Продажа сельхозземель. Запуск рынка или игра в догонялки с землевладельцами и землепользователями

На самом деле это не так. Любой рынок — это система отношений между его участниками. Рынок сельскохозяйственной земли как система взаимодействия между игроками в Украине давно сформирован. Другое дело, что из-за дыр и пробелов в законодательстве и государственной деятельности (управленческой, правоохранительной, судебной) он функционирует не так, как того хотелось бы добросовестным землепользователям и землевладельцам. 

Собственно говоря, с юридической точки зрения купля-продажа — это один из правовых способов получить в пользование, владение и распоряжение конкретный земельный участок. Разрешение или запрет купли-продажи (в том числе дарения, мены  и прочих способов передачи права собственности) совсем не означают, что игроки не могут пользоваться другими правовыми «инструментами» для формирования своих земельных банков, что сейчас и происходит, например, благодаря аренде. Разрешив продавать землю, никто не отменит прав землепользователей на использование их земли даже с переходом собственности к другому лицу, а это значит, что на продажу будет предложено много земли, право использования которой уже принадлежит другим землепользователям, и как актив для агропроизводства такая земля будет не интересна.  

Что касается недавно озвученной инициативы подготовки представления в Конституционный суд Украины в отношении соответствия Конституции Украины положений о моратории на продажу сельскохозяйственной земли, то, действительно, согласно украинскому праву, если Конституционный суд признает нормы о запрете на продажу земли такими, что противоречат Конституции Украины, они прекратят свое действие и права на покупку и продажу сельскохозяйственной земли больше ничем не будут ограничены.

Оценивая юридическую обоснованность представления, как она обозначена инициатором, господином Мушаком, можно сказать, что доводы, действительно, достаточно сильны, но в то же время Конституционный суд Украины — это орган, который вправе достаточно широко трактовать Конституцию и законы Украины, что делает сложным прогноз перспективы отмены моратория по его решению.    

Но даже если мораторий и отменят, где гарантии того, что все бросятся скупать землю и спрос сформирует подходящую для продавцов цену? Общаясь с украинскими агрохолдингами, понимаешь, что покупать землю практически никто спешить не станет, поскольку такие инвестиции потребуют колоссальных финансовых затрат, а высвободить или привлечь под это ресурсы не так просто, как может показаться, при этом выгода от таких вложений тоже может быть меньше, чем прогнозируется. 

В завершение хочу сказать, что, конечно, разрешение на куплю-продажу сельскохозяйственной земли нужно, но нужно оно только в том случае, если отмена моратория станет элементом более широкого реформирования рынка земли в Украине, направленного на выработку нормальных правил его функционирования.

Дмитрий Александров, управляющий партнер ALEXANDROV&PARTNERS

Для справки: в ходе Зимнего зернового конгресса, который состоится 28 февраля, ведущие специалисты ALEXANDROV&PARTNERS проведут юридический практикум «Практические аспекты эффективного агробизнеса в новых реалиях подготовки к снятию моратория», где рассмотрят вопрос о снятии моратория на продажу земли, аспекты расширения земельного банка, реструктуризации холдингов, противодействия мошенничеству и др. В режиме открытой дискуссии участники смогут задать вопросы спикерам, получить консультации и эффективные решения. Детали по ссылке.