Сколько будут стоить сельхозземли в Украине

В последнее время активизировались дискуссии по поводу снятия моратория на куплю-продажу земель сельхозназначения. В связи с этим возникает вопрос: а за сколько можно будет покупать и продавать сельхозземли, кокой будет их ожидаемая стоимость? Могут ли простые украинцы хотя бы примерно оценить стоимость своих паев?

Сельскохозяйственные активы обычно оценивают с помощью одного из трех следующих методов:

а) метод сравнений или рыночных данных (каждый земельный участок оценивается, сравнивается с подобным и делаются соответствующие поправки цены, которые должны отражать различия в характеристиках земельных участков);

б) метод расходов на улучшение (анализируются компоненты соответствующего актива и оцениваются рыночные затраты на замещение его подобным активом с похожими свойствами и стоимостью);

в) метод капитализации дохода.

Первые два метода могут и будут применяться лишь при условии полноценного рынка сельхозземель. Остается только третий — метод капитализации дохода от использования земельных участков.

Для владельцев паев доходом является арендная плата. Рынок аренды у Украины достаточно успешно функционирует и развивается, и арендная плата является чуть ли не единственным мерилом экономических реалий прибыльности ведения агробизнеса и взаимоотношений между землевладельцами и землепользователями, которые имеют место на сегодняшний день.

Однако и на этом рынке есть свои перекосы, как, например, 7-летний минимальный срок аренды, монопсония или рыночная власть производителей, что существенно занижает стоимость аренды.

Формула капитализации дохода довольно простая — делим годовую арендную плату на ставку капитализации или проще: умножаем годовую арендную плату на определенный мультипликатор. Согласно приведенным ниже расчетам, сейчас мультипликатор равен около 20. То есть если владелец пая получает $100/га от аренды своего пая, то стоимость такого пая можно оценить в $2000/га.

Некоторая уточняющая информация относительно расчета ставки капитализации (или мультипликатора):

1. ставка капитализации является разницей между ставкой дисконтирования и ожидаемыми темпами роста дохода. Традиционно за ставку дисконтирования принимается безрисковый процентный (гарантированный) доход от ценных бумаг, и таким безрисковым доходом зачастую считается доход от государственных облигаций (составлял $6,04% в декабре 2016 г.);

2. рост дохода может происходить по разным причинам, но рост производительности в агробизнесе считается ключевым фактором. По результатам исследований, средний годовой уровень роста производительности в сельском хозяйстве Украины составлял 0,97%. Разница между ставкой дисконтирования и ожидаемым ростом дохода дает 5,07% ставки капитализации или мультипликатор 20.

Используя такой подход и реальные данные об арендной плате, которую платят сельхозпроизводители, можно получить такое распределение ожидаемых цен (см. рис. 1 и более подробно в статье). Как видим, чаще всего мы будем иметь цену в пределах $1000/га.

Конечно, в рыночной экономике сельскохозяйственные земли не имеют фиксированной стоимости, и она постоянно изменяется под влиянием большого количества факторов, доходность ведения агробизнеса — ключевой из них. Представленные выше расчеты дают возможность лишь прицениться довольно несложным способом, однако реальную стоимость все же определит только рынок. 

Олег Нивьевский, старший экономист проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» Киевской школы экономики, член Экспертного совета УКАБ