Регулирование сельского хозяйства во время войны: будет ли проще?

Понимая такую ответственность, наше государство приняло решение дерегулировать некоторые вопросы, связанные с обретением прав пользования земельными участками для обеспечения возможности ведения сельского хозяйства в период военного времени и, соответственно, продовольственной безопасности.

07 апреля 2022 г. вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о создании условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» №2145-IX от 19 марта 2022 г. (далее — Закон №2145-IX). О том, какие изменения предлагаются и действительно ли станет проще — подробно ниже.

«Старая» аренда — время (не) исчерпано

Закон №2145-IX предлагает решить судьбу прав пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения, которые по договорам закончились после введения военного положения.

Так, договоры, которыми предусматривалась передача права пользования земельными участками сельскохозяйственного назначения и срок права пользования согласно которым истек после введения военного положения, будут считаться восстановленными на один год. Такое обновление права аренды будет происходить автоматически, без волеизъявления сторон таких договоров и внесения сведений о возобновлении договора в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (далее — Реестр прав).

Земельные торги

Во избежание злоупотреблений и нарушений законодатель решил запретить проведение земельных торгов по правам аренды, эмфитевзиса, суперфиция земельных участков государственной и коммунальной собственности сельскохозяйственного назначения.

Земельные участки государственной и коммунальной собственности сельскохозяйственного назначения, права аренды, эмфитевзиса по которым были выставлены на земельные торги, но победитель на которых не определен, подлежат передаче в аренду органами местного самоуправления без проведения земельных торгов в порядке и на условиях, указанных ниже.

Земельные торги по приобретению права аренды земельных участков государственной, коммунальной собственности, которые не завершены, согласно Закону №2145-IX будут считаться отмененными. Объявление новых земельных торгов по приобретению права аренды, эмфитевзиса, суперфиция по земельным участкам сельскохозяйственного назначения государственной, коммунальной собственности запрещается.

«Новая» аренда земли — по-новому

Чтобы предоставить возможность обрабатывать большее количество земель и, соответственно, производить больше сельскохозяйственной продукции, на период действия военного положения Закон №2145-IX предлагает изменить порядок передачи в аренду некоторых земельных участков. Такие изменения коснутся аренды: (а) земельных участков для ведения товарного сельскохозяйственного производства государственной и коммунальной собственности, (б) земельных участков, оставшихся в коллективной собственности коллективного сельскохозяйственного предприятия, кооператива или акционерного общества, и (в) нераспределенных и неистребованных земельных участков и земельных долей (паев) (далее вместе — Земельные участки).

Временные земельные участки

Прежде чем арендовать земельный участок из числа Земельных участков, как и раньше — до войны, необходимо, чтобы такой земельный участок был сформирован. Если земельный участок не сформирован, на период действия военного времени Закон №2145-IX устанавливает новую, упрощенную процедуру его формирования.

Согласно такой упрощенной процедуре, земельные участки будут формироваться на основании технической документации по землеустройству относительно инвентаризации земель, а не проекта землеустройства относительно отведения земельного участка, что должно быть менее затратно по времени и финансам. Разработанная техническая документация должна являться неотъемлемым приложением к договору аренды такого земельного участка.

Интересно, что формирование земельных участков по Закону №2145-IX будет осуществляться без присвоения им кадастрового номера и, соответственно, без регистрации в Государственном земельном кадастре. Земельные участки, формирование которых будет осуществляться с целью передачи в аренду, будут считаться сформированными с момента заключения договоров их аренды и прекратят быть объектами гражданских прав с момента прекращения договоров их аренды, для заключения которых такой земельный участок был сформирован.

Согласно Закону №2145-IX, передача земельных участков из числа земель государственной и коммунальной собственности будет производиться без соблюдения процедуры земельных торгов.

Субаренда

Землепользователи, в том числе те, которым принадлежат земельные участки на праве постоянного пользования, кроме государственных и коммунальных предприятий, учреждений и организаций, и субарендаторы могут передавать на срок до одного года принадлежащее им право аренды, субаренды или эмфитевзиса другим лицам для использования таких земельных участков по целевому назначению. При этом такая передача может осуществляться без согласия собственника земельного участка. Закон №2145-IX устанавливает только обязанность уведомить собственника земельного участка или арендодателя, в случае субаренды, о такой передаче права пользования земельным участком.

Срок аренды

Передача земельных участков в аренду будет осуществляться сроком только до одного года.

Лимитированная арендная плата

Арендная плата за пользование Земельными участками согласно Закону №2145-IX не может превышать 8% нормативной денежной оценки такого земельного участка. Нормативная денежная оценка Земельных участков будет определяться по средней нормативной денежной оценке единицы площади пашни по области.

Договор аренды дистанционно

Закон №2145-IX устанавливает новые требования для быстрого заключения договоров аренды земельных участков. Так, такие договоры должны заключаться в электронной форме и удостоверяться электронными цифровыми подписями арендатора и арендодателя. Договоры аренды земельных участков, а также изменения к ним, договоры о расторжении таких договоров аренды подлежат государственной регистрации. Государственная регистрация договоров аренды возлагается на районные военные администрации.

Также упраздняется необходимость регистрировать права аренды Земельных участков в Реестре прав. Согласно Закону №2145-IX права аренды Земельных участков будут возникать со дня государственной регистрации договора аренды.

Ограничения

Упрощая порядок передачи Земельных участков в аренду, Закон №2145-IX все же устанавливает и ряд ограничений во избежание злоупотреблений. Так, Законом №2145-IX запрещается формирование земельных участков, кроме передаваемых в аренду для ведения товарного сельскохозяйственного производства, запрещается безвозмездная передача земель государственной и коммунальной собственности в частную.

Также при получении Земельных участков в аренду согласно Закону №2145-IX арендатору запрещается, в том числе, следующее:

• требовать компенсации его расхода по улучшению арендованного земельного участка;
• возобновление или заключение договора аренды земельного участка на новый срок с использованием преимущественного права;
• передача полученного в аренду земельного участка в субаренду;
• изменение состава угодий или целевого назначения земельного участка;
• строительство объектов недвижимого имущества на арендованном земельном участке;
• отчуждение, передача в залог права аренды земельного участка;
• разделение или объединение арендованного земельного участка.

В целом, Закон №2145-IX призван упростить правила регулирования земельных отношений, реализация которых требует большого количества времени, что не вполне приемлемо в период военного положения. Закон №2145-IX поможет быстрее и рационально использовать сельскохозяйственные земли для увеличения производства сельскохозяйственной продукции.

Важно то, что такие изменения будут устанавливаться только на период военного положения. С восстановлением мирной жизни земельные отношения будут регулироваться по привычным для нас процедурам.

Александр Бородкин, партнер ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»

Мария Новик, юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»