Поновлення договору оренди землі на підставі «мовчазної згоди» орендодавця

У спорах про поновлення договорів оренди землі існує чимало спірних питань, щодо яких суди не можуть один раз дійти правильного висновку і роками приймають протилежні рішення. Одним із таких питань є поновлення договорів оренди «за мовчазною згодою» орендодавця, у так званому «автоматичному» порядку. І от тепер, коли вже і законодавство з цього приводу змінилось, і, здавалося б, це питання майже втратило актуальність, Велика Палата Верховного Суду змінила багаторічну судову практику. Відтепер поновлення договору оренди на підставі «мовчазної згоди» орендодавця можливе лише за умови попереднього повідомлення орендарем про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк.

Як було до вересня цього року?

Раніше в судовій практиці було сформовано підхід, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає два способи поновлення договорів оренди. Перший — направити орендодавцю лист-повідомлення про намір поновити договір до закінчення строку оренди та додати до нього проєкт додаткової угоди. Тобто заявити про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк.

Другий спосіб — скористатись «автоматичним» поновленням договору на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі «мовчазної згоди» орендодавця. Мова йде про випадки, коли орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець не заперечив щодо такого користування впродовж одного місяця після закінчення строку договору оренди (не направив заперечень щодо поновлення договору). У таких випадках договір оренди вважався поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором раніше. Тобто, «автоматичне» поновлення договору відбувалось у силу «мовчазної згоди» орендодавця — коли орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець не заперечував щодо такого користування. При цьому Верховний Суд неодноразово вказував на те, що частина 6 статті 33 Закону «Про оренду землі» не передбачає звернення орендаря до орендодавця, а переговори сторін щодо зміни істотних умов не проводяться (постанова від 21.02.2018 р. у справі №908/1164/17, постанова від 21.02.2018 р. у справі №917/772/17) — більше про це ми писали тут.

Перша ластівка

Уже після створення нового Верховного Суду висновки Суду щодо умов, за яких відбувається автоматичне поновлення договору, були прямо протилежні: так, у постанові від 10.04.2018 р. у справі №594/376/17-ц Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що для автоматичного поновлення договору орендар повинен, зокрема, повідомляти орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк та надсилати йому лист, до якого додати проєкт додаткової угоди. Водночас у постанові від 10.09.2018 р. у справі №920/739/17 Верховний Суд у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду дійшов висновку, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом у разі автоматичного поновлення договору не вимагається. Більше про це ми писали тут.

Позиція Великої Палати 2020 р.

Питання щодо умов поновлення договору оренди на підставі частини 6 статі 33 Закону неодноразово передавалось на розгляд Великої Палати. Суди касаційних інстанцій наводили приклади протилежних позицій судів щодо необхідності повідомлення орендодавця про свій намір поновити договір до закінчення строку оренди та просили Велику Палату прийняти остаточне рішення з цього питання (наприклад, ухвала Верховного Суду від 06.08.2019 р. у справі №320/5724/17). Проте Велика Палата постійно ухилялась від відповіді.

Усе змінилось з прийняттям Верховним Судом у вересні постанови від 22.09.2020 р. у справі №313/350/16-ц. У вказаній постанові Велика Палата відступила від висновку Верховного Суду щодо необов’язковості повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», викладеного у постанові від 10.09.2018 р. у справі №920/739/17. Суд зазначив, що виникненню в орендодавця обов’язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Висновки

Отже, поновлення договорів оренди землі на підставі «мовчазної згоди» орендодавця відтепер можливе лише за умови попереднього повідомлення орендарем про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк.

Для того, щоб скористатись «автоматичним» поновленням договору оренди на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», орендарю потрібно буде довести, що він завчасно, у встановлений договором оренди строк, повідомив орендодавця про свій намір поновити договір оренди та направив йому проєкт додаткової угоди. Тільки у разі відсутності належної реакції (заперечень) орендодавця на такий лист, орендар зможе в суді доводити і ґрунтувати свою позицію на частині 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та просити суд поновити договір на тих самих умовах і на той самий строк.

Проте, звертаємо увагу, що йдеться саме про договори оренди, укладені до липня 2020 року, адже з 16 липня діють уже нові правила поновлення. Більше про це можна дізнатися тут.

Олександра Бортман, адвокатка, юристка ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»