Что будет с эмфитевзисом после отмены моратория и открытия рынка земли?

Привлекательность эмфитевзиса

Для получения чужого земельного участка в пользование для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзиса) между собственником земельного участка и будущим землепользователем заключается договор.

Привлекательность эмфитевзиса заключалась в том, что еще недавно никаких ограничений по максимальному сроку действия договора эмфитевзиса в законодательстве не было. Поэтому аграрные компании предпочитали эмфитевзис со сроком действия 100-200 лет, что больше напоминало приобретение земельного участка в собственность. Впрочем, с 1 января 2019 г. законодатель установил максимальный срок для передачи земельного участка в эмфитевзис — 50 лет, и тем самым сравнял максимальный срок эмфитевзиса с максимальным сроком аренды. Поэтому теперь аграрные компании лишены возможности заключать договоры эмфитевзиса на очень длительный срок. Однако, если предприятие успело заключить договор эмфитевзиса до 1 января 2019 г. на больший срок, то такой договор является действительным и будет действовать до истечения срока, установленного сторонами.

Другой привлекательный момент эмфитевзиса — то, что размер платы за эмфитевзис и порядок ее выплаты устанавливается сторонами в договоре по своему усмотрению. Стороны вольны выбирать, будет ли это ежемесячная плата или единовременный платеж, в какие сроки и в какой форме будет вноситься плата. Чаще всего стороны согласовывают единовременную плату, исходя из нормативной денежной оценки участка или его рыночной стоимости.

Землепользователь может продать право эмфитевзиса, внести его в уставный капитал, передать в залог (если земельный участок находится в частной собственности). Право эмфитевзиса переходит также в порядке наследования. Однако, если землепользователь хочет отстранить право эмфитевзиса, то он должен сначала письменно уведомить об этом собственника земельного участка, который имеет преимущественное право на покупку этого права. У владельца земельного участка есть месяц для того, чтобы решить, хочет ли он приобрести право эмфитевзиса. Если он все же приобретет право эмфитевзиса, эмфитевзис прекращается. По истечении месячного срока при отсутствии письменного согласия собственника земельного участка на приобретение права эмфитевзиса оно может быть продано другому лицу. При этом собственник земельного участка имеет право на получение процентов от цены продажи (стоимости) права эмфитевзиса.

Еще одно преимущество эмфитевзиса заключается в том, что, в отличие от владельца земельного участка, эмфитевт не имеет обязанности уплачивать земельный налог.

В то же время, как и собственник земельного участка, землепользователь несет все обязанности собственника земельного участка. В частности, землепользователь обязан эффективно использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, повышать его плодородие, применять природоохранные технологии производства, воздерживаться от действий, которые могут привести к ухудшению экологической ситуации.

Особенности приобретения земельного участка в собственность

Договоры купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения можно будет заключать с 1 октября 2020 года, если законопроект №2178-10 от 10 октября 2019 г. будет принят во втором чтении и вступит в силу. Приобретать землю в собственность смогут только граждане Украины, юридические лица, созданные согласно законодательству Украины, территориальные общины и государство.

Юридические лица, бенефициарным владельцем которых является иностранец, лицо без гражданства или иностранное юридическое лицо, иностранное государство, смогут приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения в собственность только при условии, если они являются сельскохозяйственными товаропроизводителями и используют земельные участки, которые хотят приобрести, на правах аренды, эмфитевзиса, возникших до 1 октября 2020 г., и с момента государственной регистрации такого юридического лица прошло не менее 3 лет. Если юридическое лицо не отвечает этим требованиям, то оно не сможет купить землю до 1 января 2024 г.

Кроме ограничений относительно лица-собственника земельного участка, предполагается, что в собственности одного лица и связанных с ним лиц совокупно может быть не более 35% площади земель сельскохозяйственного назначения ОТО, не более 8% — области, не более 0,5% — Украины.

В отличие от эмфитевта, владелец земельного участка должен платить земельный налог.

Продать земельный участок собственник может только с соблюдением преимущественного права арендатора на его покупку, если такой арендатор может иметь в собственности земельный участок и готов заплатить за него цену, по которой он продается.

Нужно ли будет заключать договор эмфитевзиса, если землю можно будет купить?

По сравнению с приобретением участка в собственность, эмфитевзис имеет свои преимущества. В частности, эмфитевзис не такой «зарегулированный» — нет ограничений в отношении лиц, которые могут быть эмфитевтами, и по совокупной площади земельных участков, которые могут находиться в пользовании одного лица и связанных с ним лиц.

Кроме того, эмфитевт не имеет обязанности уплачивать земельный налог в отличие от владельца земельного участка. При этом эмфитевт имеет почти все права собственника в отношении земельного участка: эмфитевзис можно продать, передать в уставный капитал, передать в залог.

Однако эмфитевзис имеет также и недостатки. В частности, право эмфитевзиса ограничено во времени, а с 1 января 2019 г. срок эмфитевзиса вообще не может превышать 50 лет. Кроме того, эмфитевт не может передать право пользования земельным участком другому лицу, кроме как продав ему право эмфитевзиса. Соответственно, сам эмфитевт в таком случае теряет право пользования земельным участком.

По сравнению с приобретением земли в собственность, эмфитевзис имеет определенные преимущества. Однако, какие бы преимущества не имел эмфитевзис, он все же является менее стоимостным активом, чем право собственности, а потому, соответственно, более дешевым. Поэтому, какое право на земельный участок приобретать аграрной компании (эмфитевзис или право собственности) — зависит от модели ведения бизнеса, потребностей компании и ее долгосрочных целей (планов). Но если компания не хочет тратиться на землю и платить земельный налог, не имеет долгосрочных планов или не может приобретать право собственности на земельный участок — то стоит рассмотреть эмфитевзис. Учитывая, что рынок земли вот-вот будет открыт, селяне скорее всего будут заинтересованы в продаже земельных участков, а не передаче их в эмфитевзис, поскольку от продажи они должны получить больше денег.

Александра Бортман, юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»