Об изменениях в законодательстве относительно нормативной денежной оценки земли

В связи с утверждением Методики 25 ноября 2016 г. приказом № 489 Министерство аграрной политики и продовольствия Украины утвердило новый Порядок нормативной денежной оценки земель населенных пунктов (далее — Порядок). Отметим, что, в отличие от Методики, которая вступит в силу 1 марта 2017 года, Порядок уже действует с 1 января 2017 года.

Определение «нормативной денежной оценки земельных участков» дано в Законе Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 № 1378-IV (далее — Закон), согласно которому это капитализированный рентный доход с земельного участка, определенный по установленным и утвержденным нормативам.

Нормативную денежную оценку земельных участков используют как базовую величину для расчета:

• земельного налога;
• государственной пошлины при мене, наследовании или дарении земельных участков по закону;
• арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности;
• потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства (плата в соответствующий бюджет в качестве возмещения за изъятие земель для нужд, не связанных с сельскохозяйственным и лесохозяйственным производством);
• показателей и разработки механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

При этом информационной базой для нормативной денежной оценки земель являются:

• по землям сельскохозяйственного назначения: документация по землеустройству, а также сведения Государственного земельного кадастра, в частности относительно количественной и качественной характеристики земель, бонитировки почв и экономической оценки земель;
• по землям населенных пунктов: утверждены генеральные планы населенных пунктов, планы зонирования территорий и детальные планы территории, а также сведения Государственного земельного кадастра, инвентаризации земель и государственной статистической отчетности.

Нормативная денежная оценка земельных участков проводится юридическими лицами, являющимися разработчиками документации по землеустройству в соответствии с Законом Украины «О землеустройстве».

Согласно Порядку, в отношении населенных пунктов для исчисления нормативной денежной оценки земельных участков учитывают:

• расходы на освоение и обустройство территории в расчете на квадратный метр (в гривнях);
• норму прибыли (6%);
• норму капитализации (3%); 
• коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка (далее — Коэффициент);
• коэффициент, характеризующий месторасположение земельного участка (рассчитывается на основе трех других коэффициентов: регионального, зонального и локального, значения которых также приведены в Порядке).

Важной новацией в принятых нормативно-правовых актах является закрепление единых Коэффициентов, которые должны применять субъекты оценочной деятельности в следующих случаях:

• в случае, если Государственный земельный кадастр (далее — Кадастр) не содержит сведений о соответствующем земельном участке, — 2,0;
• в случае, если в кадастре отсутствуют сведения о коде Классификации видов целевого назначения земель для соответствующего земельного участка (далее — Код) — 2,0.

Заметим, что установление таких единых коэффициентов для земельных участков, владельцы которых не обеспечили внесение всех или некоторых (относительно Кода) сведений в Кадастр, могут использовать это положение Порядка в свою пользу. Так, например, поскольку максимальный коэффициент предусмотрен для нормативной денежной оценки земельных участков, используемых для ведения торговли, в частности, рынков, магазинов (2,5), в случае, если владелец соответствующего земельного участка не зарегистрирует последний в Кадастре, расчет земельного налога и других платежей будет привязываться к Коэффициенту 2,0. Таким образом, соответствующий бюджет недополучит средства, а плательщик земельного налога не только избегает необходимости осуществления каких-либо действий по внесению сведений в Реестр, но и легально сохраняет часть средств, которые должны были быть переданы в бюджет.

Кроме того, непонятным остается тот факт, что новый Порядок нормативной денежной оценки уже принят и введен в действие, а документ, на замену которому был принят последний, все еще действует. Поэтому, пока продолжают действовать оба документа, де-юре и де-факто, при осуществлении нормативной денежной оценки земельных участков специалист, который проводит оценку, имеет право на свое усмотрение решать, какой из порядков оценки применять.

Как отмечают в Минагропроде, «порядок упростит расчеты при использовании Методики, даст возможность проведения массовой оценки и внесения результатов этой оценки в Государственный земельный кадастр». Кроме этого, предполагается, что Порядок «создаст возможность автоматизированной выдачи информации о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка без проведения ее индивидуальной оценки».

Впрочем, стоит отметить, что указанные выше нормативно-правовые акты неоднозначно воспринимаются как юристами, так и специалистами в области земельной оценки. Так, кто-то видит в новых механизмах оценки земли «прорыв» и «революцию», другие же считают их «несправедливыми» и «составленными в спешке». В любом случае, с момента вступления в силу вышеуказанные документы являются обязательными для выполнения.

Маргарита Татарова, младший юрист Eterna Law