«Шахматка»: як вирішити одвічні проблеми та які наслідки для усіх?

«Шахматка» 

Часто, коли аграрне підприємство орендує земельні ділянки цілими масивами (полями), залишається частина земельних ділянок, які вже перебувають в оренді іншого орендаря, чи власники яких просто не бажають передавати їх в оренду. Оскільки обробка частини (не усього) поля є невигідною, то підприємство-орендар змушене пропонувати іншим орендарям здійснити обмін земельними ділянками (полями). Проте не всі погоджуються на такий обмін, а недобросовісні орендарі умисно отримують в оренду кілька земельних ділянок на полі, що перебуває в оренді аграрного підприємства, щоб завадити йому здійснювати обробіток та мати на нього важелі тиску. Крім того, навіть якщо такий обмін і здійснюється, то часто це відбувається без згоди власників земельних ділянок, що загрожує орендарям розірванням договорів оренди. 

Законопроектом пропонується надати особі чи підприємству, яким належить право користування істотною частиною земель у масиві (більше 75% земель масиву), переважне право на укладення договорів оренди інших земельних ділянок, розташованих у цьому масиві, у разі, коли їх невикористання створює перешкоди у раціональному використанні орендованих земель внаслідок черезсмужжя. Окрім того, пропонується надати орендарям земельних ділянок в межах одного масиву право обмінюватись орендованими ними земельними ділянками без отримання згоди на це власників землі за певних умов, як наприклад, відповідальність орендаря за виконання суборендарем своїх обов«язків перед орендодавцем, припинення одного з договорів оренди, суборенди, якщо припинено дію договору оренди, суборенди, укладеного взамін. 

Зміни, які пропонуються, дійсно направлені на те, щоб створити умови для раціонального використання земель у масиві, позбавлення недобросовісних орендарів, які орендують клаптики землі на полі, важелів впливу на агропідприємства, запобігання рейдерству. Водночас, наявність у власника чи орендаря в користуванні істотної частини земель у масиві переважного права на укладення договорів оренди інших земельних ділянок, розташованих у цьому масиві, може породити чималу кількість орендних спорів, пов«язаних з порушенням переважного права чи реалізацією орендарем свого права. 

Нерозподілені, невитребувані земельні ділянки (паї)

Частка нерозподілених, невитребуваних земельних ділянок (паїв) у складі сільськогосподарських земель залишається все ще доволі значною. Нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки (паї) не визнаються нерухомим майном, на яке може бути зареєстровано право власності чи інше речове право (право оренди), їх правовий статус невизначений, а пов«язані з ними питання регулюються всього лише однією статтею 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)». При цьому, стаття не визначає, ані що таке нерозподілена (невитребувана) земельна ділянка, ані до якого строку земельна ділянка може перебувати у такому «підвішеному статусі».

Місцеві ради і державні адміністрації передають невитребувані земельні ділянки (паї) в оренду, проте лише на невизначений строк (до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку). При цьому, закон не встановлює будь-який строк, протягом якого (до якого) власники невитребуваних земельних ділянок (паїв) все ще можуть «витребувати» належні їм земельні ділянки (паї).

Законопроектом пропонуються визначення, що таке нерозподілена земельна ділянка та що являє собою невитребуваний земельний пай. Так, під «нерозподіленою земельною ділянкою» пропонується розуміти земельну ділянку, яка відповідно до проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) увійшла до площі земель, що підлягають розподілу, але відповідно до протоколу про розподіл земельних ділянок не була виділена власнику земельної частки (паю), а під «невитребуваним паєм» — земельну частку (пай), на яку не отримано документа, що посвідчує право на неї, або земельну частку (пай), право на яку посвідчено відповідно до законодавства, але яка не виділена в натурі (на місцевості).

Окрім того, пропонується встановити строк, до закінчення якого власники невитребуваної земельної частки (паю) або їх спадкоємці можуть оформити право власності на земельну ділянку. Після закінчення цього строку вони вважатимуться такими, що відмовились від одержання земельної ділянки, а також всі невитребувані паї будуть сформовані у земельні ділянки за рішенням органів місцевого самоврядування та за їх заявами на підставі рішення суду передаватимуться у комунальну власність територіальної громади, шляхом визнання їх безхазяйним майном. Нерозподілені земельні ділянки повинні бути розподілені, після чого вони мають перейти або у приватну власність, або у власність територіальної громади.

Також пропонується передбачити право власника невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємця, який пропустив строк для оформлення права власності на земельну ділянку з поважної причини, звернутись до суду з позовом, у якому просити визначити йому додатковий строк, достатній для такого оформлення.

Пропозиція законодавця щодо встановлення в законодавстві певного (конкретного) строку, до закінчення якого власники невитребуваних паїв або їх спадкоємці можуть (зможуть) оформити право власності на земельну ділянку, може мати як позитивні, так і негативні наслідки. Адже встановлення строку спрямоване на те, щоб з часом настала певна «визначеність» і невитребувані земельні частки (паї) нарешті набули статусу «повноцінних» земельних ділянок. Водночас, є ризик того, що положення закону про встановлення строку для оформлення права власності на земельні ділянки може бути визнане неконституційним, як це було із положенням Перехідних положень Земельного кодексу щодо зобов'язання переоформити право постійного користування земельною ділянкою на право власності або право оренди до спливу певного терміну, яке Конституційний Суд України у 2005 році визнав неконституційним.

Колективна власність 

Відомо, що усі землі, які у свій час належали сільськогосподарським підприємствам на праві колективної власності, після розпаювання мали перейти у державну, комунальну чи приватну власність. Однак хоч й досі державні акти на право колективної власності на землю, яка (земля), враховуючи скасування такої форми власності, перебуває у невизначеному правовому статусі, залишаються чинними, право колективної власності на землю не можна зареєструвати у реєстрі прав на нерухоме майно. 

Законопроектом пропонується певне рішення, а саме: пропонується встановити, що сільськогосподарські угіддя, що залишилися у колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, які підлягали паюванню, проте так і не перейшли до державної, комунальної чи приватної власності, — підлягають паюванню. Якщо такі землі були розпайовані, але не були розподілені, вони підлягають розподілу між особами, яким вже були виділені земельні ділянки в розмірі земельної частки (паю). 

Землі, що не підлягали паюванню (деградовані, малопродуктивні, а також техногенно забруднені сільськогосподарські угіддя, що підлягають консервації; заболочені землі; землі, на яких розміщені розвідані родовища корисних копалин загальнодержавного значення, запаси яких затверджені у встановленому законодавством порядку; інші землі, які недоцільно використовувати для сільськогосподарських потреб), підлягатимуть безоплатній передачі до комунальної власності територіальної громади, на території якої вони розташовані. 

Крім того, пропонується встановити строк, протягом якого може бути здійснено розподіл земель, які залишились у колективній власності сільськогосподарського підприємства. Після спливу цього строку суб»єкти права колективної власності будуть вважатись такими, що відмовилися від права колективної власності на землю, а землі передаватимуться у комунальну власність в порядку визнання майна безхазяйним. Тут, так само, як це було із встановленням строку для переоформлення права постійного користування земельною ділянкою, є ризик визнання цього положення в майбутньому, якщо воно буде прийняте, неконституційним. 

*          *          *

Таким чином, прийнятий у першому читанні Законопроект № 6049-д покликаний вирішити ряд проблем, які існують з 90-х років. Якщо вказаний Законопроект буде прийнятий у другому читанні, то з часом мають зникнути не тільки в законодавстві, але й фактично, колективна власність на землю, невитребувані земельні частки (паї). Власники та орендарі більше 75% земель масиву матимуть переважне право на укладення договорів оренди інших земельних ділянок, розташованих у цьому масиві. Орендарі матимуть право обмінюватись орендованими ними земельними ділянками без отримання згоди на це власників землі. 

Олександра Бортман, юрист ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»