Чим можуть загрожувати орендарям договори оренди землі, укладені у простій письмовій формі?

На практиці ж далеко не усі орендодавці та орендарі бажають нотаріально посвідчувати договори оренди, які вони укладають, та, як правило, обмежуються укладенням договорів у так званій простій письмовій формі.

Чим це може загрожувати агрохолдингам, які придбають сільськогосподарські підприємства, у яких договори оренди землі укладені у простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення?  

Договір є, а оренди немає!

2013-2016 роки, окрім спорів про «подвійну оренду землі», «відзначились» також спорами про визнання недійсними договорів оренди землі у зв’язку з непідписанням орендодавцями договорів оренди землі. Суть спорів проста: власники паїв, землі звертаються в суд з позовами про визнання недійсними договорів оренди землі на тій підставі, що договори вони не підписували, повноважень на підписання договорів (від їхнього імені) нікому не давали, земельні ділянки в оренду не надавали. Орендарі (власники орендарів) у таких випадках, зазвичай, б’ють себе в груди, заявляють, що вони нічого не знають, адже орендодавці справно отримували від них оренду плату, та, як правило, розводять руками. Такими спорами часто «рясніли» суди, зокрема, у Хмельницькій, Житомирській, Вінницькій, Черкаській, Кіровоградській, Харківській та інших областях. Земля у цих областях України, мабуть, дійсно-таки найкраща. Зазвичай такі спори виникали тоді, коли у тій чи іншій області з’являвся новий орендар, який пропонував власникам землі більшу оренду плату, і виникало питання, як забрати землю з оренди в іншого орендаря. Але, звичайно, не тільки.

Основне питання, яке у таких випадках хвилює орендарів та їхніх власників, — чи можемо ми зберегти оренду (не втратити землю), хто поверне нам орендну плату і чим це нам загрожує?

Орендну плату — брав, але договір — не підписував!

Вирішуючи вказані спори, суди, як правило, виходять з того, що, згідно з вимогами частини третьої статті 203 Цивільного кодексу України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. За змістом частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов. Правочин вважається таким, що укладений в письмовій формі, якщо він підписаний його сторонами (частина друга статті 207 ЦК України). Зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (частина перша статті 203 ЦК України).

Суди вказують, що волевиявлення є важливим чинником, без якого неможливе вчинення правочину, що узгоджується з свободою договору. Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документу, в якому фіксуються права та обов’язки сторін. Підписи сторін є обов’язковим реквізитом договору, укладеного в письмовій формі, який відображає волевиявлення сторін на укладення такого договору. Дійшовши згоди щодо усіх істотних умов договору оренди землі, сторони договору складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми.

Якщо особа не підписувала договір, то суди зазвичай доходять висновку, що зміст договору суперечить законодавству (не було волевиявлення особи на укладення договору), а тому наявні правові підстави для визнання договору недійсним (ухвала Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17.04.2013 р. — визнано недійсним договір оренди з СФГ «Слава Донбасу»; ухвали Апеляційного суду Черкаської області від 21.11.2014 р. та від 18.12.2014 р. — визнано недійсними договори оренди земельних ділянок з СФГ «Нова Україна»; ухвала Апеляційного суду Житомирської області від 05.02.2014 р. — визнано недійсним договір оренди земельної ділянки з ПСП ім. Цурюпи; ухвала Апеляційного суду Кіровоградської області від 10.04.2013 р. — визнано недійсним договір оренди землі з ПСП «Шевченко»;  постанова Верховного Суду України від 22.04.2015 р. — визнано недійсним договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Агрофірма «Вісла»).

Отримання орендної плати не робить договір дійсним!

Усі намагання та доводи орендарів про те, що земельні ділянки були передані їм фізичними особами у користування і що фізичні особи отримували орендну плату за користування орендарями земельними ділянками, суди у переважній більшості випадків відхиляють, як правило, з посиланням на те, що вказані доводи не ґрунтуються на нормах законодавства, якими регулюються правовідносини оренди землі.

Проте іноді на практиці трапляються й інші рішення та висновки судів із цього приводу. Так, у справі про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ «Відродження», апеляційний суд відмовив у визнанні договору оренди недійсним. Суд вказав на те, що ТОВ «Відродження» з 2012 року відкрито користується спірною земельною ділянкою, сплачуючи земельний податок та виплачуючи орендну плату за користування нею, що 2012, 2013, 2014 та 2015 року позивач отримував від ТОВ «Відродження» орендну плату як в грошовій, так і в натуральній формі, що підтверджується відомостями про видачу плати за оренду паю, в яких у графі про отримання плати наявні підписи позивача. З огляду на це колегія суддів дійшла висновку, що хоча спірний договір не містить підпису позивача, однак про наявність його волевиявлення на укладення договору свідчать фактична передача земельної ділянки відповідачу та отримання орендної плати з 2012 по 2015 рік. Також суд вказав на те, що позивач не навів у позові, які саме його права чи інтереси порушені у зв'язку з укладенням договору з відповідачем (рішення Апеляційного суду Київської області від 22.06.2016 р.).

Доводи орендарів про те, що отримання орендної плати свідчить про наступне схвалення правочину, суди, як правило, теж відхиляють (як такі, що не мають правового значення), з посиланням на те, що до спірних правовідносин не можуть бути застосовані положення ч. 1 ст. 241 ЦК України щодо наступного схвалення правочину, так як позивачі у цих відносинах нікого не уповноважували на підписання (укладення) договорів оренди землі від їхнього імені (ухвала Апеляційного суду Кіровоградської області від 14.09.2016 р. — визнано недійсним договір оренди земельної ділянки з ФГ «Інсайт»).

Доводи орендарів щодо пропуску позивачами позовної давності з посиланням на те, що перебіг позовної давності почався з моменту отримання позивачами орендної плати, суди теж відхиляють, мотивуючи свої рішення тим, що перебіг позовної давності починається не з моменту отримання особою плати за користування землею, а з моменту, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення свого права, тобто про укладення договору від її імені (постанова Верховного суду України від 22.04.2015 р. — визнано недійсним договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Агрофірма «Вісла»).

Якщо орендодавець підписав договір, а потім передумав?

На практиці мали місце також випадки, коли особа спочатку уклала (підписала) договір, а потім передумала та просила реєстратора не реєструвати договір оренди (зараз — право оренди).

У таких випадках суди виходили з того, що якщо особа уклала договір, а потім передумала — просила реєстратора не реєструвати договір оренди, то це не свідчить про відсутність волевиявлення особи на укладення договору та наявність підстав для визнання договору недійсним.

При цьому суди вказують на те, що реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору. Прохання сторони договору не здійснювати реєстрацію договору, волевиявлення на укладення якого вона виявила в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документу, не є підставою для визнання договору недійсним у порядку, визначеному частиною третьою статті 203 та частиною першої статті 215 ЦК України (постанова Верховного суду України від 18.12.2013 р. — відмовлено у позові про визнання недійсним договору оренди землі з СФГ «Павел»).

Як би не залишитися з носом та не опинитись за ґратами!

Що може загрожувати орендарю, посадовим чи іншим особам чи власникам орендаря, якщо укладені орендарем (з орендарем) договори оренди землі підроблені?

Усе залежить, звичайно, від того, знали посадові чи інші особи орендаря, власники орендаря про те, що укладені орендарем (з орендарем) договори оренди землі підроблені (підписи фізичних осіб-орендодавців на договорах підроблені) чи ні, причетні вони до цього чи ні.

Якщо посадові чи інші особи орендаря, власники орендаря не знали про те, що укладені з орендарем договори оренди землі підроблені, то в разі звернення власників земельних ділянок до суду з позовами про визнання договорів недійсними такі договори, звісно, можуть бути визнані судом недійсними, а орендарі, відповідно, зобов’язані будуть припинити використання земельних ділянок (звільнити земельні ділянки) та повернути земельні ділянки їх власникам.

У разі визнання договору недійсним фактичний користувач земельної ділянки не має підстав для подальшого використання земельної ділянки на умовах оренди та сплати власнику земельної ділянки грошових коштів у вигляді орендної плати, так само як і власник земельної ділянки не має підстав для отримання від фактичного користувача його земельної ділянки плати у вигляді орендної плати. 

Більше того. У разі визнання договору недійсним користувач земельної ділянки повинен повернути власнику земельну ділянку та відшкодувати йому вартість користування його земельною ділянкою — за цінами, які існують на момент відшкодування, тоді як власник земельної ділянки повинен повернути користувачу земельної ділянки грошові кошти, отримані від останнього в якості «орендної плати».

На практиці ж, звісно, ніхто нікому нічого не повертає та не відшкодовує: власник земельної ділянки, зрозуміло, не повертає орендарю грошові кошти, отримані від нього в якості орендної плати, а орендар (користувач земельної ділянки) — не відшкодовує власнику земельної ділянки вартість користування його земельною ділянкою за цінами, які існують на момент відшкодування. Відбувається таке собі «зарахування за умовчуванням». Хоча підстави вимагати у орендаря відшкодування вартості користування земельною ділянкою за цінами, які існують на момент відшкодування, або різниці між вартістю користування й отриманою «орендною платою» у власника земельної ділянки, звичайно, є. 

Якщо ж посадові чи інші особи орендаря, власники орендаря знали про те, що укладені орендарем (з орендарем) договори оренди землі підроблені (підписи фізичних осіб-орендодавців на договорах підроблені), або причетні до цього, то ситуація, звичайно, мати зовсім інший вигляд і характер.

Адже, якщо органами досудового розслідування або судом буде встановлено, що орендар (посадові чи інші особи орендаря) самостійно підробив (підробили) договір оренди землі (підпис орендодавця) або був обізнаний про підроблення договору та, незважаючи на це, використав (використовував) його — наприклад, подав державному реєстратору для реєстрації права оренди, то орендарю (посадовим чи іншим особам, власникам орендаря), звичайно, може загрожувати кримінальна відповідальність.

Оскільки на практиці траплялись випадки, коли договори оренди землі були підписані «орендодавцями», які померли ще задовго до дати укладення договорів, та інші дивні ситуації, то посадовим, іншим особам орендаря, власникам орендаря, та й, зрештою, потенційним покупцям потрібно бути вкрай обачним, щоб не потрапити у ту чи іншу халепу. А тому, для того щоб не опинитись у неприємній ситуації, потенційним покупцям, зацікавленим у придбанні корпоративних прав сільськогосподарських підприємств, у яких договори оренди землі укладені у письмовій формі без нотаріального посвідчення, потрібно перевіряти не лише договори оренди землі, але й власників землі!

Олег Качмар, радник ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»