ТОП-5 юридических вопросов от аграриев

Мы проанализировали обращения клиентов и определили 5 наиболее часто задаваемых вопросов юристам от представителей агарной индустрии:

1. Приобретение фермерского хозяйства

2. Налоговые последствия для физических лиц при отчуждении агропредприятия в форме общества с ограниченной ответственностью (ООО)

Наиболее распространенным способом отчуждения агропредприятия в форме ООО является продажа корпоративных прав такого ООО. Участниками ООО могут быть юридические и физически лица, у которых и возникают налоговые последствия при отчуждении корпоративных прав.

Для физических лиц налоговыми последствиями отчуждения корпоративных прав будет уплата налога на доходы физических лиц и военного сбора. Так, согласно пп. 164.2.9 Налогового кодекса Украины (НКУ), в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход налогоплательщика физического лица включается инвестиционная прибыль от проведения налогоплательщиком операций с ценными бумагами, деривативами и корпоративными правами, выпущенными в иных, чем ценные бумаги, формах.

Инвестиционная прибыль рассчитывается как положительная разница между доходом, полученным налогоплательщиком от продажи отдельного инвестиционного актива, и его стоимостью, которая определяется из суммы расходов на приобретение такого актива.

Учет общего финансового результата операций с инвестиционными активами ведутся плательщиком (физическим лицом) самостоятельно, отдельно от других доходов и расходов. Отчетным периодом считается календарный год. Инвестиционная прибыль НКУ отнесена к пассивным доходам и облагается по ставке 18%.

Кроме НДФЛ, у физического лица — продавца корпоративных прав, возникает необходимость уплаты военного сбора в размере 1,5% суммы инвестиционной прибыли.

Таким образом, физическое лицо, продавец агропредприятия в форме ООО, обязано самостоятельно рассчитать инвестиционную прибыль, включить ее в общий годовой налогооблагаемый доход и подать налоговую декларацию по результатам отчетного налогового года, а также уплатить военный сбор с таких доходов.

3. Одновременная государственная регистрация нескольких прав аренды на один земельный участок — миф, или реальность?

Порядок регистрации права аренды земельных участков на протяжении последних 10 лет неоднократно претерпевал кардинальные изменения. Так, в период с 2008 по 2010 гг, полномочиями ведения государственного реестра земель был наделен Центр земельного кадастра. Позже, с 1 января 2011 года, полномочия по ведению Единого государственного реестра прав и Книги записей о государственной регистрации государственных актов на право собственности на земельный участок и на право постоянного пользования земельным участком, договоров аренды были переданы территориальным органам Госземагентства по месту нахождения земельного участка. И уже с 1 января 2013 года полномочия по проведению государственной регистрации прав на недвижимое имущество были переданы Государственной регистрационной службе Украины.

И все бы ничего, но информация из Поземельной книги и Книги записей, в Государственный реестр прав внесена не была.

Таким образом, арендаторы, заключившие договоры аренды земель до 2013 года, стали заложниками недобросовестности государственных регистраторов, которые не запрашивают информацию о наличии или отсутствии зарегистрированных договоров у органов, осуществляющих такую регистрацию до 01.01.2013, а так же не добропорядочности арендодателей, которые заключили новые договоры аренды одних и тех же земельных участков. Как следствие, землепользователям приходится защищать свое право в судах.

Так, судами сформирована устоявшаяся судебная практика по признанию недействительными договоров аренды, заключенных с новыми арендаторами.

Верховным Судом Украины так же сформирована позиция в аналогичных спорах. Так суд в постановлении от 29 сентября 2015 года указывает на то, что государственный регистратор обязан проверить информацию о наличии или отсутствии уже зарегистрированных прав с целью недопущения одновременного существования их двойной регистрации. В свою очередь, действие первичных договоров аренды земли, по мнению суда, делает невозможным осуществление государственной регистрации договоров аренды земли, заключенных между арендодателем и новым владельцем, до окончания срока действия предыдущих договоров.

4. Самовольный захват земельного участка — шаг в неизвестность?

Достаточно распространенным правонарушением в сфере агробизнеса является самовольное занятие земельного участка. Статьей 197-1 ч. 1 УК Украины, предусмотрена ответственность за самовольное занятие земельного участка, которым причинен значительный ущерб его законному владельцу или собственнику. Санкция статьи предусматривает наложение наказания в виде:

— по ч. 1 — штрафа от двухсот до трехсот необлагаемых минимумов доходов граждан или арестом на срок до шести месяцев;

— по ч. 2 — ограничения свободы на срок от двух до четырех лет или лишением свободы на срок до двух лет.

При этом необходимо учитывать, что в случае установления в уголовном производстве вине должностного лица по ст. 197-1 УК Украины, его действия будут дополнительно квалифицированы по ст. ст. 364-1 или 365-1 УК Украины.

Однако нельзя легкомысленно относиться к действиям, что, по мнению правоохранителей, могут содержать признаки этого состава правонарушения. Ведь по «желанию» работников госструктур и явного характера их коррупционных действий владельцы аграрной компании могут полностью потерять свой бизнес.

Примером этого может быть случай из практики ALEXANDROV&PARTNERS, который связан с Компанией-Клиентом. Возбудив осенью 2014 года уголовное дело по надуманным основаниям по факту незаконного захвата земельного участка, за полгода не проведя никаких следственных действий, органы досудебного расследования только в конце мая 2015 года (непосредственно перед уборочной компанией) изъяли всю компьютерную технику, документацию, арестовали банковские счета и все имущество Компании-Клиента, чем фактически парализовали её работу на 1,5 месяца. При этом никто из них не стеснялся нам называть «Заказчика» этого мероприятия — высокопоставленного чиновника области, в которой работал наш Клиент. Только через 1,5 месяца кропотливой работы специалистов нашей Компании удалось добиться «размораживания» активов Клиента и частичного возврата имущества (чем фактически была восстановлена деятельность Компании-Клиента), само же уголовное производство было закрыто только через 1 год после его возбуждения.

Именно по этому, владельцы аграрных компаний, должны своевременно реагировать на любые потенциальные и реальные угрозы, возникающие по отношению к их бизнесу, адекватно оценивать разрушительные последствия, которые могут наступить, в том случае если относиться к ним легкомысленно, а также противодействовать любым незаконным действиям, используя все доступные для этого средства.

5. Что происходит с договором эмфитевзиса после смерти владельца?

Эмфитевзис — это долгосрочное, отчуждаемое и такое, что наследуется, право использования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Право пользования чужим земельным участком устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственного производства (эмфитевт).

Суть такого права раскрывается тремя словами — долгосрочное, отчуждаемое и такое что наследуется. То есть это то право, которое по своей природе остается действовать независимо от лица землепользователя (эмфитевта) и собственника земельного участка.

Украинский законодатель, регулируя институт эмфитевзиса, вспомнил только о праве землепользователя на отчуждение и передачу по наследству прав и обязанностей по договору эмфитевзиса (ст.407 ГКУ). При этом права владельца земельного участка остались урегулированными только общими нормами гражданского и земельного законодательства.

Так в соответствии со статьей 102-1 Земельного кодекса Украины и статьи 412 Гражданского кодекса Украины, договор эмфитевзиса прекращает свое действие в случае:

1. Сочетание в одном лице собственника земельного участка и землепользователя.

2. Истечения срока, на который было предоставлено право пользования.

3. Отчуждения (выкупа) земельного участка частной собственности для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости.

4. Принятия уполномоченным органом исполнительной власти, органом местного самоуправления решения об использовании земельного участка государственной или коммунальной собственности для общественных нужд.

5. Прекращения действия договора эмфитевзиса, заключенного в рамках государственно-частного партнерства.

Право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд может быть прекращено также по решению суда в других случаях, установленных законом.

Как видно из изложенного, пункт о прекращении договора эмфитевзиса в случае изменения собственника земельного участка или его смерти — отсутствует. Такое положение вещей дает возможность сторонам самом урегулировать данный вопрос и установить порядок действий при переходе права собственности на земельный участок, в том числе, в условиях ее наследования, что является проявлением принципа свободы договора.

Возможность определения условий договора по соглашению сторон, также подтверждается судебной практикой по договорам аренды, которую по аналогии можно применять и к эмфитевзису. Согласно которой, «если стороны в договоре предусмотрели, что переход права собственности на арендованный земельный участок к второй лицу является основанием для расторжения этого договора, то новый собственник земельного участка имеет право инициировать одностороннее досрочное расторжение такого договора». То же самое происходит и при смерти владельца земельного участка и перехода права собственности к наследникам.

Поэтому, для того чтобы гарантировать эмфитевта право пользования земельным участком, в случае смены собственника или его смерти, желательно зафиксировать такие условия в самом договоре эмфитевзиса.

Это первая особенность относительно действия договора при смене собственника.

Другая ситуация возникает когда владелец умирает и отсутствуют наследники. При этом, договор эмфитевзиса заключен на значительный срок, например 200 лет. В таком случае, такой земельный участок может быть признан выморочным наследством, и передан в собственность территориальной общины.

А как установлено законодательством, срок договора эмфитевзиса земли государственной и коммунальной собственности не может превышать 50 лет. Поэтому в таком случае существует риск того, что если договор эмфитевзиса был заключен более чем на 50 лет, то нужно будет уменьшить срок до 50 лет, однако все другие права и обязанности по договору продолжают быть неизменными.

Дмитрий Александров, управляющий партнер ALEXANDROV&PARTNERS