logo

Бизнес спрашивает

Бизнес спрашивает: Какой «земельный сценарий» ждать Украине после 1 января? Источник фото: AgroPortal.ua

Бизнес спрашивает: Какой «земельный сценарий» ждать Украине после 1 января?

Бизнес спрашивает 06 октября 2016. 07:01 1773

Менее чем через три месяца истекает срок действия очередного моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Но до сих пор ни правительство, ни парламент не прописали четких и понятных правил игры на этом рынке, в том числе для агропроизводителей.

Когда вопрос будет решен, какими видят эти правила в Аграрном комитете ВРУ, а также где искать средства для развития среднему и малому фермеру — об этом генеральный директор Ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса» Тарас Высоцкий (Т.В.) спрашивал председателя подкомитета по вопросам земельных отношений Аграрного комитета ВРУ Олега Кулинича (А.К.).

Т.В.: Среди наиболее дискуссионных вопросов земельных отношений незавершенная земельная реформа, пожалуй, является самым острым. Насколько это критический фактор с точки зрения прогресса и развития нашего агросектора в целом: валовой продукции, прибыльности, эффективности?

О.К.: Как человек, который в свое время непосредственно занимался аграрным бизнесом, я считаю, что это действительно мешает нормальному развитию. Что такое развитие аграрного бизнеса? Это, на мой взгляд, прежде всего, технология. Чтобы получить больше валовой продукции, чтобы была большая доходность предприятий, нужно применять передовые технологии: качественные средства защиты растений, технику, оборудование и т. д. А все это требует существенного финансирования. Его, как правило, не хватает, особенно у средних и мелких агропроизводителей. У нас получается замкнутый круг: будет кредитование — будет финансирование — будет развитие.

У крупных компаний есть финансовые возможности для развития — доступ на IPO, а у средних компаний такого доступа на международные финансовые площадки нет. Украинские банки, как известно, почти не кредитуют средних и малых агропроизводителей, потому что те не имеют ликвидного залога. У агропроизводителей им может быть только земля. И это проблема. Если бы с сельскохозяйственной землей вопрос был решенным и понятным, то, возможно, банки бы активнее кредитовали аграриев. Под простую аренду никто кредитовать не будет. Если бы мы хотя бы имели конкретную дату снятия моратория на продажу сельскохозяйственной земли, то, пожалуй, работать было бы гораздо проще.

Впрочем, есть и другие механизмы кредитования под залог земли, например, институт эмфитевзиса. Если нам удастся провести законопроект № 4010 через парламент, то это был бы хороший инструмент, который давал бы возможность привлекать большие финансовые активы.

Здесь нужно рассматривать два вопроса в комплексе: и завершение земельной реформы, и поддержку агропроизводителей. А у нас и земельная реформа не завершена, и поддержки нет. Если мы эти вопросы не решим, то в ближайшее время почувствуем спад в целом агросекторе. Крупные компании выдержат, а средние — не факт. Кто-то пойдет в тень, а кто-то просто не выживет. В результате мы недополучим средства в бюджет.

Т.В.: И сейчас есть негативные сигналы, даже с точки зрения изменения системы спецрежима НДС некоторые агропроизводители уже ушли в тень.

О.К.: Спецрежим давал ориентировочно 1200-1300 грн/га. Если у фермера, например, в обработке есть 5000 га, то он аккумулировал на спецсчетах более 6 млн грн, которые шли на развитие производства. Государство сейчас должно предложить альтернативу, например, меньшие ставки по кредитам. Так, в 2004-2005 гг. около 14% по кредиту компенсировало государство. То есть, беря кредит под 18%, фермер фактически платил 4%. Именно тогда большинство компаний смогли обновить технический парк, которого до 2003 года в Украине практически не было. Поэтому, если была бы такая поддержка, то можно было бы спокойно частично отменить спецрежим, оставляя его только для тех отраслей, которые в этом нуждаются: животноводства, садоводства, молочного сектора. Конечно, мы все хотели бы, чтобы был и спецрежим, и возврат НДС при экспорте, но здесь нужно учитывать возможности бюджета и все сбалансировать.

Т.В.: Сегодня существуют проблемы теневой обработки земель. Каковы ваши законодательные инициативы по этому вопросу? Здесь есть два блока вопросов: госпредприятия, которые платят минимальный налог на землю и сдают ее в обработку без оформления аренды; и частные земли, которые официально не оформляются. Это возможно побороть принятием законов или нужно и другие механизмы включать?

О.К.: Частично мы урегулировали эти вопросы в законе об отмершем наследстве, который недавно был принят. По разным оценкам, 1,5-2 млн га земель использовались неофициально, то есть в бюджет ничего не поступало. Процесс перехода земли собственника, который умер, не оставив наследников, в коммунальную собственность был затруднен. Принятым законом мы его усовершенствовали, в частности, убрали такие нелепые моменты, как, например: если владелец киевлянин, а земля его находилась в Полтаве, то она переходила в коммунальную собственность Киева. Мы этот вопрос урегулировали: земля теперь отойдет той общине, на территории которой она расположена.

Если мы говорим о государственных предприятиях, таких как УААН, «Коневодство Украины», вокруг которых сегодня такой резонанс, то там много земель обрабатывается на основании сомнительных договоров о совместной деятельности. Кстати, я инициировал слушания о деятельности ГП «Коневодство Украины». Еще в июне мы заслушали господина Птушко, которого недавно арестовали. Он тогда декларировал, что предприятия «Коневодство Украины» имеют 44 тыс. га земли. Хотя реально для нужд того количества поголовья, которое там есть, необходимо 3-5 тыс. га, это выводы специалистов. То есть на 40 тыс. гектар зарабатывают все, кроме государственного и сельского бюджетов. Здесь надо решать вопрос кардинально и быстро, проводить приватизацию госпредприятий, которая должна быть понятной. Почему же процесс приватизации не идет в парламенте? Потому что большинство депутатов не понимают, как он будет происходить: это будет приватизация, которая пойдет по пути распаевывания или по пути корпоратизации. К сожалению, у Кабмина нет стратегии в этом направлении.

Т.В.: Депутаты в состоянии принять соответствующее решение?

О.К.: Депутаты в состоянии определить перечень объектов, которые пойдут на приватизацию, а КМУ и Минагропрод должны растолковать механизм приватизации. Я считаю, что обязательно нужно распаевать землю госпредприятий среди людей, которые там работают. Иначе будут бунты, потому что пай в сельской местности сегодня — это иногда единственный способ выжить. Тем более что сейчас арендная плата постепенно повышается, и если разделить годовую аренду по месяцам, то порой получается сумма наравне с минимальной пенсией или больше. Есть такие прецеденты, что в следующем году, например, в Полтавской области, крупные и средние компании будут платить 10% от нормативной денежной оценки земли. Если считать большие паи, то это около 20 тыс. грн в год, а в месяц выходит около 1700 грн — зарплата сельского учителя.

Второе, что нужно учесть в процессе приватизации ГП, — чтобы имущество не пропало. Его нужно целостным комплексом вывести через Фонд госимущества, чтобы не разворовали. Чтобы не случилось, как в 90-е годы, когда распаевывалась земля, а имущественных комплексов не осталось. Люди и паи, и имущественные сертификаты получили, но имущество разворовали. Сегодня есть большие имущественные комплексы на госпредприятиях, которые работают и должны работать дальше. Если говорить о коневодство, то, например, у меня в округе есть село Дубровка, где находится большой имущественный комплекс. Кроме того, там есть конноспортивная школа, работают местные жители. Возможно, с точки зрения привлекательности для инвестора это неинтересно, но очень важно сохранить и социальную составляющую при приватизации.

Т.В.: Почему правительство до сих пор не прояснило этот вопрос? В чем сегодня недостаток коммуникаций с правительством?

О.К.: Просто нужно, чтобы правительство четко выписало на уровне подзаконного акта механизмы приватизации госпредприятий. О приватизации ГП все говорят: и президент, и премьер-министр, а понятного пути этой приватизации никто не предложил. Забегая вперед, хочу сказать, что мы, группа народных депутатов, планируем подготовить законопроект на эту тему. Я как председатель земельного подкомитета вижу, что здесь есть пробел. Если такой документ будет и на уровне правительства, то можем объединить наши усилия.

Т.В.: Я так понимаю, что из-за коммуникационных проблем затянулось и принятие в сессионном зале парламента законопроекта № 4355 во втором чтении, ведь еще весной все политические силы говорили, что это первоочередной законопроект в повестке дня. В чем причина?

О.К.: Я еще в прошлом созыве был инициатором законопроекта, который передавал земли за пределами населенных пунктов в коммунальную собственность. Но он не дошел даже до сессионного зала, ведь это было никому не выгодно. Сейчас даже вопрос пастбища или кладбища сельскому голове нужно решать в области или через Геокадастр.

И ставки взяток всем известны — $200-400 за гектар за продление срока действия договоров аренды в зависимости от области, от привлекательности земли и т. д. Как правило, чем больше ты дал взятку, тем на более долгий срок договор аренды ты заключил (например, на 35 лет) и с меньшей ставкой арендной платы. Если в среднем по паям в определенном регионе плата составляет 7% от нормативной денежной оценки, то за взятку — 3%. В результате бюджет недополучает средства, сельские советы не влияют на решение, а зарабатывают на этом чиновники. Я видел эту проблему, в первую очередь у себя в округе.

В этом созыве мы зарегистрировали резонансный законопроект № 1159. Сначала ощущали сопротивление Антикоррупционного комитета ВРУ. Они говорили: если мы отдадим землю на места, то депутаты сельских советов сегодня раздадут ее «своим» людям. Другая проблема — идея законопроекта № 1159 шла вразрез с планами руководства по объединению общин. Тогдашний спикер ВРУ Владимир Гройсман, который является одним из идеологов децентрализации, понимал, если мы отдадим на места землю — основной стимул объединения общин, общины могут вообще отказаться объединяться. Поэтому, наверное, законопроект № 1159 и не доходил в сессионный зал.

 

Понимая ситуацию, группа народных депутатов, которая, в хорошем смысле, лоббировала этот законопроект, приняла решение выписать его так, чтобы и идея объединения общин продвигалась, и землю передать на места. Тогда появился законопроект № 3510, в котором землю передавали только объединенным общинам, а мы — члены Аграрного комитета — зарегистрировали альтернативный законопроект. Затем мы пришли к компромиссу, объединились и сделали совместный законопроект № 4355.

Перед тем мы приняли законопроект № 2279 о земельных аукционах, который, кстати, появился как предохранитель для той коррупции на местах, о которой говорили в Антикоррупционном комитете. Критика проекта № 2279 в основном заключалась в том, что реальный маленький фермер не дойдет до аукциона. Но это он раньше до него не доходил, потому что крупные предприятия выходили на аукцион через подставных лиц. Теперь это все происходит прозрачно, есть прецеденты, когда арендная плата составляет 12% от нормативной денежной оценки. Парадокс, но именно мелкий фермер в селе может давать большую арендную ставку, чем холдинг. Потому что холдинг имеет земли в разных районах или областях и не может в одном месте дать высокую арендную ставку, а в другом оставить ее на том же уровне, потому что сразу у арендодателя возникнет вопрос.

Вернемся к проекту № 4355, которым мы предлагаем государственные земли за пределами населенных пунктов отдать в коммунальную собственность тем общинам, которые объединились, а тем, которые не объединились, — в распоряжение. Мы проголосовали его в первом чтении перед летними каникулами. Ко второму чтению появилось аж 700 поправок, пошла политизация процесса, популизм. Мы прошли каждую поправку и все сбалансировали, но сегодня снова появилась критика от некоторых депутатов, в том числе и из нашего комитета. Ключевые дискуссионные вопросы по законопроекту — распорядители земли и контроль. И если какую-то поправку не примут в сессионном зале, то закон получится несбалансированным.

Т.В.: Я так понимаю, что в процессе доработки начали озвучиваться интересы из различных сфер?

О.К.: Сложно утолить все аппетиты: Геокадастр, Минэкологии, Минрегиона... Очень трудно было в первом чтении выписать все правильно. Ко второму чтению было еще три уточняющих заседания подкомитета. То есть каждая строка законопроекта, каждая правка были четко оговорена.

Т.В.: Сейчас он уже готов к вынесению в сессионный зал?

О.К.: Да, но, думаю, в зале он будет проходить очень сложно.

Т.В.: Учитывая двухлетний процесс работы над законодательной инициативой, которая начиналась с проекта № 1159, а дошла до большого законопроекта почти с 700-ю поправками, не рассматриваете ли вы четвертый вариант — возвращение к одной странице законопроекта, где будет четко написано, что земли за пределами населенных пунктов передаются в коммунальную собственность объединенным общинам и в распоряжение — необъединенным?

О.К.: Это невозможно, потому что существует соответствующая процедура прохождения законопроекта. Кстати, в проекте № 4355 мы учли решение вопроса коллективной собственности, возникшего уже после второго чтения: это полевые дороги, лесополосы, у которых нет хозяина. Потому что это все крадется, рубится — контроля нет.

Т.В.: То есть вы других вариантов не рассматриваете. Только второе чтение в зале и борьба?

О.К.: Худший вариант — это повторное второе чтение. Но, по моему мнению, чтобы законопроект проголосовали, нужны политическая воля, четкий сигнал, возможно, месседж от премьер-министра. Иначе, если это затягивать, то свободной земли совсем не останется. Об этом мне говорят в моем округе сельские головы.

Т.В.: Но договоры аренды земли, розданной еще Госкомземом, тоже когда-то закончатся.

О.К.: В том-то сегодня и проблема нехватки земли — она роздана. В этом плане очень важен законопроект № 3866, в котором мы предлагаем 15% государственных земель передать в коммунальную собственность при приватизации предприятий, создав резервный фонд.

Т.В.: Насколько эффективно может заработать после принятия законопроект № 4355? Нужны ему еще подзаконные акты?

О.К.: Подзаконных актов не требуется. Думаю, что общины будут заинтересованы его выполнять, поскольку в местный бюджет пойдут дополнительные средства. Единственное, что должны сделать объединенные общины, — документацию по определению внешних границ территории населенного пункта. Мы в этом вопросе консультировались с Геокадастром и договорились, что сделаем пилотный проект. Это будет стоить на уровне 100-120 тыс. грн — подъемные средства для объединенной общины. А в необъединенных общин пределы в основном все уже определены.

Т.В.: Еще один большой блок вопросов: мораторий на продажу сельскохозяйственной земли, свободный рынок, эмфитевзис, залог прав аренды. Мы все слышали о позиции Министерства аграрной политики и продовольствия, которое поддерживает инициативу по расширению прав аренды. Аграрный комитет ВРУ поддерживает эмфитевзис. Даже в Минагропроде мнения разделились: министр Тарас Кутовой предпочитает расширение права аренды, а его первый заместитель Максим Мартынюк — за свободный рынок земли. Есть идеи продлить мораторий еще на 5-10 лет, а есть идеи — сделать рынок земли поскорее. То есть сегодня существует несколько основных сценариев развития земельного вопроса, которые активно обсуждаются. Какая позиция пройдет, по вашему мнению?

О.К.: Во-первых, нельзя вечно продлевать мораторий — это дорога в никуда. А сколько людей не успело воспользоваться своим конституционным правом — распорядиться своим паем, своей собственностью? После выездного заседания Аграрного комитета в Батурине мы решили, что нужно прописать четкие сроки снятия моратория. На мой взгляд, 5-6 лет — это очень долго. Возможно, это надо сделать в рамках нашей каденции, до 2019 года. Поскорее нужно вносить закон об обороте земель и работать над ним. Идеально было бы и новый Земельный кодекс за это время выписать. Об этом много говорят, но за реальную работу еще никто не брался.

Я не причисляю себя к какому-то из «лагерей» — сторонников или противников моратория. Сейчас продление моратория — это все, что остается, но, так или иначе, введение земельного рынка — лишь вопрос времени. Обидно только, что в этом вопросе столько популизма. Общественное мнение у нас в селе формируется за счет сельского головы, руководителя предприятия, большинство из которых боится, что у них не будет средств для того, чтобы купить эту землю, что это сделает какой-то крупный холдинг или иностранный инвестор. Поэтому и настроения соответствующие. Вследствие этого нужно в ближайшие 2-3 года четко прописать механизм поддержки среднего и мелкого фермера. Если бы государственная поддержка агропроизводителей была системной и сбалансированной, а главное — был прозрачный доступ к финансам, то спекуляции бы быстро прекратились. Этим категориям производителей нужно обеспечить равные условия, чтобы они могли быть игроками на этом рынке.

Т.В.: Если на первом этапе введения рынка земли сделать ограничение в 200 га, я не верю, что фермеры не найдут $200 тыс., чтобы эту землю купить.

О.К.: Думаю, у многих есть такие средства. Просто в этом вопросе больше политики. А у владельцев паев совсем другое мнение. Большинство людей хотели бы продать землю, это факт, потому что они в основном живут за чертой бедности. Даже если они сдают землю в аренду, то просят у арендатора заплатить им за два-три года вперед, потому что нужно как-то решать собственные проблемы. Другой вопрос, что нужно сделать так, чтобы при снятии моратория земля не стоила так дешево, как, например, в России, — $600 за гектар.

Именно эмфитевзис (законопроект № 4010), по мнению большинства членов Аграрного комитета, — это тот инструмент, который сегодня является хорошей альтернативой введению рынка земли в период, когда ситуация будет оставаться непонятной. Во-первых, человек сможет получить сразу все средства за 30 или 50 лет эмфитевзиса, а это 300-400 тыс. грн, и при этом оставаться собственником земли. Можно прописать максимальный срок заключения договора эмфитевзиса и 35 лет, но бизнесу, банкам нужна стабильность на длительный период. Мы проводили консультации с банками — они готовы брать под залог такую землю. Поэтому такой механизм способствовал бы тому, чтобы средства заходили в аграрный сектор. Думаю, что когда в селе кто-то такие договоры начнет заключать, то это будет стимулировать и повышение ставок арендной платы за землю. Другое дело — новации о праве аренды, которые отстаивает Минагропрод. Никто из владельцев не даст разрешения, чтобы право аренды продавалось или передавалось. Человек получает арендную плату раз в год, и он не может быть уверен, что будет через 2-3 года. Например, существенным фактором является инфляция.

Вторая важная вещь — это консолидация земель. У нас никто еще не придумал рецепта против «шахматок». На одном поле может быть 2-3 арендатора, и хорошо, если они договорились между собой и разделили поле геометрически. Фактически они неправомерно обрабатывают землю, и вдруг какие-то судебные процессы — ты ничего не докажешь. Бывает и такое, что обрабатывает земельный участок один фермер, а урожай собирает другой. Идут целые войны, и у меня в округе много таких примеров. В этом случае законопроект № 4010 решает эту проблему: эмфитевт может законно передать права аренды другому арендатору.

Дискуссионным законопроект остается потому, что нет четкого разъяснения этого вопроса на местах. Возможно, нужно провести слушания о праве эмфитевзиса, чтобы все выпустили пар. Если тебя в селе знают как порядочного арендатора, то с тобой подпишут и эмфитевзис. А у фермера появится возможность получить кредит на развитие.

Т.В.: Очень много лет у нас была проблема регистрации договоров аренды. За эти 2-3 года было много изменено в законодательном плане. По крайней мере сегодня меньше об этом говорят. Но звучат и такие либеральные мысли, что регистрировать договора аренды вообще необязательно, только с согласия субъектов. Как вы считаете?

О.К.: Думаю, пока это делать обязательно. Потому что у нас есть элементы рейдерства, не решен вопрос «шахматок», есть много неясностей в земельных отношениях. Иначе ни в каком суде нельзя будет доказать, что именно этот земельный участок ты арендовал. Чтобы решить этот вопрос, мы приняли законопроект № 0944, которым частично сняли проблему, позволив регистрировать такие договоры всем нотариусам.

Т.В.: Мне понятна позиция по земельным вопросам. Единственное, что нужно, — скрестить пальцы за законопроект № 4355 и здравый смысл в парламенте и правительстве.

О.К.: Нужны политическая воля и мобилизация парламента, и все это будет проголосовано.

Т.В.: Возможно, стоит от нашей ассоциации сделать обращение к премьер-министру Владимиру Гройсману и председателю ВРУ Андрею Парубию о поддержке принятия законопроекта № 4355?

О.К.: Это была бы хорошая поддержка для нас. Я считаю, что в этом созыве у нас очень профессионально работает Аграрный комитет, и в нем очень мало политики. Поэтому нам под силу решать такие серьезные задачи. Возможно, действительно нужно больше коммуникаций с МинАПК. Стоит создавать больше совместных законопроектов, а не ломать инициативы друг друга, когда каждый отстаивает исключительно свою позицию.

 

Елена Дереженко, AgroPortal.ua

Новости

Показать все

Блоги