ОБМЕН ПОЛЯМИ (ПАЯМИ): субаренда или возделывание земли?

Для того чтобы хоть как-то такие поля можно было обрабатывать и получать от этого экономическую выгоду, арендаторы часто договариваются между собой об обмене полями (участками, которые находятся у них в аренде в пределах одного поля, на земельные участки, которые в аренде у другого арендатора, на другом поле). При этом, обмениваясь паями, арендаторы обычно устно договариваются между собой о таком обмене и часто не сообщают собственникам земли (паев) про «обмен» — им же все равно, кто будет обрабатывать их поля и кто в конце лета привезет им тонну зерна либо выплатит арендную плату. Однако бывает и так, что некоторые арендаторы оформляют договоры субаренды. Другие — договариваются и оформляют договоры о совместной деятельности, о совместном возделывании земли и пр.

Чем грозит арендаторам «обмен полями»?

В последние годы владельцы паев все чаще становятся «заложниками» недобросовестных арендаторов, которые, пытаясь получить в аренду новые паи, «рассказывают» крестьянам (владельцам паев) о действиях их «недобросовестных» арендаторов, которые сдают землю в субаренду. При этом «добросовестные» арендаторы призывают владельцев паев разрывать договоры аренды земли с «недобросовестными» арендаторами и заключать с ними самими договоры аренды земли, обещая большую арендную плату.

Обрадовавшись обещаниям «добросовестного» арендатора платить щедрую арендную плату, отдельные владельцы «обменных паев» спешат расторгнуть договоры аренды земли с «недобросовестным» арендатором, который передал их земельный участок в субаренду другому арендатору, без их ведома и их согласия и поручают их «мессии» разорвать их договоры аренды земли с «недобросовестным» арендатором.

Таким образом, обмен паями может быть использован конкурентами как инструмент для лишения арендаторов паев (права аренды) с целью самостоятельного приобретения в дальнейшем права аренды на эти паи.

Является ли фактическая обработка арендованной земли другим лицом отношениями субаренды?

Как основание для расторжения договора аренды земли собственники земли (их представители), как правило, указывают нарушение арендатором договора аренды — передачу арендатором земельного участка в субаренду другому арендатору без согласия собственника земли. При этом собственники земли (их представители) отмечают: о нарушении арендатором условий договора аренды (передачу земельного участка в субаренду) свидетельствуют фактическое возделывание земли и выплата арендной платы другим лицом.

Но являются ли фактическое возделывание земли и выплата арендной платы другим лицом нарушением договора аренды земли и свидетельством того, что арендатор передал земельный участок в субаренду?

Решая споры о расторжении договоров аренды земли на основании нарушения арендатором условий договора аренды, а именно — передачи арендатором земельного участка в субаренду без согласия собственника земельного участка, суды прежде всего выясняют, имела ли место субаренда (был ли вообще заключен договор субаренды).

Поскольку до 2013 года договоры аренды и субаренды подлежали государственной регистрации и считались заключенными только с момента (после) их государственной регистрации, то суды, прежде всего, выясняли, оформлялся ли сторонами договор субаренды и имела ли место регистрация такого договора. Если договор субаренды был оформлен, но не зарегистрирован, то суды считали, что субаренды не было, поскольку договор не считался заключенным. Следовательно, в случае установления судами отсутствия зарегистрированного письменного договора субаренды суды указывали на беспочвенность предположений арендодателей о фактическом заключении договора субаренды и отказывали в удовлетворении исков.

При этом суды отмечали, что само по себе выполнение работ по обработке земли и доверенность одного юридического лица другому провести юридически значимые действия (в том числе уплатить денежные средства третьим лицам), заключение договоров о предоставлении услуг или выполнении работ по осуществлению указанных действий являются обычной хозяйственной деятельностью, которую предприниматель имеет право осуществлять по своему усмотрению.

Учитывая это, суды, как правило, отказывали арендодателям в расторжении договоров аренды земли, мотивируя это тем, что обычная хозяйственная деятельность не является нарушением условий договора аренды, а потому обращения арендодателей с исками о расторжении договоров на основании вероятной передачи арендатором земельного участка в субаренду без их согласия не подлежат удовлетворению.

Таким образом, судебная практика идет тем путем, что фактическая обработка арендованного земельного участка и/или выполнение каких-либо обязанностей по договору аренды другим лицом, при отсутствии зарегистрированного письменного договора субаренды (права субаренды), не являются отношениями субаренды.

А следовательно, отсутствие зарегистрированного договора субаренды (права субаренды) иногда (в случае обмена арендаторами полями без согласия арендодателей) может сохранить арендаторам аренду!

Субаренда или совместная обработка?

Вопрос, что лучше и какой вариант лучше выбрать — это решение арендатора.

Аренда земли в целом и земель сельскохозяйственного назначения в частности предусматривает владение и пользование арендатором земельным участком для осуществления предпринимательской деятельности. При этом арендатор земельного участка имеет право как самостоятельно хозяйствовать на арендованной им земле, так и передавать арендованный земельный участок в субаренду. Вместе с тем, поскольку предпринимательская деятельность осуществляется на основе самостоятельного формирования программы деятельности, привлечения материально-технических, финансовых и других видов ресурсов, то арендатор земельных участков имеет право самостоятельно выбирать методы и способы хозяйствования, как используя собственные материально-технические, человеческие и другие ресурсы, так и привлекая материально-технические и иные ресурсы других людей.

Если говорить об обмене полями через передачу земли в субаренду, то обмен арендаторами земельными участками (которые принадлежат им в связи с правом на пользование земельными участками) путем заключения между ними договоров субаренды соответствующих земельных участков является правомерным и, соответственно, не будет нарушением условий договора аренды, при условии, если земельный участок передается в субаренду с письменного или молчаливого согласия арендодателя (если арендодатель в течение одного месяца не пошлет письменного сообщения относительно своего согласия или возражения на передачу земельного участка в субаренду) или если право арендатора передать земельный участок в субаренду предусмотрено непосредственно самим договором аренды земельного участка.

Таким образом, передача арендованного земельного участка в субаренду производится с согласия арендодателя, выраженного письменно в момент заключения договора аренды либо путем направления арендатору письменного сообщения относительно своего согласия на передачу земельного участка в субаренду, или с молчаливого согласия арендодателя (ненаправления арендодателем в течение месяца возражений на передачу земельного участка в субаренду). При этом право субаренды должно быть зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

В будущем (если в Закон «Об аренде земли» будут внесены соответствующие изменения) арендаторы земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в пределах одного поля, возможно, смогут обмениваться принадлежащими им правами пользования земельными участками путем заключения между ними договоров субаренды соответствующих участков без согласия арендодателя.

Пока же арендаторам приходится довольствоваться тем, что есть: или получать согласие арендодателей на передачу арендованных земельных участков в субаренду, или привлекать к обработке земли материально-технические и пр. ресурсы других лиц (арендаторов).

Олег Качмар, адвокат, советник ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры» и Александра Бортман, юрист ЮФ «Василь Кисиль и Партнеры»