Чем могут угрожать арендаторам договоры аренды земли, заключенные в простой письменной форме?

На практике же далеко не все арендодатели и арендаторы хотят нотариально удостоверять договоры аренды, которые они заключают, и, как правило, ограничиваются заключением договоров в так называемой простой письменной форме.

Чем это может грозить агрохолдингам, которые приобретут сельскохозяйственные предприятия, в которых договоры аренды земли заключены в простой письменной форме, без нотариального удостоверения?

Договор есть, а аренды нет!

2013-2016 годы, кроме споров о «двойной аренде земли», «отличились» также спорами о признании недействительными договоров аренды земли в связи с неподписанием арендодателями договоров аренды земли. Суть споров проста: владельцы паев, земли обращаются в суд с исками о признании недействительными договоров аренды земли на том основании, что договоры они не подписывали, полномочий на подписание договоров (от их имени) никому не предоставляли, земельные участки в аренду не предоставляли. Арендаторы (собственники арендаторов) в таких случаях, как правило, бьют себя в грудь, заявляют, что они ничего не знают, ведь арендодатели исправно получали от них арендную плату, и, как правило, разводят руками. Такими спорами часто «пестрели» суды, в частности, в Хмельницкой, Житомирской, Винницкой, Черкасской, Кировоградской, Харьковской и других областях. Земля в этих областях Украины, пожалуй, действительно лучшая. Обычно такие споры возникали тогда, когда в той или иной области появлялся новый арендатор, который предлагал собственникам земли большую арендную плату, и возникал вопрос, как забрать землю из аренды у другого арендатора. Но, конечно, не только.

Основной вопрос, который в таких случаях волнует арендаторов и их собственников, — можем ли мы сохранить аренду (не потерять землю), кто вернет нам арендную плату и чем это нам грозит?

Арендную плату брал, но договор не подписывал!

Решая указанные споры, суды, как правило, исходят из того, что, согласно требованиям части третьей статьи 203 Гражданского кодекса Украины, волеизъявление участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле. По смыслу части первой статьи 638 ГК Украины договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям. Сделка считается заключенной в письменной форме, если она подписана ее сторонами (часть вторая статьи 207 ГК Украины). Содержание сделки не может противоречить Гражданскому кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным принципам общества (часть первая статьи 203 ГК Украины).

Суды указывают, что волеизъявление является важным фактором, без которого невозможно совершение сделки, что согласуется со свободой договора. Свое волеизъявление на заключение договора участник сделки выражает в момент достижения согласия по всем существенным условиям, составления и скрепления подписью письменного документа, в котором фиксируются права и обязанности сторон. Подписи сторон является обязательным реквизитом договора, заключенного в письменной форме, который отражает волеизъявление сторон на заключение такого договора. Договорившись по всем существенным условиям договора аренды земли, стороны договора составляют и подписывают соответствующий письменный документ, придавая согласию установленную форму.

Если лицо не подписывало договор, то суды обычно приходят к выводу, что содержание договора противоречит законодательству (не было волеизъявления лица на заключение договора), а потому имеются правовые основания для признания договора недействительным (постановление Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 17.04.2013 гг. — признан недействительным договор аренды с КФХ «Слава Донбасса»; постановления Апелляционного суда Черкасской области от 21.11.2014 г. и от 18.12.2014 г. — признаны недействительными договоры аренды земельных участков с КФХ «Новая Украина»; постановление Апелляционного суда Житомирской области от 05.02.2014 г. — признан недействительным договор аренды земельного участка с ПСП им. Цурюпы; постановление Апелляционного суда Кировоградской области от 10.04.2013 г. — признан недействительным договор аренды земли с ПСП «Шевченко»; постановление Верховного Суда Украины от 22.04.2015 г. — признан недействительным договор аренды земельного участка с ООО «Агрофирма «Висла»).

Получение арендной платы не делает договор действительным!

Все попытки и доводы арендаторов о том, что земельные участки были переданы им физическими лицами в пользование и физические лица получали арендную плату за пользование арендаторами земельными участками, суды в большинстве случаев отвергают, как правило, со ссылкой на то, что указанные доводы не основываются на нормах законодательства, которые регулируют правоотношения аренды земли.

Однако иногда на практике встречаются и другие решения и выводы судов по этому поводу. Так, по делу о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного с ООО «Возрождение», апелляционный суд отказал в признании договора аренды недействительным. Суд указал на то, что ООО «Возрождение» с 2012 года открыто пользуется спорным земельным участком, уплачивая земельный налог и выплачивая арендную плату за пользование им, что в 2012, 2013, 2014 и 2015 гг. истец получал от ООО «Возрождение» арендную плату как в денежной, так и в натуральной форме, что подтверждается сведениями о выдаче платы за аренду пая, в которых в графе о получении платы имеются подписи истца. Учитывая это, коллегия судей пришла к выводу, что хотя спорный договор не содержит подписи истца, однако о наличии его волеизъявления на заключение договора свидетельствуют фактическая передача земельного участка ответчику и получение арендной платы с 2012 по 2015 год. Также суд указал на то, что истец не указал в иске, какие именно его права или интересы нарушены в связи с заключением договора с ответчиком (решение Апелляционного суда Киевской области от 22.06.2016 г.).

Доводы арендаторов о том, что получение арендной платы свидетельствует о последующем одобрении сделки, суды, как правило, тоже отклоняют (как такие, которые не имеют правового значения), со ссылкой на то, что к спорным правоотношениям не могут быть применены положения ч. 1 ст. 241 ГК Украины относительно последующего одобрения сделки, так как истцы в этих отношениях никого не уполномочивали на подписание (заключение) договоров аренды земли от их имени (постановление Апелляционного суда Кировоградской области от 14.09.2016 г. — признан недействительным договор аренды земельного участка с ФХ «Инсайт»).

Доводы арендаторов относительно пропуска истцами исковой давности со ссылкой на то, что течение исковой давности началось с момента получения истцами арендной платы, суды тоже отвергают, мотивируя свои решения тем, что течение исковой давности начинается не с момента получения лицом платы за пользование землей, а с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своего права, то есть о заключении договора от его имени (постановление Верховного Суда Украины от 22.04.2015 г. — признан недействительным договор аренды земельного участка с ООО «Агрофирма «Висла»).

Если арендодатель подписал договор, а потом передумал?

На практике имели место также случаи, когда лицо сначала заключило (подписало) договор, а потом передумало и просило регистратора не регистрировать договор аренды (сейчас — право аренды).

В таких случаях суды исходили из того, что если лицо заключило договор, а потом передумало — просило регистратора не регистрировать договор аренды, то это не свидетельствует об отсутствии волеизъявления лица на заключение договора и наличии оснований для признания договора недействительным.

При этом суды указывают на то, что регистрация договора является административным актом, то есть элементом внешним по отношению к договору. Просьба стороны договора не осуществлять регистрацию договора, волеизъявление на заключение которого она выказала в момент достижения согласия по всем существенным условиям, составления и скрепления подписью письменного документа, не является основанием для признания договора недействительным в порядке, определенном частью третьей статьи 203 и частью первой статьи 215 ГК Украины (постановление Верховного Суда Украины от 18.12.2013 г. — отказано в иске о признании недействительным договора аренды земли с КФХ «Павел»).

Как бы не остаться с носом и не оказаться за решеткой!

Что может угрожать арендатору, должностным или иным лицам или владельцам арендатора, если заключенные арендатором (с арендатором) договоры аренды земли поддельные?

Все зависит, конечно, от того, знали должностные или иные лица арендатора, собственники арендатора о том, что заключенные арендатором (с арендатором) договоры аренды земли поддельные (подписи физических лиц-арендодателей на договорах поддельные) или нет, причастны ли они к этому или нет.

Если должностные или иные лица арендатора, собственники арендатора не знали о том, что заключенные с арендатором договоры аренды земли поддельные, то в случае обращения владельцев земельных участков в суд с исками о признании договоров недействительными такие договоры, конечно, могут быть признаны судом недействительными, а арендаторы, соответственно, обязаны будут прекратить использование земельных участков (освободить земельные участки) и вернуть земельные участки их владельцам.

В случае признания договора недействительным фактический пользователь земельного участка не имеет оснований для дальнейшего использования земельного участка на условиях аренды и уплаты собственнику земельного участка денежных средств в виде арендной платы, так же как и собственник земельного участка не имеет оснований для получения от фактического пользователя его земельного участка платы в виде арендной платы.

Более того. В случае признания договора недействительным пользователь земельного участка должен вернуть владельцу земельный участок и возместить ему стоимость пользования его земельным участком — по ценам, существующим на момент возмещения, тогда как собственник земельного участка должен вернуть пользователю земельного участка денежные средства, полученные от последнего в качестве «арендной платы».

На практике же, конечно, никто никому ничего не возвращает и не возмещает; владелец земельного участка, разумеется, не возвращает арендатору денежные средства, полученные от него в качестве арендной платы, а арендатор (пользователь земельного участка) — не возмещает владельцу земельного участка стоимость пользования его земельным участком по ценам, существующим на момент возмещения. Происходит некое «зачисление по умолчанию». Хотя основания требовать у арендатора возмещения стоимости пользования земельным участком по ценам, существующим на момент возмещения, или разницы между стоимостью пользования и полученной «арендной платой» у владельца земельного участка, конечно, есть.

Если же должностные или иные лица арендатора, собственники арендатора знали о том, что заключенные арендатором (с арендатором) договоры аренды земли поддельные (подписи физических лиц-арендодателей на договорах поддельные), или причастны к этому, то ситуация, конечно, иметь совсем другой вид и характер.

Ведь, если органами досудебного расследования или судом будет установлено, что арендатор (должностные или иные лица арендатора) самостоятельно подделал (подделали) договор аренды земли (подпись арендодателя) или был осведомлен о подделке договора и, несмотря на это, использовал (использовали) его — например, подал государственному регистратору для регистрации права аренды, то арендатору (должностным или иным лицам, владельцам арендатора), конечно, может грозить уголовная ответственность.

Поскольку на практике имели место случаи, когда договоры аренды земли были подписаны «арендодателями», которые умерли задолго до даты заключения договоров, и другие странные ситуации, то должностным, другим лицам арендатора, собственникам арендатора, и, наконец, потенциальным покупателям нужно быть крайне осмотрительным, чтобы не попасть в ту или иную историю. Поэтому, для того чтобы не оказаться в неприятной ситуации, потенциальным покупателям, заинтересованным в приобретении корпоративных прав сельскохозяйственных предприятий, в которых договоры аренды земли заключены в письменной форме без нотариального удостоверения, нужно проверять не только договоры аренды земли, но и собственников земли!

Олег Качмар, советник ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»