Питання обігу земель не можна вирішити на референдумі

З цього приводу не вщухають дуже гарячі суперечки і лунають взаємні звинувачення: уряд, а також депутатів, які підтримують якнайшвидше зняття мораторію, звинувачують у підготовці до наймасштабнішого земельного «дерибану», а «прогресивні» прихильники земельного ринку, у свою чергу, вважають своїх антагоністів темними та недалекими людьми, погляди яких не відповідають вимогам часу та головним законам ринкової економіки. Але, якщо дивитися на ситуацію об»єктивно і знизити «градус» суспільної напруги, то можна з очевидністю сказати: введення обігу земель — це неминучий процес, а мораторій — це не вирішення проблеми, а просто постійна відстрочка цього вирішення. Але так само очевидно, що наразі існуюче земельне законодавство не готове до тих проблем, з якими ми неодмінно зіштовхнемося після зняття мораторію. І знімати мораторій похапцем, у короткі строки і на чиюсь вимогу — це катастрофічне рішення.

Ринок земель: як ще більше не поглибити існуючі проблеми?

Перше, що потрібно вирішити — це проблема консолідації земель. Повинен бути механізм, який би не дозволяв шляхом викупу земельних ділянок посеред поля блокувати обробку всього поля. Повинні бути чіткі правила «перенесення» цієї земельної ділянки на край масиву (причому, у разі відсутності згоди — в примусовому порядку). Кожному аграрному виробнику, від фермера до агрохолдинга, добре знайома ця проблема, вона є майже в кожному господарстві. І зараз, в умовах мораторію, це суттєво розбалансовує господарську діяльність. Але у порівнянні з тим, що буде після старту ринку сільськогосподарських земель, це ще «квіточки». Недобросовісні дії і рейдерство будуть поширюватись тоді в геометричній прогресії.

Разом з колегами по Аграрному комітету ми напрацювали свій варіант вирішення проблеми на основі орендних відносин: це — законопроект №6049-1. Також йде робота над більш комплексним законопроектом, який дозволить «переформатувати» земельні масиви після зняття мораторію таким чином, щоб кожний власник земельної ділянки мав вільний доступ до неї, не заважаючи іншим власникам та землекористувачам. Це — досить складна проблема, але вирішувати її потрібно. Інакше після відкриття ринку ми одержимо хаос.

Друге, що потрібно зробити: ми повинні, нарешті, вирішити питання із землями з невизначеним правовим статусом. Невитребувані паї та землі колишньої колективної власності присутні майже на кожному полі. Власника цих земель по факту немає, а отже — законно оформити право користування ними неможливо. В результаті використання сотень тисяч гектарів відбувається в тіні, я вже не кажу про те, що серед таких земель є землі під польовими дорогами майже кожного масиву. І без вирішення механізму поводження з ними на рівні закону усі розмови про консолідацію марні.

Аграрний комітет запропонував вирішення цієї проблеми в законопроекті №4355, в якому детально врегульований механізм передачі земель колективної власності у власність селян та комунальну власність. У липні вже буде рік, як він готовий до голосування у другому читанні, але ні в парламенті, ні в уряді досі не можуть дійти згоди по багатьом питанням, тож незрозуміло, як і коли це відбудеться. 

До речі, законопроект №4355 вкрай важливий для адекватного сприйняття земельної реформи на місцях: зараз місцеві громади бачать, як центральна влада розпоряджається земельними ресурсами, і інакшим словом, ніж «дерибан» вони це не оцінюють. Коли розпочинався процес об»єднання громад, дуже багато високопосадовців публічно обіцяли передати повноваження на місця. Але коли все було підготовлено до цього, виявилось, що реальне бажання зробити це не таке вже й велике.

Відповідно, яка може бути довіра до ініційованого цією ж владою ринку земель? Правильно, жодної. Натомість, якби цей законопроект нарешті був прийнятий, це був би сигнал про те, що реформи реально відбуваються, і ставлення було б зовсім іншим.

Третє, і це, на мій погляд, одна з головних проблем запровадження вільного ринку сільськогосподарських земель: малі та середні аграрні товаровиробники сьогодні не мають достатніх коштів для викупу тих земель, на яких вони господарюють. Як депутат–мажоритарник я часто спілкуюсь з фермерами і керівниками господарств мого виборчого округу, тими, хто обробляє кілька сотень гектарів або ж близько 1-2 тис. га. Вони не мають навіть обігових коштів та коштів на поточну діяльність, я вже навіть не кажу про те, щоб знайти гроші для викупу угідь, які ними обробляються, а це гроші доволі значні. Пільговий режим оподаткування у аграріїв забрали, а механізм державної підтримки аграрної галузі запрацював із суттєвим запізненням лише у квітні. Ну і, власне кажучи, потрібно дочекатися кінця року, щоб розуміти, наскільки взагалі він ефективний і чи всі аграрії отримують анонсовану підтримку.

Тож, якщо ці землі не викуплять існуючі орендарі, їх можуть викупити ті, у кого ці кошти є. Від вітчизняних аграрних корпорацій до іноземних структур. А це може призвести до багатьох неприємних речей: надмірна концентрація сільськогосподарських земель в одних руках, крім іншого, матиме наслідком порушення існуючих соціальних зв«язків між аграрним бізнесом та сільською громадою. Сьогоднішні орендні відносини змушують аграрні підприємства вкладати кошти у соціальну сферу села, підтримувати школи, заклади охорони здоров«я, інфраструктурні об»єкти. Але якщо земля перейде у власність великих компаній, потреба у цьому для них буде сумнівною.

З іншого боку, дозвіл на продаж сільськогосподарських земель виключно фізичним особам із закріпленням обмежень на концентрацію землі в одних руках (наприклад, анонсовані урядом 200 га), навряд чи стане ефективним механізмом мізапобігання надмірної концентрації землі. На жаль, такі обмеження можна буде з легкістю обійти за різними схемами через підставних осіб.  І я поки що не бачу тих запобіжників, які  дозволили б цього уникнути. Тим паче, що в аграрному секторі ми вже мали таку практику —  у свій час на підставних фермерів оформлювались десятки тисяч гектарів.

Оренда vs емфітевзис

Що стосується ідей деяких політиків відносно посилення орендних відносин і надання орендарю права продавати і заставляти оренду, то мені дуже хочеться спитати у тих, хто позиціонує себе як  захисники селян: чи вважають вони нормальним, що право оренди без згоди власника земельної ділянки буде продаватись направо і наліво? Держава і так не дуже добре вчинила з селянами, заборонивши їм розпоряджатись своєю власністю. То невже тепер у них заберуть ще й право самостійно обирати орендаря?

Інша справа — коли власник відразу одержав кошти за весь строк користування землею. Тоді, за великим рахунком, власнику байдуже, хто саме використовує ділянку, адже фактично всі обов'язки перед ним вже виконані. За власником в такому випадку має залишитись лише право контролювати дбайливе ставлення до земельної ділянки з боку землекористувача. Але якщо мова йде про щорічні орендні платежі, це є неприпустимим. Яка впевненість у власника, що новий орендар виконає обов'язки? Власник з ним ні про що не домовлявся.

Тому я вважаю, що ідея відчуження прав оренди землі без згоди орендодавця не є вдалою. Натомість, на мою думку, слід більш широко застосовувати право емфітевзису. При застосуванні, наприклад, 30-річного строку договору емфітевзису при виплаті усієї суми за користування земельною ділянкою наперед, кожна із сторін має суттєві зиски. А головне, не відбудеться того, чого боїться значна частина суспільства при знятті земельного мораторію — обезземелення селян. Адже землі будуть збережені для нащадків.

Крім того, не слід забувати, що емфітевзис, на відміну від оренди, має суттєвий потенціал для використання його в якості застави при залученні кредитних ресурсів, у тому числі для наступного викупу тих земель, які перебувають у користуванні.

Референдум щодо мораторію: замало відповісти «так» чи «ні»

Ну і наприкінці хотілося б прокоментувати анонсований окремими політичними силами всеукраїнський референдум за чи проти зняття мораторію. З одного боку така демократична ідея може виглядає дуже привабливою: начебто народ сам повинен вирішити, чи можна обмежувати його права по розпорядженню землею. Але давайте подивимось на це під іншим кутом зору.

Чи повинне стояти у нас взагалі питання — знімати чи не знімати мораторій? Думаю, ні. На мій погляд, питання повинно бути зовсім іншим: чи готові прямо зараз суспільство і економіка до обігу земель?

Потрібно припинити дивитись на цю проблему з точки зору псевдоекспертів, висловлюваннями яких рясніє інтернет. Досить говорити про неможливість «продавати рідну неньку Україну» чи, навпаки, вимагати негайного зняття будь-яких обмежень на відчуження сільськогосподарських земель. Взаємні спекуляції лише заводять ситуацію в земельній сфері у глухий кут, із якого Україна не може вибратися вже десятками років. Потрібно розуміти, що мораторій виник не на пустому місці. І його поява — не продукт забаганки політиків, а наслідок серйозних економічних і соціальних проблем, які, до речі, до цього часу так і не вирішені. Тому, доки ми не будемо мати впевненості, що усі ризики нівельовані, парламент не повинен за це голосувати.

Але ж на референдумі у народу України не спитаєш, яким чином проводити консолідацію земель, як запобігти концентрації землі в одних руках, яким чином забезпечити дієву державну підтримку фермерства. На ці питання не можна відповісти «так» чи «ні». Це — фахові питання, відповідь на які повинні дати фахівці, і які й має якнайшвидше вирішувати парламент.

Тому закликаю колег до напрацювання необхідного законодавства. Те, що залежить від мене, я роблю: вже стали законами ініційовані мною разом з колегами по Аграрному комітету законопроекти, які впорядковують відносини з поводження з землею  відумерлої спадщини, проведення земельних аукціонів, реєстрації прав на землю. Внесені законопроекти щодо використання емфітевзису як предмета застави, обміну правами оренди землі для уникнення проблеми «шахматки», вирішення проблеми колективної власності на землю та невитребуваних паїв. Чекає на розгляд у парламенті законопроект про передачу місцевим радам земельних повноважень та децентралізацію контролю за використанням та охороною земель. Напрацьовується законодавчий механізм консолідації земель сільськогосподарського призначення.

Але не все залежить від народних депутатів: ми повинні бачити ефективну діяльність уряду у сфері державної підтримки аграрного сектору. В ідеалі обіг сільськогосподарських земель повинен бути запущений лише тоді, коли той, хто працює на землі, буде спроможний викупити її.

Олег Кулініч, народний депутат, голова підкомітету з питань земельних відносин Аграрного комітету ВРУ