Конкуренция за землю. Юридические тонкости формирования и сохранения земельного банка

Хорошая земля — дефицитный, но крайне необходимый агробизнесу ресурс, конкуренция за который в нашей стране давно вышла за любые рамки джентельменских отношений. В отдельных случаях противостояние выходит и за рамки, установленные Уголовным кодексом Украины, но это пусть будет на совести и репутации тех, кто «конкурирует» на рынке именно так.

Нас же интересуют модели конкурирования за землю более практичные и надежные с юридической точки зрения. Земля, без надлежащих прав на нее, с высокой долей вероятности, в будущем становиться проблемным активом, и, например, продать такой земельный банк без большого дисконта не удастся.  

Конкурировать за землю цивилизовано означает конкурировать в рамках правового поля. При этом, для того чтобы конкурировать эффективно, нужно использовать законодательство таким образом, чтобы получить желаемый результат, и при этом достигать надежной степени защищенности ресурсов от возможных «юридических атак» конкурентов. Желаемым результатом в таких случаях становиться получение надлежащих прав на землю.

Защищать свои права на землю приходиться в судах, поэтому именно на их точку зрения на проблематику нужно ориентироваться, разрабатывая свою юридическую стратегию накопления и удержания земельного банка. 

Собственно, чем в понимании украинских судов есть надлежащие права на землю и чем их понимание отличается от понимания многих землепользователей?

Суды выходят исключительно из правильности формального оформления прав на землю согласно правил, которые действовали в соответствующий момент времени. Преимущественно речь идет о соблюдении формальностей при оформлении конкретного договора аренды, его государственной регистрации и (или) государственной регистрации прав на землю.

В то же время очень много землепользователей понимают под правами на землю некое право, которое дает им договоренность с землевладельцем в любой доступной форме.  Точно также «по–совести» многие землепользователи воспринимают и реализацию преимущественного права на продление договоров аренды земли.

Именно в момент перезаключения договоров аренды земли сейчас происходит наибольшее количество оттока арендодателей. В то же время, те, кто накапливает земельный банк за счет арендодателей–перебежчиков, такому процессу рады, и без угрызений совести отнимают землю у своих конкурентов.

Практически всегда вопрос смены арендатора для собственника земли — это вопрос или экономической выгоды, или личной симпатии. Поэтому, кроме конкурирования размером арендной платы, в современных условиях необходимо повышать лояльность своего арендодателя.     

Вопрос реализации преимущественного права и продления договора аренды земли имеет точно такое же формальное выражение, как и заключение договора и точно также в судах, при решении споров о защите преимущественных прав, встает вопрос о соблюдении формальностей при продлении договоров аренды земли.

В Постановлении Верховного Суда Украины от 25 февраля 2015 года в деле №6-219цс14 указанно, что для применения части первой статьи 33 Закона Украины «Об аренде земли» и признания за арендатором преимущественного права на возобновление договора аренды, необходимо установить следующие юридические факты:

• арендатор надлежащим образом исполняет свои обязанности по договору;
• арендатор до истечения срока договора сообщил арендодателю в установленные сроки о своем намерении воспользоваться преимущественным правом заключения договора на новый срок;
• к письму-уведомлению арендатор добавил проект дополнительного соглашения;
• арендодатель в течение месяца не сообщил арендатору о наличии возражений и о своем решении.

Далее, в этом же постановлении ВСУ делает вывод, что анализ указанных правовых норм дает основания для вывода о том, что нарушение преимущественного права арендатора, которое подлежит защите в соответствии со статьей 3 Гражданского кодекса Украины, будет иметь место при заключении договора аренды:

• с новым арендатором при получении письменного уведомления предыдущего арендатора о намерении реализовать преимущественное право;
• в случае не достижения согласия относительно платы по новому договору и других условий договора с другим нанимателем на более благоприятных условиях и заключения с ним договора на тех же условиях, которые предложены предыдущим нанимателем при реализации преимущественного права;
• заключение договора с новым арендатором при условии, что основанием отказа предыдущему арендатору в возобновлении договора аренды было уведомление арендодателя о необходимости использовать объект аренды для собственных нужд.

Эта позиция многократно повторена, практически слово в слово, иногда с небольшими вариациями, практически всеми судами, которые рассматривали эту категорию споров.

Казалось бы, ничего сложного в том, чтобы доказать суду наличие у вашего предприятия преимущественного права на аренду земельного участка нету, но не всё так однозначно и просто, как кажется на первый взгляд.

Судебный процесс в земельных спорах сводиться к тому, чтобы предоставить судье надлежащие доказательства того, что, или преимущественное право у предыдущего арендатора есть, или преимущественного права нету, при этом каждая из сторон будет доказывать те факты, на которые она ссылается, обосновывая свои требования к суду.  

В таких судебных процессах вопрос предоставления суду качественных и достаточных доказательств в обоснование своей позиции выходит на первый план. Поэтому, для тех, кто настроен защищать свой земельный банк в суде, крайне важно очень серьёзно отнестись к формальностям продления договоров аренды или, соответственно, переманивания арендодателей, скрупулёзно собирая доказательства правомерности своей позиции по каждому отдельному земельному участку.

Ниже следует несколько простых рекомендаций тем, кто хочет «укрепить» свое преимущественное право или ослабить преимущественное право конкурента в глазах судьи в потенциальном процессе.

1. При возможности фиксируйте в письменной форме подтверждение арендодателем факта надлежащего использования вашей компанией земельного участка, переданного в аренду. Можно разработать простейшую форму такого документа, где должны быть отображены: реквизиты договора аренды, наименование сторон (данные физического лица), кадастровый номер и площадь земельного участка.  Организуйте подписание таких заявлений через людей, которые ответственные за работу с землевладельцами, например, при выплате арендной платы.

2. В обязательном порядке соблюдайте правила о направлении письма с дополнительным соглашением о продлении договора аренды. В сопроводительном письме укажите, что в случае наличия у арендодателя другого предложения по условиям договора, вы готовы рассмотреть эти условия и оставляете за собой право предложить те же условия. У вас на руках обязательно должны быть доказательства отправки такого письма арендодателю. 

Из этой рекомендации очень важно понять, что под понятием «лучшие условия аренды» не всегда понимается больший размер арендной платы. Такими условиями могут быть и другие преференции арендодателю от нового землепользователя. Поэтому, если вы переманили арендодателя и на вас подали в суд, при идентичности размера предложенной арендной платы, вы можете доказывать, что кроме арендной платы предложили дополнительные блага собственнику земли. 

3. Если вам не поступил отказ от перезаключения договора, у вас есть все основания считать свой договор продленным. Заблаговременное предупреждение старого арендатора о нежелании продлевать с ним договор аренды, до получения соответствующего предложения, не имеет юридической силы. Если же вы хотите лишить кого–то преимущественного права, то в обязательном порядке через землевладельца предоставьте отказ на письмо с дополнительным соглашением. Обязательно соберите и сохраните доказательства отправки такого отказа.

4. Очень важно успеть зарегистрировать пролонгацию (новый срок) существующего (продленного) договора аренды или, если вы новый арендатор, прекращение старого договора и новый договор с новым землепользователем.

5. Когда арендодателей переманивают, маскируя это частным сельским хозяйством, то такая схема должна учитывать, что нельзя сразу заключать договора аренды с новым арендатором. Если же в период ведения частного сельского хозяйства вашим конкурентом используются разного рода договора о обработке земли, то в таких договорах не должно быть условий о передаче прав на землю, поскольку это скрытая аренда, а значит имеет место нарушение преимущественного права предыдущего арендатора.

6. Эмфитевзис — это не аренда и Закон Украины «О аренде земли» к договорам эмфитевзиса не применим, поэтому заключение договора эмфитевзиса не есть заключением договора аренды. При этом, заключение договора эмфитевзиса во время действия договора аренды противоречит законодательству и является основанием для признания такого договора эмфитевзиса недействительным.

Резюмируя, могу сказать, что наш опыт показал, что одинаковых ситуаций по защите или формированию земельного банка в конкурентной борьбе не существует, и каждый кейс требует индивидуального подхода и проработки. Знание тонкостей законодательного регулирования земельных отношений и подходов судов к интерпретации тех или иных обстоятельств, дают возможность разрабатывать для агропредприятий надежные юридические механизмы работы с земельным банком.

Благодарю всех, кто прочитал этот блог, и желаю красивых побед в честной конкуренции.

Дмитрий Александров, управляющий партнер ALEXANDROV&PARTNERS