Почему банки не спешат выдавать кредиты на покупку земли

*Текст подається мовою оригіналу

Цей крок має чимало значень для нашої держави і співгромадян — символічних і матеріальних, негайних і спрямованих у майбутнє. Для власників земельних паїв це, у першу чергу, відновлення повноцінного права власності, включно із правом вільно розпоряджатися своїм майном. Для економіки країни — формальне відкриття легального ринку сільськогосподарської землі та базис майбутнього зростання.

Разом із початком земельної реформи нові можливості відкрилися і в банківському кредитуванні — тепер банки можуть видавати кредити на купівлю землі сільськогосподарського призначення та брати таку землю у заставу.

Натомість за майже два місяці від старту ринку землі банками видані лічені «земельні» кредити. І це на тлі надмірної ліквідності, прихильного ставлення до агро-позичальників та оптимістичних настроїв щодо розширення бізнесового кредитування. Чи означає це, що очікування від реформи були завищеними, а її потенціал для росту кредитування — переоціненим?

Насправді, зовсім ні. Проте вагомі причини для зволікання у банків все ж є.

Перша з них — формат ринку, а точніше встановлені законом обмеження щодо придбання землі. Зокрема, до 2024 року купувати сільгоспземлю дозволено тільки фізичним особам, і не більше 100 га «в одні руки».

Мотиви цих обмежень зрозумілі — держава прагне стимулювати масовий розвиток малих фермерських господарств, які працювали б у «важких» для великих виробників нішевих сегментах (садівництво, ягідництво та чимало інших напрямків) і сприяли б соціальному розвитку сільських територій. Маленьким господарствам було б надто складно сперечатися за виставлену на продаж землю з великими та середніми агровиробниками, отже останніх на першому етапі обмежили у праві купувати землю.

Таким чином, переважна більшість потенційних покупців, які обробляють орендовані ділянки і зацікавлені у їх викупі, поки що поза ринком і це має істотний понижувальний ефект при формуванні цін. Власники земельних ділянок, у свою чергу, також це розуміють і не поспішають з продажем в очікуванні більш справедливих на їх погляд цін.

В результаті на старті ринку землі укладається менше угод ніж це виправдано реальними потребами його учасників. Отже меншим є і попит на кредити для фінансування таких угод.

Не додає динаміки ринку й низька, принаймні на перших порах, пропускна здатність системи оформлення угод із агро-землею. Нотаріуси, крім звичних для будь-якої нерухомості дій, у випадку оформлення купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення мають також контролювати дотримання встановлених щодо володіння такою землею обмежень. Чималі обсяги перевірок (які не автоматизовані) та новизна процедур зумовлюють значні витрати часу. А якщо предметом угоди є багато паїв (по 1-2 га на пай, при ліміті угоди у 100 га), витрати часу зростають пропорційно.

Решту причин, які стримують банки у кредитуванні на придбання землі, так чи інакше можна звести до невизначеності, яка ускладнює оцінку ризиків як щодо кожного окремого кредиту, так і щодо стратегії кредитування в цілому. Ця невизначеність полягає одразу у кількох площинах.

1. Новизна законодавства щодо ринку землі. Купівля/продаж сільськогосподарської землі регулюється низкою особливих законодавчих норм, і це регулювання істотно відрізняється від регулювання щодо іншої нерухомості. Із відмінностей — жорстко обмежене коло покупців та площа у власності (у випадку порушення обмежень договір купівлі може бути визнаний недійсним), існує переважне право купівлі (наприклад, у орендаря, при цьому орендар-юридична особа таким правом до 2024 року не може скористатися), специфічні вимоги щодо продажу «заставної» землі банками. Як ці механізми працюватимуть на практиці у випадку непогашення кредиту, поки що не відомо. Багаторічна практика кредитування в Україні свідчить, що навіть у «перевірених» законах винахідливі клієнти часом знаходять з допомогою судів шпарини для ухилення від виконання зобов'язань перед банками. Як правило, негативні для банків судові рішення відбиваються у формулюваннях, які включаються до договорів для захисту від майбутніх подібних ситуацій. Але у випадку сільськогосподарської землі банки ще не мають необхідного досвіду, а значить ризик втрат через неузгодженості у законодавстві (або через некоректне його тлумачення у суді) вищій ніж в угодах із «звичайною» землею.

2. Відсутність історичної статистики щодо ринку землі — кількості та обсягів угод, цін тощо (принаймні за кілька років). Без цих даних майбутню вартість землі можна оцінити тільки на основі даних інших країн та припущень, що в Україні картина може бути схожою. Але для формальної оцінки кредитного ризику (в частині відшкодування за рахунок застави у випадку дефолту) банки не мають права використовувати такі припущення. Крім того, для агро-землі у заставі Нацбанком встановлений найменший з передбачених для нерухомості коефіцієнт ліквідності, підняти який допоможе лише позитивна статистика українського ринку (якої ще немає). А це додатково зменшує вартість такої землі як предмета застави, що веде до завищеної оцінки ризику і формування зайвих резервів за відповідними кредитами.

3. Кредитоспроможність позичальників. Оскільки землю на першому етапі мають право купувати виключно фізичні особи, вони і є беруть (або планують брати) кредити та її придбання. Попри те, що земля апріорі має використовуватися для сільськогосподарського виробництва, банк зобов'язаний оцінювати кредитоспроможність такого позичальника на основі його особистих доходів — заробітної плати, доходів від оренди тощо. Офіційні особисті доходи власника фермерського господарства можуть бути далеко не достатніми для покриття майбутніх виплат по кредиту, навіть якщо сам бізнес вельми прибутковий. Отже, знову завищення ризику та зайві резерви, які банк відображає у балансі як збитки і має покривати власним капіталом.

На щастя, всі ці причини не змінюють бажання банків йти в агрокредитування, у тому числі на купівлю чи під заставу землі. Однак, з урахуванням всіх цих чинників, на стрімке нарощування портфеля саме за рахунок «земельного» кредитування не йдеться.

Фактично, банки розглядають ринок землі в «урізаному» форматі як пілотний проект, який дозволить видати перші тестові кредити без ризику критичних втрат, перевірити на практиці процедури, пов'язані із укладенням угод, верифікацією покупців, оформленням переходу права власності на ділянки тощо. Цей досвід дозволить вже у 2024 році, коли ринок буде відкрито для юридичних осіб, очікувати на бум в кредитуванні агросектору.

Олена Коробкова, виконавчий директор Незалежної асоціації банків України