Проблемы ликвидации права коллективной собственности на землю

И спустя 17 лет законодатель решает урегулировать проблемы, связанные с правом коллективной собственности на землю. 1 января 2019 г. вступил в силу Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно решения вопроса коллективной собственности на землю, усовершенствования правил землепользования в массивах земель сельскохозяйственного назначения, предотвращения рейдерства и стимулирования орошения в Украине» от 10 июля 2018 г. №2498-VIII (далее — «Закон»).

Читая Закон, может показаться, что наконец-то держатели государственных актов на право коллективной собственности на землю смогут использовать «подвисшие в воздухе» земли полным ходом. Всё бы так, если бы не пара «но». О вариантах «ликвидации» права коллективной собственности на землю в Украине с учётом всех «но» доступным языком ниже.

Общий порядок распределения земель

Согласно Закону, коллективные земли действующих предприятий должны быть распределены между:

(а) бывшими членами такого предприятия, которые получили сертификаты на земельную долю (пай);

(б) наследниками права на земельную долю (пай), удостоверенного сертификатом;

(в) лицами, которые приобрели право на земельную долю (пай).

Закон предусмотрел порядок распределения земель коллективной собственности предприятий и установил, что такое распределение осуществляется по инициативе местного совета путем формирования земельных участков на основании соответствующей землеустроительной документации и принятия решения о распределении на общих собраниях и в присутствии большинства лиц, между которыми такие земли распределяются, — держателей сертификатов на земельную долю (пай). По итогам собрания составляется протокол, который передаётся на утверждение соответствующему совету. Протокол общего собрания и решение сельского, поселкового, городского совета об утверждении протокола являются основаниями для государственной регистрации права собственности на земельные участки.

Это если предприятие, которому выделены коллективные земли, еще не ликвидировано. Если держателя нет, земли признаются собственностью местного совета в силу закона.

Вопросы применения

Вроде бы все хорошо, но как только мы попробовали применить Закон к одной-двум практическим ситуациям, возник целый ряд вопросов, решить которые оказалось совсем непросто.

Во-первых, как установить этих самых держателей сертификатов? Ведь в большинстве случаев сертификаты были давным-давно обменяны на государственные акты на право собственности на земельные участки. Восстановление сертификатов и установление их держателей может стать существенным препятствием для распределения земель.

Далее Закон предусматривает перечень земель, которые исключаются из распределения и подлежат передаче в коммунальную собственность территориальной общины, на территории которой они расположены. Это, в частности, земли под полезащитными лесополосами, водными объектами, хозяйственными дворами, прогонами, полевыми дорогами, зданиями, сооружениями, другими объектами недвижимого имущества, заболоченные, деградированные, загрязнённые угодья, земли, на которых расположены месторождения полезных ископаемых и другие несельскохозяйственные угодья. Закон специально не урегулировал порядок передачи таких земель в коммунальную собственность. Получается, нужно следовать общему подходу. Ведь вполне возможна ситуация, когда у предприятия уже не осталось сельскохозяйственных земель, которые подлежат распределению. Неужели для того, чтобы определить судьбу всех остальных несельскохозяйственных земель, необходимо все равно восстанавливать сертификаты на право на земельную долю (пай) и созывать собрания? Как заинтересовать держателей сертификатов собраться и проголосовать в условиях, когда они заведомо ничего от такого распределения не получат? Естественно, Закон молчит об этом. Очевидно, лицам, желающим довести до ума распределение коллективных земель, для этого придется выискивать другие способы заинтересовать держателей сертификатов, а юристам как-то пробовать читать Закон между строк и обращаться за дополнительными разъяснениями к уполномоченным органам. В обратном случае придётся ждать 6 лет.

Также вопрос: за чей счет весь этот банкет? Чтобы разработать землеустроительную документацию на несколько сотен, а часто — тысяч гектаров, надо изрядно потратиться. Заинтересованные лица должны быть уверены, что эта инвестиция не пропадет зря, и дело будет доведено до конца. Как указывалось выше, распределение возможно только при условии регистрации на общих собраниях большинства лиц, принимающих участие в распределении. Но ведь большинство может и не собраться. Деньги на ветер. Получается, усилия на организацию распределения будут такими же значительными, как и денежные инвестиции. Можно попробовать перестраховаться: например, скупить сертификаты или оформить доверенности от их держателей. Но это также увеличит общие расходы.

Еще можно подумать над тем, чтобы оформлять не все, а только интересующие участки. Буква закона прямо не запрещает так делать. Хотя по духу, конечно, предполагается, что с коллективными землями будет покончено раз и навсегда. Кроме финансового вопроса такой подход также помог бы избежать конфликтов с определенными землепользователями, которым местные власти выделяли участки в течение предыдущих 10-15 лет без учета того, что это оставшиеся земли коллективной собственности. Специальных правил по этому поводу в Законе нет, так что нужно будет убеждать местный совет и держателей сертификатов принимать решения в отношении только части, а не всех земель.

«Жизнь» коллективных земель после 1 января 2025 г.

В случае, если до 1 января 2025 г. протокол о распределении земель, которые остались в коллективной собственности, не будет оформлен и передан на утверждение местному совету, считается, что предприятие отказалось от права коллективной собственности на земли. Такие земли передаются в коммунальную собственность в порядке признания имущества бесхозным.

И здесь не все гладко. Для того чтобы признать земли бесхозными, необходимо, чтобы государственный регистратор на основании обращения представителя местного совета поставил такие земли на учёт. Через год местный совет имеет право обратиться в суд с иском о передаче коллективных земель в коммунальную собственность и уже на основании решения суда зарегистрировать право коммунальной собственности на земли.

Получается, необходимо признавать коллективные земли бесхозными по общей процедуре, предусмотренной законодательством. Как описано выше, законодательство устанавливает срок в один год, для того чтобы дать возможность собственнику объявиться. Но ведь в ситуации с коллективными землями собственник уже известен. Получается, земли коллективной собственности предприятий «зависают» в воздухе ещё на один год, а то и дольше.

Таким образом, принятый Закон урегулировал судьбу земель коллективной собственности. Он прописал порядок распределения, расширил перечень земель, которые не подлежат распределению, определил принадлежность земель уже ликвидированных предприятий и установил остальным предприятиям срок для завершения распределения своих земель между держателями сертификатов на земельные паи. В этом ценность Закона, и именно этого все давно ждали. Но есть и нюансы его практического применения. Не всегда просто установить держателей сертификатов, без которых невозможно принять решение о распределении, отсутствуют упрощенные процедуры передачи земель местным советам в достаточно очевидных случаях, будут возникать финансовые и организационные сложности с оформлением земель. Вплоть до того, что полная инвентаризация земель коллективной собственности сейчас может обнаружить все «грешки» прошлых лет с оформлением отдельных участков в собственность или в аренду без учета их принадлежности коллективным предприятиям. Полагаем, что после первых же практических попыток применения Закона можно будет ожидать дальнейшее его официальное толкование или нормативное урегулирование отдельных процедур.

Александр Бородкин, партнер ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры», Мария Чабан, юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»