Арендная плата за землю: Как избежать двойной индексации?

Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, устанавливаются согласно Налоговому кодексу Украины).

То есть при заключении договора аренды можно прописать условие, о том, что арендная плата индексируется, или не индексируется.

В Законе Украины «Об оценке земель» указано, что нормативная денежная оценка земельных участков используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мене, наследовании (кроме случаев наследования наследниками первой и второй очереди по закону (как случаев наследования ними по закону, так и случаев наследования ими по завещанию) и по праву представления, а также случаев наследования собственности, стоимость которой облагается по нулевой ставке) и дарении земельных участков согласно закону, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, стоимости земельных участков площадью более 50 га для размещения открытых спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений, а также при разработке показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

В договоре аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения обязательно указывается размер нормативной денежной оценки на дату заключения договора. Ведь от размера нормативно-денежной оценки зависит собственно размер арендной платы.

Исчисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом ее индексации. Например, в разделе договора аренды «Арендная плата» указывается так: «Расчет размера арендной платы за землю осуществляется без учета индексов инфляции».

Так как договор аренды земли заключается на длительный срок, например 15 или 20 лет, то закономерно происходят и изменения цен, в том числе и стоимость объектов недвижимости. Очевидно, что первично указанный размер арендной платы не отвечает за покупательную способность той, которая существовала на момент подписания договора.

Именно поэтому действующим законодательством Украины предусмотрена индексация, как обязательное условие договора аренды земельного участка.

Фактически это условие означает двойную индексацию. Потому что сначала индексируется нормативная денежная оценка, от которой собственно рассчитывается размер арендной платы, а потом еще должна индексироваться и определенная сумма арендной платы. Однако такую ??ситуацию арендаторы, то есть землепользователи земельных участков не спешат исправлять, ведь волнуются о поддержке уже налаженных хороших отношений с владельцами земельных наделов. Арендаторы систематически недоплачивают арендную плату за земельные участки их владельцам, что является грубым нарушением условий договора аренды и в будущем может стать основанием расторжения таких договоров и судебными процессами.

В соответствии с пунктом 9 подразделения 6 «Переходных положений» НКУ, индекс потребительских цен за 2017–2023 годы, используется для определения коэффициента индексации нормативной денежной оценки сельскохозяйственных угодий, земель населенных пунктов и других земель несельскохозяйственного назначения, применяется со значением 100%.

Поэтому, при неправильном расчете размера арендной платы арендатор систематически недоплачивает государству налоги, что может негативно отразиться на имущественном и репутационном состоянии арендатора земельных участков.

Следовательно, для решения данной ситуации можно внести изменения в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения (если такое условие прописано в договоре аренды) или выложить его в новой редакции, где указать, например, что: «Индексация нормативной денежной оценки земельного участка происходит без учета летнего индекса потребительских цен на товары и услуги за год, предшествующий году, за который производится выплата арендной платы».

Также дополнительно обратите внимание, что с 1 января 2019 вступил в силу Порядок проведения общенациональной (всеукраинской) нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, утвержденной Постановлением Кабинета министров Украины от 07.02.2018 г. №105.

Наталья Лещенко, эксперт Адвокатского бюро «Сергей Пагер»