Кто не интересует рейдеров

Кроме неблагоприятных погодных условий в ТОП-3 проблем аграрных компаний попало такое неприятное явление, как рейдерство. Мы не первые и не последние пишем об этой проблеме, но почему-то никто не говорит о реальных возможностях удалить ваше предприятие из списка будущих жертв рейдерства.

Большинство аграриев, которых не коснулась рука рейдера скептически относятся к рекомендациям юристов о внедрении некоторых профилактических работ в структуре аграрной компании. Каждый планирует решать проблемы по мере их поступления, тем более перед посевной у каждого агрария достаточно своих проблем, кроме как следить за рейдерскими атаками в Украине. Но сегодня в аграрной сфере обстоятельства складываются таким образом, что если до начала посевной или до ее окончания у Вас не угнали пару десятков, а то и сотню гектаров земли, считайте, что Вы счастливчик. Как ни странно, к нам обращаются за помощью аграрные компании на этапе, когда они уже потеряли от 100 до 500 гектаров земли. И в таких ситуациях время играет не в пользу нашего клиента.

Учитывая наш опыт, сегодня посевная по-украински сопровождается наймом специализированных охранных структур для защиты полей, повреждением, иногда сжиганием новеньких Джон Диров, сломанными носами трактористов, равнодушием (сочувствием) правоохранительных органов, дополнительными расходами на юристов и другими не менее занимательными мероприятиями. На самом деле, возможно обойтись без всех этих «увеселительных» мероприятий и мы знаем как. К сожалению, панацеи от рейдерства пока еще не придумали, но хотелось бы поделиться нашим опытом, чтобы хоть чья-та посевная в следующем году закончилась без приключений.

Чтобы эффективно противодействовать рейдерам необходимо думать, как рейдер. Поэтому сегодня, я вам предлагаю обратить внимание, куда и главное зачем, в первую очередь смотрит рядовой рейдер, что надеюсь Вам никогда не пригодится. Проанализировав опыт наших клиентов, мы условно выделяем три наиболее распространенных варианта рейда аграрных предприятий.

Первый самый простой и от этого довольно привлекательный для рейдеров — «Угон урожая». Этот вариант напоминает сюжет фильма «Угнать за 60 секунд» с Николасом Кейджем, только вместо машин у Вас за ночь угонят пару сотен тон урожая. И в большинстве случаев, как и в случае с этим фильмом, happy end ожидает исключительно рейдера. Потом Ваш урожай продадут довольно дешево за наличку и на компенсацию можете не надеяться.

Второй вариант — «Корпоративный рейд». На сегодняшний день не особо актуален из-за усилий наших законодателей. Хотя в 2018 году уже была попытка захвата аграрного предприятия по этому сценарию, но, к счастью, безуспешно.

Третий вариант — «Земельный рейд». В последнее время самый распространенный метод рейдерского захвата и поэтому далее речь пойдет именно о нем.

Суть этого сценария заключается в захвате определенных земельных участков аграрного предприятия, на первый взгляд, на довольно законных основаниях. Как правило, рейдеры используют ошибки аграрного предприятия, допущенные при оформлении прав аренды земельных участков. Не удивляйтесь, если захваченные земли окажутся в середине одного из Ваших массивов. Наш законодатель еще не решил проблему такого вида рейдов, хотя и некоторые представители ВРУ заявляют об обратном. Существует лишь несколько законопроектов, но и те сейчас находятся на этапе внесения правок. Но к сожалению, в части усовершенствования законодательства в Украине особенно безжалостно действует третий Закон Ньютона, в соответствии с которым, сила любого действия равна силе противодействия. Так и рейдеры до принятия соответствующего закона уже придумали пару тройку схем, как его обойти.

Такое безобразие осуществляется под заказ заинтересованных лиц или ближайших конкурентов, при этом контингент довольно разношерстный. Рейдерские захваты такого типа сопровождает опытная группа людей, в первую очередь, юристы или землеустроители, которые начинают подготовку за несколько месяцев до посевной. Все начинается с посещения коридоров определенных государственных органов. В первую очередь протаптывают коридоры областных управлений (районных отделений) Госгеокадастра, государственных регистраторов (нотариусов) и заканчивают сельсоветами, на территории которых находятся желаемые земельные участки. Такие телодвижения осуществляются для сбора информации и налаживание нужных контактов. Ведь, как говорил Уинстон Черчилль: «Кто владеет информацией, тот владеет миром». В нашем случае, владелец информации завладеет парой сотней гектаров сельскохозяйственной земли, что тоже неплохо.

Уже на этом этапе рейдеры могут сами остановить весь процесс не найдя особых перспектив для захвата земельных участков. То есть, если они не найдут явных проблем в части оформления аренды земельных участков, которые можно эффективно использовать, возникнет вопрос о выборе другой жертвы рейдерского захвата. И ваше аграрное предприятие может спать спокойно. Преобладающее большинство аграрных компаний, в том числе наших клиентов, как оказалось, далеки от понимания существующих у них проблем, в том числе оформления земельного банка. Мы, в свою очередь, предлагаем, своего рода, панацею от таких проблем.

В данном случае, очень важно знать свои слабые стороны не только с оформлением прав на землю, но и в части отношений с пайщиками, системы корпоративных отношений внутри предприятия. Достигнуть упомянутых целей поможет проведение аудита деятельности аграрного предприятия, в первую очередь, в трёх направлениях:

— земельный аудит — для выявления проблем связанных с оформлением прав на землю, причины их возникновения и пути устранения таких проблем даже в боевых условиях;

— внутренний комплаенс — даст возможность узнать о квалификации сотрудников предприятия, о возможных связях сотрудников с рейдерами или о фактах разного рода злоупотребления полномочиями со стороны сотрудников. Кроме этого, результаты внутреннего комплаенса отобразят уровень эффективности службы безопасности предприятия, если такова имеется;

— социальный аудит — визуализирует настроение жителей населенного пункта — собственников земельных участков, где функционирует аграрное предприятие, их отношение к арендатору, возможные причины недовольства. Отдельно анализируем связи аграрного предприятия с местными властями. Иными словами, берётся во внимание осведомленность должностных лиц о работе предприятия, их позиция в части разрешения юридических вопросов с которыми обращаются представители аграрной компании и другие аспекты, которые рейдеры будут использовать в процессе.

В результате проведенных аудитов уже на этом этапе есть шансы предотвратить захват. Именно в этот момент очень часто удается узнать о предстоящем рейде, если Ваше предприятие работает достаточно давно и успело обзавестись доброжелателями в местных органах власти и состоит в хороших отношениях с пайщиками. И это не фарт, а результат правильной политика руководства местного аграрного предприятия. Дружественные отношения с местными органами власти и большинством пайщиков лишит рейдеров основного оружия: информации и поддержки со стороны. Безусловно, они найдут другие источники информации, но чем больше людей об этом узнает, тем быстрее Вы будете осведомлены о предстоящем.

После того, как протоптаны необходимые тропы в высокие и не очень государственные кабинеты, рейдеры начинают процесс оформления права пользования земельными участками, которые арендует жертва захвата. И здесь речь идет о земельных участках, право аренды которыми оформлено не совсем правильно. Такие ошибки стали известны рейдерам в результате сбора информации не только от должностных лиц, которые имеют соответствующий доступ, но и от бывших или текущих работников аграрного предприятия.

Как уже упоминалось, эту проблему на корню решает результат земельного аудита и желание руководства аграрного предприятия в кротчайшие строки до проведения посевной, устранить все обнаруженные проблемы в оформлении прав аренды на землю. В конце концов, после обработки рейдерами собранной информации, они поймут, что «зайти» в земельный банк жертвы более-менее законными методами не получиться. При этом, чтобы достигнуть какого-либо результата, им остается действовать исключительно вне закона. Решиться на такие действия рейдерам довольно сложно, так как это сулит внушительные дополнительные траты, например, на то чтобы нанять «специально обученных людей», мотивировать государственных регистраторов (нотариусов), правоохранительные органы и других должностных лиц принять нужную позицию.

И тут нам под руку попадают результаты нашего социального аудита, на основании которых аграрное предприятия еще до посевной установило доверительные отношения с местными властями, например, сделали компьютерный класс в сельской школе, доделали ремонт в отделе районной полиции, что дало возможность получить необходимые контакты. Социальный аудит имеет принципиальное значение для дальнейшей работы аграрного предприятия в районе. Ведь рейдеры начинают активные действия именно с непосредственной «обработки» отдельных пайщиков и должностных лиц на местном уровне.

То есть, социальный аудит нам покажет, куда следует двигаться аграрному предприятию, чтобы обзавестись нужными контактами для защиты своего предприятия от незаконных посягательств. Конечно, работа с населением и непосредственно с пайщиками не всегда дает надежный результат. К сожалению, наши люди довольно падкие на внимание, особенно со стороны людей, которые дают им деньги и могут решить некоторые их проблемы. Но все же, работа аграрного предприятия с населением даст определенный результат и повлияет на общее настроение в селе. Поверьте, если преобладающее большинство жителей поддерживают аграрное предприятие, опытные рейдеры не рискнут использовать силовые методы захвата земельных участков.

Часто рейдеры получают информацию от бывших или настоящих работников предприятия. Отдельное внимание следует обратить на бывших и настоящих директоров компании, юристов, землеустроителей и агрономов, которые непосредственно имеют доступ к информации относительно оформления прав на землю.

И теперь вспоминаем о внутреннем комплаенсе, как о третьем направлении аудита, результаты которого дают возможность в очередной раз отбить желания рейдить аграрное предприятие. Проведение внутреннего комплаенса, во-первых, показывает квалификацию сотрудников и дает понимание об ошибках, которые могли быть допущены при оформлении прав на землю, чтобы в дальнейшем их устранить. Как правило, сотрудники не особо откровенны с руководством относительно допущенных ими ошибок, которые в результате всплывают в процессе рейдерского захвата.

Во-вторых, отслеживается возможная связь сотрудников с прямыми конкурентами или соседними аграрными предприятиями, анализируются отношения с местными государственными регистраторами (нотариусами), которые, как правило являются удобными «прокладками» между рейдерами и желаемыми земельными участками.

В-третьих, результаты внутреннего комплаенса дают руководству аграрного предприятия реальные показатели эффективности службы безопасности, если таковая имеется. Если Вы еще не задумывались о создании на предприятии такой службы, советуем все-таки об этом поразмыслить. Идеальный сотрудник службы безопасности аграрного предприятия всегда имеет актуальную информацию об арендуемых земельных участках предприятия, знает о бывших и настоящих связях сотрудников, которые имеет доступ к важной информации, контролирует оборот оцифрованной информации между сотрудниками предприятия и третьими лицами. Также, не будет лишним, если такой сотрудник окажется отставным офицером СБУ или прокуратуры, который имеет контакты надежного охранного предприятия.

Для чего Вам это все?! Поймите, что вся суть таких рейдерских захватов заключается, в поиске слабых мест аграрного предприятия, которые дадут возможность отобрать права на земельные участки и создать благоприятную для себя позицию среди пайщиков и представителей местной власти на определенной территории.

В свою очередь, проведение аудита в обозначенных направлениях и незамедлительная обработка полученных результатов устранит слабые места аграрного предприятия. Как правило, опытные рейдеры готовятся к открытым активным действиям за 3-6 месяцев до начала посевной. Не найдя нужной информации о возможных путях захвата участков, оставляют рейдеров без вариантов в достижении своих результатов. Отсутствие перспектив однозначно устранить желание рейдеров захватывать земельные участки, которые обрабатываются именно Вашим предприятием.

 Антон Ливак, помощник адвоката IMG Partners