Преимущественное право покупки сельхозземель и его экономическое влияние

*Текст подається мовою оригіналу

Проте механізм та деталі імплементації переважного права прописані в законопроєкті про земельну децентралізацію №2194. На практиці реалізація цього права відбуватиметься приблизно наступним чином:

1) В угодах купівлі-продажу без аукціонів: Я, як потенційний покупець, пропоную власнику земельної ділянки, наприклад, $2 тис. за га. Якщо поточний орендар згоден сплатити таку саму ціну — ділянка його, якщо не може — ділянка моя.

2) На земельних торгах (аукціоні): Учасники аукціону торгуються, на виході виникає кінцева ціна. Орендар має право придбати цю ділянку за кінцевою ціною. Орендар дивиться, якщо він може сплатити цю ціну — значить ділянка його, якщо ні — значить переможця аукціону.

Ми (з Романом Нейтером) спробували зробити швидкий аналіз економічного впливу такого регулювання. Ви можете побачити всі деталі дослідження в презентації, а тут ми опишемо результати дослідження тезово:

1) Переважне право — це в першу чергу додаткове обмеження на ринку землі. Відтак основний вплив такого обмеження — менша ціна на землю, що ми, власне, і отримали в результаті моделювання.

2) Проте переважне право — набагато складніший і витонченіший вид обмежень і в фаховій літературі виділяють багато причин використання переважного права, це і захист прав співвласників та орендарів, і недопущення фрагментації/сприяння консолідації земельних ділянок, і збереження цільового призначення  і тд.

3) Міжнародний досвід теж доволі цікавий. Таке право присутнє в законодавстві багатьох країн, проте на практиці воно доволі рідко застосовується.

4) Моделювання впливу переважного права теж не тривіальне і в фаховій літературі не так вже і багато про це написано. Тому ми змоделювали економічний результат на основі теорій ігор і згенерували по 100 тис. можливих варіантів угод/випадків з переважним та без переважного права. В моделі ми припускали, що в нас тільки одне єдине обмеження — це переважне право, ми нехтували транзакційними витратами (витрати на нотаріальне посвідчення чи повідомлення суб'єктів переважного права, тощо). Також ми припускали, що всі угоди відбуватимуться «навколо» репрезентативної земельної ділянки із ціною в $2 тис. за га, та похибкою її оцінки +/- $200 за га. Всі розрахунки ми робили в розрахунку на один гектар.

5) Згідно результатів моделювання, переважне право призводить до того, що:

· орендарі набагато частіше викуповуватимуть ділянки, які вони орендують.

· середня вартість угоди купівлі землі буде меншою на $26 на га.

· чиста вигода власника переважного права складатиме $43 на га, що фактично становить вартість такого права.

· в основному через зниження ціни, в цілому основні сторони проблеми (орендар, землевласник та потенційний покупець) зазнають сукупних економічних втрат на рівні $12 на гектар

· якщо вся вигода власника переважного права буде проінвестована у виробництво/підвищення продуктивності, то це згенерує $26 на га додаткової доданої вартості, що призведе до чистого позитивного ефекту для економіки на рівні $14 на га.

Підсумовуючи, можна сказати, що незважаючи на неоднозначність в оцінки доцільності та функціонування переважного права — за нашими модельними розрахунками існування переважного права може призвести до чистого позитивного економічного ефекту на рівні $14 доданої вартості на гектар.

Олег Нів'євський, Роман Нейтер, Київська школа економіки