Бесправное право. Открытие полноценного рынка земли не заменить «новыми» конструкциями

Хочу подчеркнуть: решение земельного вопроса лежит исключительно в плоскости снятия моратория на ее продажу. Чем дольше мы оттягиваем данный вопрос, тем более выглядим «дикарями» в глазах мирового сообщества. В Европейском суде по правам человека уже зарегистрировано несколько исков от владельцев паев. Это еще одно подтверждение того, что данные требования являются приемлемыми и разумными.

Согласно действующему законодательству, право аренды и так есть отчуждаемым. Попытка ввести оборот права аренды была сделана с подачи строительного лобби еще в 2008 году с принятием 16 сентября этого же года Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству». В частности, статья 93 Закона Украины «Об аренде земли» была дополнена положением (ч. 4), согласно которому «право аренды земельного участка может отчуждаться, в том числе продаваться на земельных торгах, а также передаваться в залог, наследство, вноситься в уставный фонда владельцем земельного участка — на срок до 50 лет, кроме случаев, определенных законом».

Другое дело, что из-за технико-юридических недостатков внесенных изменений, создать действенный жизнеспособный механизм оборота права аренды земли тогда не удалось. Впрочем, это не значит, что украинскому законодательству неизвестны права пользования сельхозземлями, которые могут отчуждаться, передаваться в залог и т.п. Это эмфитевзис (право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд) и суперфиций (право пользования чужим земельным участком для застройки») [1].

Если сейчас законодателю удастся довести до конца начатое в 2008 году и таки сделать право аренды земли отчуждаемым — значит только то, что в нашем законодательстве появится правовая конструкция, которая полностью тождественна эмфитевзису и суперфицию. Пользы от этого не будет никакой — только вред. Ничего хорошего в том, что одно и то же явление (вещное отчуждение право пользования землей) будет опосредоваться различными конструкциями, нет.

С другой стороны, ни эмфитевзис, ни суперфиций, ни отчуждаемая аренда не могут быть полноценным заменителем права собственности — хотя бы потому, что земельные участки, находящиеся в пользовании, не могут быть использованы для консолидации земель, потребность в которой сегодня в Украине является общепризнанной. Поэтому альтернативы скорейшему снятию моратория на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения нет. Тем более, не является альтернативой достаточно слабая с юридической точки зрения идея введения оборота прав аренды земли.

Отмечу, что промедление со снятием моратория, кроме огромного ущерба для экономики государства и вреда для конкретных крестьян-владельцев паев, потенциально чревато многочисленными заявлениями в Европейский суд по правам человека владельцев подмораторных земель, права которых нарушает мораторий. Напомню, что число таких владельцев — около 7 млн. Недавно на сайте Европейского суда по правам человека появилась информация о коммуцировании первых таких заявлений — это значит, что они уже прошли первичное сито о приемлемости. Учитывая это, шансы принятия по ним решения против Украины очень существенно выросли.

Анатолий Мирошниченко, эксперт ОО Agro.ReformsUA, д.ю.н., профессор кафедры земельного и аграрного права юридического факультета КНУ имени Тараса Шевченко, член Высшего совета юстиции

[1] см. Ст. 102-1 Земельного кодекса Украины