Орендодавець відмовляється продовжувати договір оренди землі. Алгоритм дій

Не так давно Президент України під час щорічного звернення до Верховної Ради заявив, що ринок землі необхідно запустити якомога швидше і вже в 2017 р. може бути знятий мораторій на продаж землі сільськогосподарського призначення. І Україна знову стоїть на порозі кардинальних змін у сфері земельних відносин та перерозподілу земельного банку країни.

На тему скасування мораторію сперечаються багато, але вектор цих змін, як і раніше, не до кінця зрозумілий. Точно ясно, що орендарям сільськогосподарської землі варто бути готовими оперативно відреагувати на ці зміни.

Орендар має переважне право на придбання земельної ділянки у власність у разі її продажу (стаття 9 Закону України «Про оренду землі»). Якщо під час скасування мораторію ви будете мати статус орендаря, власник землі (і не важливо, хто це буде — приватна особа, державний орган або орган місцевого самоврядування) зобов'язаний буде в першу чергу запропонувати покупку вам.

Але що робити, якщо у вас закінчується термін договору оренди землі, а власник не дає гарантій на пролонгацію договору і/або є передумови, що він уже збирається укласти договір з іншим контрагентом?

Законодавець визначив два механізми дій для пролонгації договору оренди землі, які універсальні для земель приватної власності та для комунальних, державних земельних ділянок.

Механізм 1. Переукладання договору оренди на новий термін

Не пізніше, ніж за місяць до закінчення договору оренди землі, в письмовій формі повідомте орендодавця про свій намір використовувати переважне право на переукладання цього договору. До листа додайте проект додаткової угоди за договором із зазначенням орендної плати і терміном закінчення договору оренди землі.

З текстом проекту такої додаткової угоди необхідно бути вкрай обережним. Будь-яке внесення змін до істотних умов оренди (термін, ціна) може розцінюватися як незгода з раніше встановленими умовами, що анулює ваше переважне право.

Ви можете в тексті листа вказати, що готові збільшити розмір орендної плати із зазначенням меж такого збільшення. В подальшому це може мінімізувати ризик відмови в переукладанні договору на підставі пропозиції кращих умов з боку конкурента.

Рекомендую відправляти це цінним листом з описом вкладень та повідомленням про прочитання. У разі виникнення спірних ситуацій це не дозволить орендодавцю заявляти про неотримання вашого листа і/або проекту додаткової угоди.

Один місяць — це термін для розгляду листа і узгодження всіх істотних умов за додатковою угодою орендодавцем.

Якщо умови узгоджені, додаткова угода підписується сторонами і реєструється в державному реєстрі.

У разі виникнення заперечень на переукладання договору, орендодавець зобов'язаний мотивовано обґрунтувати причину відмови. Необґрунтовану відмову необхідно відразу оскаржити в суді.

Механізм 2. Автоматична пролонгація договору оренди

На практиці часто виникають ситуації, коли власник землі навмисно ігнорує листи про продовження договору оренди і ухиляється від підписання додаткової угоди. Як бути в такій ситуації?

Перш за все, зробите всі дії, зазначені вище в першому сценарії.

Якщо протягом місяця орендодавець не направляє вам заперечень на переукладання договору, а ви продовжуєте користуватися земельною ділянкою — договір оренди землі вважається автоматично поновленим (частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Але зареєструвати такий договір в реєстрі буде неможливо. Для офіційного визнання факту переукладання договору оренди і його реєстрації необхідно буде звернутися до суду з вимогою про визнання договору автоматично поновленим на тих же умовах і на той самий строк.

Верховний Суд України протягом 2015-2016 рр. однозначно висловився на користь орендарів в ситуаціях, пов'язаних з автоматичною пролонгацією договорів оренди землі (№ 6-219цс14, 6-55цс15).

Для досягнення позитивного результату в суді необхідно довести чотири факти:

• напрямок в термін листа з проектом додаткової угоди власнику землі;
• відсутність письмових заперечень з боку власника землі протягом місяця з дати вашого звернення;
• фактичне використання орендованої земельної ділянки після закінчення договору оренди землі (відсутність акта прийому-передачі землі, діючі договори з підрядниками та ін.);
• відсутність порушень вами умов договору (використання землі за призначенням, своєчасна оплата орендної плати, підтримання стану ґрунтів та ін.).

Підставою для реєстрації права користування на земельну ділянку буде рішення суду про визнання поновленим договору оренди на тих же умовах і на той самий строк.

Як висновок: послідовне і своєчасне виконання встановлених законом дій щодо пролонгації договору і захист прав в судовому порядку (у випадках, зазначених вище) дозволить зберегти за собою право користування земельною ділянкою та, коли мораторій скасують, ви зможете використовувати своє переважне право на покупку землі.

Катерина Олійник, юрист Юридичної фірми ILF