Продажа земли сельхозназначения, находящейся в аренде: как упростить этот процесс?

* Текст подається мовою оригіналу

Наявність у земельної ділянки орендаря не позбавляє власника можливості її продажу іншій особі, але дещо ускладнює процедуру продажу через наявність в орендаря за законом переважного права на придбання земельної ділянки, дотримання процедури реалізації якого є обов'язковим.

Процедура продажу землі, яка перебуває в оренді:

• не пізніше ніж за два місяці до запланованої дати продажу власник земельної ділянки має подати нотаріусу, який буде здійснювати посвідчення договору купівлі-продажу, заяву про реєстрацію наміру її продажу у реєстрі нерухомості разом із проєктом договору;
• нотаріус повідомляє орендаря про намір власника земельної ділянки продати її, умови продажу та пропонує йому скористатися своїм переважним правом;
• у випадку, якщо орендар має намір скористатися цим правом, він має протягом місяця з дати отримання відповідного повідомлення від нотаріуса повідомити останнього про бажання придбати земельну ділянку на умовах, запропонованих власником. У такому випадку протягом місяця з дня отримання повідомлення від орендаря нотаріус призначає день і час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки між власником і орендарем;
• якщо ж орендар не повідомив у зазначений вище строк про своє бажання скористатися переважним правом, або ж відмовився від нього, або не з'явився у призначений нотаріусом день і час для укладення договору купівлі-продажу, вважається, що він втратив своє переважне право, і власник може продати земельну ділянку іншій особі.

Процедура купівлі-продажу земельної ділянки у такій ситуації розтягується у часі на місяці, які потенційний покупець навряд чи захоче чекати, не маючи при цьому гарантії, що йому вдасться придбати її. Це може відлякувати потенційних покупців від придбання земельних ділянок, що перебувають в оренді.

З огляду на це, у власників земельних ділянок та покупців виникає низка запитань, пов'язаних із можливістю уникнення проходження вищеописаної процедури.

У світлі того, що через законодавчі обмеження частина орендарів не зможуть придбавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення до 2024 року, а інші — взагалі, найпершим і логічним є питання, чи має переважне право на придбання земельної ділянки її орендар, якщо за законом він не може набувати її у власність, тобто фактично реалізувати таке право. Як слідує з норм ст. 130-1 Земельного кодексу України, орендар має таке право незалежно від цього. При цьому законодавець надав орендарю можливість передати переважне право платно чи безоплатно іншій особі, яка може придбати земельну ділянку, чим він може скористатися, якщо безпосередньо сам не може виступати її покупцем.  

Інше питання — чи можна обійти переважне право орендаря, здійснивши передачу права власності на земельну ділянку через інші юридичні механізми, наприклад, укладення договорів міни, дарування тощо. Очікуючи на подібні зловживання з боку власників земельних ділянок, законодавець у ст. 131 Земельного кодексу України встановив певні запобіжники для захисту прав орендарів, передбачивши, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть відчужуватися за договорами дарування, довічного утримання, спадковим договором лише на користь іншого з подружжя або родичів довічного утримання, а міна таких земельних ділянок (крім обміну у межах масиву земель сільськогосподарського призначення), їх внесення до статутного капіталу юридичної особи чи передача у заставу можуть здійснюватися лише за згоди орендаря.

Також не допоможуть у цій справі власнику земельної ділянки маніпуляції з ціною продажу. Якщо він запропонує орендарю придбати земельну ділянку на невигідних для останнього умовах, через що той відмовиться від її придбання, а потім запропонує іншому покупцю купити її вже на інших умовах, то згідно з приписами ч. 3 ст. 130-1 Земельного кодексу України власник земельної ділянки буде зобов'язаний зареєструвати у нотаріуса нову заяву про намір продати земельну ділянку вже на нових умовах, про які нотаріус повідомить орендаря, і вся процедура почнеться спочатку.     

Водночас є декілька варіантів, як можна законно обійти передбачену законом процедуру реалізації переважного права орендаря на купівлю земельної ділянки. Перший варіант — домовитися з орендарем про оплачувану чи безоплатну передачу ним свого переважного права покупцю земельної ділянки, у результаті чого останній стає суб'єктом переважного права на придбання земельної ділянки, при продажі ділянки якому вищеописана процедура не застосовується. Другий варіант — домовитися з орендарем про те, що він відмовиться від свого переважного права ДЗК, внаслідок чого він буде вважатися таким, що втратив це право і, відповідно, повідомляти його про продаж земельної ділянки більше не потрібно.

Таким чином, досягнення компромісу між власником земельної ділянки та її орендарем дозволить уникнути дотримання зайвих формальних процедур під час її продажу без юридичних ризиків та значно пришвидшити процес продажу.

Світлана Тетеря, керівник практики аграрного та земельного права, адвокат EVERLEGAL