Почему земля уходит в тень и как с этим бороться

Теневой рынок земли существует

Как ни прискорбно, но это так. В 2016 году около 65 тыс. га земли было арендовано на условиях эмфитевзиса. Почти столько же сдано в долгосрочную аренду на 50 лет. С юридической точки зрения такие сделки де-факто означают продажу.

Что хуже, их количество растет в геометрической прогрессии. По данным Украинского клуба аграрного бизнеса (УКАБ), в 2016 году было оформлено около 14 тысяч сделок, а в 2015-м — 2800. То есть за год теневой оборот земли вырос на 80%. К концу 2017 года эксперты УКАБ прогнозируют увеличение количества теневых схем продажи земли до 40 тыс.

Если подобные тенденции продолжатся дальше, то уже лет через 5 большая часть земельных участков сменит собственников даже без отмены моратория на землю.

Как исправить ситуацию?

Тут необходимо принятие комплексных мер. И прежде всего, конечно же, нужно решить вопрос с мораторием на землю. Очевидно, что от него надо отказываться и создавать рынок земли, это реальное требование времени, логики и здравого смысла. Но вот каким именно должен быть этот рынок — вопрос на миллион. В данной ситуации существует много проблемных моментов. Один из них заключается в том, что отмена моратория спровоцирует скупку всей земли крупными инвесторами за бесценок.

Украинские агрохолдинги уже сейчас увеличивают собственные земельные банки. Об этом свидетельствует рост количества сделок поглощений и слияний в АПК. В 2017 году их было 16, а в 2016-м — 11, что в разы больше, чем в других индустриях. Компании таким образом пытаются сконцентрировать у себя как можно больше агроактивов, прежде чем их цена вырастет после принятия земельной реформы.

Не стоит забывать и о иностранных инвесторах. Они тоже заинтересованы в украинских черноземах, и у них, в отличие от локального бизнеса, денег гораздо больше. И, в отличие от локального бизнеса, зарубежные инвесторы из-за политической нестабильности в Украине рассматривают ее только как сырьевой придаток. Большая часть их денежных средств направлена только на развитие мощностей хранения (элеваторы, погрузочные терминалы и т. д.), а не производственной базы. По такому принципу работают почти все зарубежные компании, инвестирующие в Украину: Risoil S.A (построила зерновой терминал), Cofco Corporation (также построила зерновой терминал), Bunge Ltd (построила погрузочный терминал) и прочие. Им выгоднее вывозить из Украины дешевое сырье, производить у себя продукт и продавать его по завышенной цене. Если рынок земли открыть прямо сейчас, без учета описанной ситуации, это только сыграет на руку зарубежным компаниям. Украина при этом потеряет весомую часть прибыли. Во избежание этого нам и нужны продуманные реформы. 

А еще нужна прозрачность. Ведь если есть возможность купить землю посредством теневых схем в условиях действующего моратория, она тем более будет, когда мораторий снимут. Если, конечно, не введут эффективные инструменты контроля. К ним, в частности, можно отнести:

— принятие закона об обороте земель, в котором будут четко прописаны права и обязанности всех игроков земельного рынка, с сохранением при этом баланса между интересами общества и бизнеса;

— внедрение системы электронных аукционов для отображения данных обо всех процессах покупки/продажи земли и вовлеченных в него участников;

— создание электронной базы данных актуальных цен на землю — поможет ориентироваться в ценах землевладельцам и снизит риски продажи земли за бесценок.

В перспективе неплохим решением является создание структуры, которая возьмет на себя контроль процессов покупки/продажи земли, а заодно — не позволит использовать сельскохозяйственные земли для застройки и других нецелевых нужд. Наконец, необходимо создать привлекательный образ страны в глазах иностранных инвесторов. Убедить их, что у нас все не настолько плохо, чтобы инвестировать только в отдельные элементы АПК. Для этого, опять же, нужно решить проблему с коррупцией, принять адекватный земельный закон и разработать эффективную презентацию страны, в частности, посредством продуманной финансовой и нефинансовой отчетности, составленной квалифицированными аудиторами. 

Резюмируя

Из выше сказанного очевидно, что решение земельного вопроса полностью зависит от власти. От того, какие решения она примет, какие нормы сочтет нужным ввести и насколько сумеет обеспечить их прозрачность и эффективность. Учитывая, что принятие земельной реформы и открытие рынка земли уже затянулось более чем на 15 лет, вряд ли стоит ожидать скорых результатов.

Но нужно сказать, что земельный вопрос сам по себе острый и горячий не только в Украине. Даже в Германии есть регионы (на территории бывшей ГДР), в которых вопросы купли-продажи сельхозугодий до конца не решены и остаются проблемными уже по меньшей мере 20 лет.

Артем Ковбель, партнер Kreston GCG