Как обойти мораторий: 5 самых распространенных схем

Ниже приведены 5 самых распространенных сделок, которые используют для обхода моратория и наращивания земельного банка.

1. Эмфитевзис

Эмфитевзис, как и аренда, — это право пользования земельным участком, но он имеет свои особенности. В частности, по этому договору отсутствуют ограничения по сроку действия, в отличие от аренды, период которой не может превышать 50 лет. Также нет требований относительно формы, размера и сроков платы за пользование, что позволяет выплатить собственнику земли сразу полную сумму за весь период пользования. Гибкость этого соглашения привела к его широкому использованию как инструмента фактической покупки земли. Уже не являются редкостью договоры эмфитевзиса, заключенные на 100, 200 или 500 лет, с единовременной выплатой собственнику платы за пользование землей.

2. Договор мены

Еще одним широко распространенным путем обхода моратория является заключение договора мены земельных участков. По этой схеме, например, 4 га пая под Полтавой обмениваются на участок в несколько соток в Донецкой области. В результате покупатель приобретает в собственность пай, а продавец получает не нужный ему кусочек земли и наличные без какого-либо декларирования доходов и соответственно уплаты налогов.

Государство, со своей стороны, никоим образом не реагирует на такое состояние дел. Регистраторы и нотариусы продолжают вносить в реестр явно фальшивые договоры мены земельных участков. Прокуратура также не вмешивается в такие сделки, поскольку не усматривает в них нарушения интересов государства.

3. Безвозмездная приватизация

Как известно, каждый гражданин имеет право однократно бесплатно получить в собственность от государства земельный участок до 2 га площади, который предназначен для ведения личного крестьянского хозяйства. Такая земля не подпадает под действие моратория. Чтобы пополнить свой земельный банк, предприятие собирает заявления граждан (особенно это актуально для участников АТО и их семей) и принимает на себя хлопоты по выделению этих земель в натуре от имени заявителей. Далее предприятие взаимодействует с должностными лицами и «заботится», чтобы эти земли были выделены. Фактически, люди продали свое право на землю и выступили посредником между государством и предприятием. Государство теряет колоссальные средства, отдавая безвозмездно землю человеку, который, вполне возможно, проживает в городе и никогда ее не будет обрабатывать, а с.-г. производитель выкупает эту землю по цене в разы ниже рыночной.

4. Договор аренды на 50 лет

Заключение долгосрочной аренды — еще один способ обеспечить себе относительно устойчивое землепользование. Нередкими являются случаи заключения договоров аренды на 50 лет на частные земли, а для государственных земель это стало просто мейнстримом. Сегодня заключить договор аренды сельскохозяйственных земель без аукциона уже невозможно, тем более на условиях 50-летней аренды и 1% от НДО арендной платы, но с ранее заключенными на таких условиях договорами также ничего не делают. По расчетам Кабинета министров Украины, представленным в «Стратегии совершенствования механизма управления в сфере использования и охраны земель сельскохозяйственного назначения государственной собственности и распоряжения ими» от 7 июня 2017 года, из-за заниженного размера арендной платы бюджеты ежегодно теряют свыше 1 млрд гривень.

5. Залог земельного участка

Также получить подмораторный земельный участок в собственность можно с помощью фиктивного долга. Для этой схемы используется создание задолженности у владельца пая перед покупателем под залог земельного участка, что подтверждается распиской. Через несколько месяцев, когда долг просрочен, «кредитору» остается обратиться в суд с иском о взыскании на предмет залога. В итоге судья выносит решение о передаче в собственность кредитора земельного участка в счет погашения задолженности. На основе этого решения в дальнейшем регистратор или нотариус меняет собственника земельного участка в Реестре прав.

В дальнейшем количество серых схем и случаев рейдерства будет только увеличиваться, ведь существует достаточно желающих продать и купить землю. Для того чтобы теневой рынок земель с.-г. назначения сократился или исчез, административных вмешательств недостаточно. Необходимо ввести полноценный рынок земли, тогда и схемы, и сделки станут более прозрачными и чистыми.

Роман Граб, эксперт по земельным вопросам ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса»