139. Налогового кодекса Украины учет результатов совместной деятельности ведется плательщиком налога, уполномоченным на это другими сторонами согласно условиям договора, отдельно от учета хозяйственных результатов такого плательщика налога. Более того, доход от совместной деятельности не включается в состав дохода от реализации сельхозпродукции собственного производства, что может привести к потере плательщиком единого налога IV группы соответствующего статуса.

Кроме налоговых рисков, заключение таких договоров содержит и риски для самого урожая. Так, как правило, указанные договоры не содержат детализации порядка сбора урожая, его хранения, определения качества, цены и распределения прибыли. Все указанные дефекты могут привести к спору за урожай или попыткам предоставителя земли признать такой договор недействительным.

Что касается договоров о государственно-частном партнерстве, то абсолютное большинство таких договоров не только не соответствуют требованиям Закона Украины «О государственно-частном партнерстве», но и заключаются без проведения соответствующих конкурсов и на условиях, которые полностью соответствуют именно условиям договора о совместной деятельности. Такая ситуация легко может привести к признанию договоров недействительными и потере прав на урожай.

Лучшим выходом из сложившейся ситуации будет заключение договоров о предоставлении производителем определенных услуг и параллельное заключение договора поставки товара (урожая) получателем услуг. Для большей надежности указанная поставка товара может быть обеспечена заключением аграрной расписки, что, кроме прочего, дает право дорастить, собрать урожай и истребовать товар у третьего лица покупателя, если он был поставлен такому лицу вразрез с условиями договора и самой расписки.

В следующем материале мы рассмотрим корпоративную защиту агрокомпаний от неправомерных посягательств третьих лиц.

Анатолий Косован, управляющий партнер Kosovan Legal Group